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AberdeenAM
12:34 el 05 octubre 2016

El mercado inmobiliario británico después del Brexit: la calma después de la tormenta

Brexit significa Brexit, o eso es lo que hemos dicho. ¿Pero qué significa el Brexit para el mercado inmobiliario? Desde que Reino Unido votó el 23 de junio a favor de abandonar la Unión Europea, lo inversores en inmobiliario han sucumbido un poco al pánico. El valor de las compañías inmobiliarias cotizadas ha caído, los fondos inmobiliarios se han visto obligados a suspender su cotización y hemos visto la venta de propiedades en el tiempo récord de una semana y la cancelación de grandes acuerdos. Las valoraciones cayeron un 2,8% en julio, pero los edificios de oficinas de la City recibieron un impacto más fuerte, con una caída del 4,2% 1. Los inversores en fondos inmobiliarios han reaccionado de una forma más adversa al voto a favor del Brexit de lo que lo hicieron durante la crisis financiera global. ¿Pero esto está realmente justificado?

Lo primero que hay que destacar es que el sentimiento negativo ha estado motivado por la incertidumbre, no por una valoración adecuada de la realidad después del referéndum. Y hay una buena razón para esto: todavía no sabemos qué sucederá en realidad. De esta forma, no deberíamos quedarnos con la reacción a corto plazo después de la votación. Después de todo, muchos inversores abandonaron los fondos británicos de renta variable, algo de lo que se estarán lamentando la mayoría dado el comportamiento del FTSE durante los últimos dos meses.

Una segunda observación es que mientras los inversores en fondos pueden haber entrado en pánico, la consigna de las empresas ha sido la cautela. Las compañías no quieren comprometerse a aumentar la plantilla o expandirse hasta que tengan mayor claridad –y esta materia prima en particular ha tenido una valiosa y escasa oferta desde el referéndum-.  Así que esperamos una desaceleración prolongada y un débil crecimiento de los alquileres. Pero la gran cantidad de reembolsos que llevó a los fondos de inversión a suspender la cotización realmente no refleja la reacción en el ámbito de las empresas. Creemos que esta respuesta es mucho más apropiada.

En tercer lugar, las caídas que hemos visto hasta la fecha se han distribuido de forma desigual. Los edificios de oficinas y la City han recibido el impacto más duro, mientras que la industria y el inmobiliario logístico lo han encajado mejor. Sin embargo, los edificios de oficinas de Londres ya parecían sobrevalorados antes del referéndum. Y la City fue objeto de algunas de las mayores preocupaciones causada por el voto a favor del Brexit –sin olvidar la cuestión de si las compañías financieras británicas seguirán disfrutando de los derechos que les otorga el “pasaporte” que actualmente les permite vender sus servicios en la Unión Europea-. Pero el mercado de oficinas de Londres no es representativo del conjunto del mercado inmobiliario británico.

Dicho esto, tras las convulsiones iniciales posteriores a la votación, parece que el mercado empieza a asentarse un poco. El volumen de las negociaciones ha sido débil, y es posible que siga siendo así en el corto plazo, al menos hasta que tengamos más claridad de en qué forma  se materializará realmente el Brexit. Pero seguirá habiendo una actividad económica plena en la que el mercado inmobiliario desempeñará un papel destacado, aunque seguramente a un nivel inferior que en años anteriores.

Como muchos activos inmobiliarios estaban cotizando a precios muy superiores a su valor sostenible a largo plazo justo antes del referéndum, y como, después de la consulta, las caídas en valoraciones hasta la fecha han sido modestas, todavía presenciaremos caídas en los precios hasta niveles razonables. Para los compradores extranjeros, sin embargo, el escenario puede ser diferente. Una clara consecuencia del Brexit ha sido el desplome de la libra, que cayó hasta mínimos de 31 años respecto al dólar en los momentos inmediatamente posteriores a que se conociera el resultado del referéndum. La debilidad de la libra incrementa el atractivo de las bajas valoraciones para los inversores extranjeros, y esto puede llevar a un repunte de compras de los mismos. A pesar de todas las incertidumbres en torno al Brexit, Reino Unido todavía será atractivo para los inversores extranjeros, dada la transparencia de su entorno legal y regulatorio y la claridad de sus transacciones. Otra consecuencia ha sido el estrechamiento de las rentabilidades de los bonos soberanos (Gilt) y el efectivo, lo que debería propiciar que el inmobiliario vuelva a ser tenido en cuenta por quienes necesitan rentas.

Mientras tanto, la mayor parte de las expectativas están puestas en que la economía británica evite la recesión. Los primeros datos firmes posteriores al Brexit (ventas minoristas y desempleo) han sido sorprendentemente consistentes. Y todavía hay tendencias positivas en diferentes segmentos del mercado. El aumento de las compras en Internet continúa a buen ritmo, por ejemplo, y esto está impulsando las valoraciones y los alquileres en logística y almacenamiento.

Y, como siempre, seguirá habiendo multitud de oportunidades individuales para aquellos que busquen con la suficiente insistencia. Los inversores pecan a menudo de pensar como un conjunto –de concentrarse en sectores y segmentos a pesar de las cualidades de los activos individuales-. No todos los edificios de oficinas son iguales. Ni tampoco todos los almacenes, centros logísticos o centros industriales. Y esto se consigue reconociendo las oportunidades características de determinados activos infravalorados de las que los inversores inmobiliarios pueden esperar una mejora, independientemente de las condiciones provocadas por el Brexit.

1Fuente: índice mensual IPD, julio de 2016

 

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