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rb1010
09:18 el 04 diciembre 2009

¿Nadie invierte en inmuebles en Unience?

Repasando los post del grupo Asset Allocation, sólo he encontrado algunas referencias de Fernando Luque al hecho de considerar los inmuebles una alternativa de inversión y era básicamente para decir que no están de moda. Estoy de acuerdo, pero reflexionemos un poco.

Todos sabemos los niveles exagerados de precios que ha habido estos años y la poca afición del español a vivir de alquiler. Los precios ahora están bajando y en los próximos años podríamos encontrar oportunidades, a la vez que me da la impresión de que esta crisis hará que mucha gente se replantee eso de hipotecarse de por vida.

Supongamos que el banco confía en nosotros como inversores y nos da el 80% del precio de compra de un piso que destinamos al alquiler. Supongamos que lo alquilamos y que esa renta la dedicamos al pago de la hipoteca (considerando los períodos que no se alquila el inmueble dentro del cálculo). Al final de una hipoteca pongamos de un máximo de 20 años el piso es nuestro habiendo invertido un 20% del precio y algunos dolores de cabeza.

Para la mayoría, invertir en Madrid o Barcelona se nos iría de presupuesto, pero quizás no sería tan descabellado hacerlo en capitales de provincia o similares.

¿He escrito demasiado la palabra "supongamos"? ¿el riesgo excede la oportunidad de beneficio?...¿contrarian investment?

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20 comentarios
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Bueno, pagarías el 20% de la vivienda y los intereses correspondientes de la hipoteca, que ahora con los tipos en el 1 por ciento son muy bajos, pero de aquí a 20 años... Y a eso, como siempre le tienes que pagar impuestos y demás, claro, que todo hay que contarlo.

En cualquier caso, tiene lógica lo que comentas, sobre todo por el enfoque contrarian. Y es verdad que ya puedes encontrar muy buenos precios en inmuebles de calidad si tienes paciencia y liquidez. Pero se me antoja que habrá momentos para comprar más barato.

Hola, tengo un amigo (que socorrido...)  bueno que está metido en el tema en profundidad... es director comercial de una constructora promotora mediana.

  Bueno, una fuente fiable que me dice que por el tema de la nueva provisión que tendrán que hacer ,ya gente como el santander o vallehermoso (no Sacyr) algunas promociones las están bajando por debajo del hipotcario para el primer semestre del año q viene.

  Será q el coste de la provisión no compense el mantener las no ventas..?

Yo os puedo contar mi experiencia, que hice como posibilidad de diversificación , de mi cartera, me compré un duplex en Res. Universidad en S.Vicent del Raspeig(Alicante), me costó unos 60000 Euros hace 10 años, lo conseguí alquilar a estudiantes durante 8 años unos 10 meses(Curso escolar) y lo utilizaba y arreglaba en verano, estaba a 10 Km de S.Juan, total: 60000; Hipoteca 39000 a 10 años, pago  hipoteca + intereses 48000. Recuperé alquiler - Gastos e Impuestos + Uso de Verano: 39200.

Venta al cabo de 9 años, tardé un año en venderlo en 2007-08, 150000. Diferencia actualizada para IRPF 78000, pago IRPF y otros gastos: 15040.

Resumen: con 21000 Euros iniciales y 8800 a lo largo de los años, conseguí netos 135000, ¡ no están mal los beneficios¡.

Segunda parte, con ese dinero y un poco más (40000),me compré al contado , un piso nuevo bastante mejor (AA;Bomba Calor; Piscina, Garaje) y más cerca del centro de Alicante y también cerca de la Universidad, llevo 18 meses y todavía no he conseguido  alquilarlo, a cambio lo utilizo mucho más, pero de momento rendimiento cero y gastos más de 2000 Euros año.

Es bueno en ciertos momentos y malo en otros, pero bueno es una forma de diversificar la CARTERA.

Yo prefiero los activos mobiliarios a los immobiliarios. Los mercados financieros son mucho más trasnparentes y líquidos y gozan de un mejor trato fiscal. Creo que con los activos financieros se puede sacar mayor rentabilidad.

Por otra parte la inversión que realizáis es muy arriesgada. Si la hipoteca representa el 80% del valor del immueble el apalancamiento es de x5. Con este apalancamiento se puede perder mucho más que el dinero invertido. Hasta ahora los españoles no lo habíamos percibido así porque la vivienda siempre se revalorizaba y mucho.

Reconozco por adelantado mis prejuicios ante el tema "vivienda" mi formación en la materia y mi enfoque cuasi-profesional del mismo... tendría mucho que opinar y tratar sobre este asunto (creo ciegamente que la vivienda debiera de ser considerada como un derecho constitucional, antes que como negocio), y esto tocaría la moral de algun@ de vostr@s y tal vez hasta a su escala de valores, pero tampoco es plan... 

Dicho lo cual:

Firmo a pie juntillas lo que dice Joan y yo añadiría, que invertir en ladrillo jamas demostró ser mas rentable que la RV por ejemplo en periodos medios-largos de tiempo y en términos reales de la inversión.

Yo, os pediría unos minutos de reflexión y pensarais en los grandes patrimonios de este país de "sol y ladrillo" y me digáis, cuantos de ellos se formaron por la compra-venta directa de inmuebles...  Ojo! Las Koplowitch, los Entrecanales y los del Pino (por ejemplo) se forraron por revalorización directa de sus acciones en cartera, y no por la venta directa de las promociones que levantaban. Ademas, ya veis como les van en los últimos tiempos a estos que he nombrado y como han tenido que ir diversificando en los últimos años, porque se iban directamente al garete.

Yo, en un país como este de propietarios por sangre, realizo mi propio "Contrarian Investment" y hago de la vida en alquiler, mi propia filosofía ...y me va muy bien, por cierto!

Saludos a tod@s.

Luis.

es un buen debate no cabe duda.

Creo que en España, hemos estado diez años de burbuja y llevamos solo año y medio de bajada, y muy poca bajada, segun todos los expertos del sector, el último:

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/1743116/12/09/Aguirre-Newman-cree-que-el-precio-de-la-vivienda-no-ha-tocado-suelo-y-debera-caer-un-27-mas.html

evidentemente deberia haber una buena bajada de los pisos en el 2010, seria lo "sano" ya que en principio subira el euribor, y el Banco de España, segun todos los analista apretara a la banca en el tema de provisiones, como ya esta haciendo (tambien es una forma de presión para que por fin se fusionen las cajas entre diferentes regiones).

Luego pues si se produce esta rebaja durante el 2010, igual en el 2011 es un buen momento para empezar (solo empezar) a ver algo, veremos.

Si que hay cierto de "inmoral" en una especulación de algo que todos tenemos derecho. Aunque no lo veo como especular con alimentos (que también es legal..)

En principio hablo de inversión personal, a propia vivienda mejor o como Esteban enfocado a un alquiler. A lo mejor implica una especulación intrínseca... no sé.

un grafico que define muy bien, el porque opino que queda mucho por bajar.

http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Vivienda_n_jun2009.PNG

hombre peaton a lo que comentas si yo tengo casa en Madrid, y me quiero comprar uno en la playa por poner un ejemplo seria "inmoral" ???, comprar y vender casas es un negocio (y eso que nunca he hecho dicho negocio pero no veo nada inmoral, tu eres un empresario y arriesgas tu dinero como el ejemplo que ponia Esteban, otra cosa es los pelotazos ultimos de promotoras que se vieron en españa, que eran empresarios??? que no aportaban un duro?? que eso para mi lógicamente no es un empresario, un empresario es aquel que invierte y arriesga su dinero, y ojala en España hubiera mas mentalidad de empresario y menos de funcionario, mejor nos iria a todos

bueno buen finde

 No me explico bién... inmoral en el sentido de que se les vetó a una parte de la población el acceso a vivienda, y debe ser un derecho... Claro un derecho que no tiene que ser en el centro de Madrid.

Yo tengo más de una propiedad y no me considero inmoral!

Lo inmoral como dices es el pelotazo indiscriminado.

SDS

Fuera de la moralidad, ES un derecho recogido en la constitución española:

Capítulo II - sección I, Artículo 47.

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones 

necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, 

regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Aquí se habla de inmuebles refiriéndonos solamente a pisos. Pero que me decís de plazas de garajes, trasteros etc.?

 

Yo personalmente tengo una plaza de garaje y un trastero alquilados y la verdad es que hasta ahora me ha dado una rentabilidad libre de impuestos del 15% sin considerar la posible plusvalía.

 

Cierto es que la inversión la hice sin recurrir a financiación, pero no estamos hablando de importes elevados.

 

Además así nos evitamos que nos devuelvan el piso destrozado, y si no nos pagan el alquiler estamos hablando de cantidades muy inferiores.

 

Yo creo que como diversificación si es una medida interesante y asequible para muchos bolsillos.

 

Un saludo,

Una regla para hacer la inversión rentable podría ser comprar  una vivienda si alquilándola puedes amortizarla en 19 años.

Es evidente que son los Ayuntamientos directamente los que restringen el acceso a la vivienda. Y  por ello incumplen el artículo que cita Pablo haciendo justamente lo contrario y provocando que la vivienda se convierta en un bien financiero.

El resto aprovechan la oportunidad creada por la mano invisible del mercado. Invisible pero  dirigida por los políticos.

Ayer el gobierno va a redirigir nuestra economía para que los mismos constructores hagan su Agosto en Diciembre "invirtiendo" en la energía "sostenible".

Asi que los Ayuntamientos a no mucho tardar no van a tener más remedio que fomentar de alguna forma el aumento de población para poder pagar sus gastos.

Me parece a mi.

   Vaya, me encantan los debates de Unience y sus participantes aunque ahora no pueda participar mucho.

   Bien en referencia a la pregunta... invertir se puede invertir, pero dejando de lado la mentalidad precedente (venta directa, beneficio grande y rápido). A parte de los anteriores comentarios, también habría que tener en cuenta la liquidez ,aún con apalancamiento x5, hay un coste de oportunidad que sufre nuestro dinero: la renta variable tal vez tenga previsiones negativas pero fiscalmente está mejor tratada y tienen una menor barrera de salida (si la previsión es mala siempre podemos retirarnos a tiempo, en cambio en el mercado immobiliario es más difícil deshacer posicionesy más alta la sensación de sentirse "atrapado"), además, hay que hacer previsiones de futuras aportaciones adicionales (desperfectos, impagos, accidentes, seguros...) y tener paciencia pues el horizonte temporal casi siempre es largo. En el mercado immobiliario siempre hay riesgo alto (si no se está formando una burbuja claro).

   Ahora bien, con las nuevas leyes (que habrá que ver si a la práctica protegen más al propietario) y tal vez el cambio de concepto de estilo de vida que podrá generar más demanda en un futuro(más parecido a europa del norte con respecto a pisos de alquiler, aunque por lo menos en mi entorno no lo percibo así) tal vez  sería interesante analizar el mercado de alquiler (pisos apetecibles y asequibles para los futuros inquilinos y el inversor olvidándose en este tiempo de las naves destinadas al alquiler de empresas) e incorporar, así, a nuestras inversiones activos immobiliarios destinados a alquiler (que no a venta directa o alquiler pensando en venta en poco tiempo). Ello nos ofrecería un extra de liquidez en forma de renta de alquiler y una rentabilidad a largo plazo a considerar "no sin muchos quebraderos de cabeza".

  Como "contra" a mi aportación expondría los datos de la riqueza de las familias españolas, empeorando, la alta tasa de paro y la consiguiente morosidad a la que deberíamos hacer frente.

Un saludo a todos.

Atentamente,

Javier Écija Rodríguez 

Hay muchas formas de invertir en inmuebles. Yo por ejemplo tengo un REIT de inmuebles japones (es un fondo inmobiliario que tiene forma de empresa). La ventajas de los REITs es que su patrimonio no está sujeto a reembolsos de los participes. Los REITs cotizan como acciones.

En España creo que se va a aprobar una figura similar, las SOCIMI. Es una forma de invertir en inmuebles sin tener que comprar un piso.

La inversión depende del lugar y del momento en que se hace.

Yo creo que en españa todavía queda un 25% de ajuste de precio a la baja. Sin embargo en otras partes del mundo puede ser interesante empezar a comprar inmuebles a través de un REIT. Sitios donde el mercado inmobiliario puede haber tocado fondo y volver a subir : Japon, USA, UK y Alemania.

...Del mismo modo que digo una cosa, digo la otra!

Estando como ya he manifestado, profundamente en contra de la especulación salvaje que a sufrido este sector durante la ultima década y pico, y del cual este país tanto y tanto dependía y sigue dependiendo de él; y del cual, tan solo unos pocos han ganado mucho y otros muchos (la mayoría) han terminado pasando por el aro y comprando cosas por una valor real, infinitamente menor que el precio de compra (por ignorancia, por animo de lucro corto-placista, por...), a igual que Xabier, creo que lo mas conveniente sería existieran un parque de vivienda en alquiler lo suficientemente amplio al menos en los grandes núcleos urbanos, bien con financiación municipal-gubernamental, bien con financiación privada a través de Reits a poder ser...

¿porque digo a través de Reits? Principalmente porque la gestión de estas propiedades bajo su gestión de manejan de forma profesional y viendo el retorno de la inversión en plazos más amplios y dan estabilidad a un mercado (el del alquiler, incluso en el inmobiliario) que le hace falta como el comer.

Un par de datos:

Austria y en concreto Viena, el 84% de las viviendas que se encuentran en la capital austriaca son de propiedad municipal (el ayuntamiento es el mayor propietario de inmuebles de la cuidad). Estas viviendas son alquiladas a los habitantes de la cuidad, con mensualidades en función de su renta y lugar donde se encuentre la vivienda y que rondan entre los 300€ y los 1.100€ aprox (datos de principios de 2008)

Holanda y en particular en Amsterdam, tras tener a finales de los 70 un parque de vivienda publica del orden del 90% sobre el total esistente en la ciudad, con el tiempo y debido a una mala política de gestión de este patrimonio y los ingresos a recibir por parte de sus inquilinos (nunca se llego a saber a actualizar las mensualidades a los inquilinos en función de sus ingresos y tan solo se tomo como referencia el IPC del país) a finales del pasado 2006 este numero de viviendas de propiedad municipal bajaron al 37% sobre el total y gran parte de este ultimo se dejo en gestión privada a cargo de fondos de inversión especializados y REIT's, asi como la promoción de nueva vivienda publico-privada que comenzarón entre el 2001 y 2006.

En Alemania difiere mucho en función del estado (länder) en el que te encuentres, pero todas las grandes ciudades cuentan con sus viviendas publicas de alquiler (de entre un 4 y un 14% sobre el total de vivienda de la comarca) para aquell@s con menores rentas. Yo como inmigrante en Alemania, fui usuario durante algun tiempo de viviendas sociales de este tipo en Hamburgo y Frankfürt. Doy fé de su perfecto funcionamiento del sistema y como, por una renta de unos 380-440€/mes, disponías de un techo mas que digno para vivir bajo él, en un pais donde los mileuristas se encuentran por debajo de los 1500-1800€, en función del estado donde residas también.

En fin, estos son un par de claros ejemplos del desarrollo todavía pendiente, en la tierra de "la piel de toro".

Pal resto, no veo niveles de precios en vivienda nueva (de la de 2º ya ni hablamos) por encima de los máximos de 2007 hasta tal vez, dentro de 5-8 años... al tiempo.

Luis.

Luis:

Europa tenemos la manía de hablar de ella como si fuera unica y cada pais y ciudadanos de ese pais tienen sus propias costumbres.

Esos mismos ciudadanos que tanto dices que alquilan cuando llegan a España se compran una casa (tenemos la costa y las islas llenas de casas en propiedad de alemanes, holandeses, ingleses, franceses, etc, y no solo jubilados, sino muchos directivos, es ya famoso el puente aereo que hay entre Alemania y Mallorca)

Todo esto por supuesto sin perjuicio como ya he comentado que el mercado inmobiliario como inversión no me gusta nada a estos precios, en el futuro pues a saber pero siempre claro que uno sea empresario es decir que apueste e invierta su dinero, no que se lo den mascado.

Os adjunto un articulo que me ha gustado que ha aparecido en invertia, sobretodo el cuadro que aparece.

http://www.invertia.com/canales2/canal.asp?idcanal=821

Y sigo diciendo que lo sano seria que en el 2010 hubiera una gran bajada del precio de la vivienda (no de oficinas, ni locales, que eso es otro tema y ya con la crisis y cierre de empresas se ha producido un verdadero bajón ya en el 2009) y mas si incluso se adelanta la subida del euribor, como todo parece indicar.

Gracias a todos por vuestra visión del tema. Mi intención no era provocar un debate acerca del derecho a la vivienda, sino sobre la viabilidad y rentabilidad de la inversión inmobiliaria a largo plazo y sobre eso hay aportaciones muy interesantes.

Valioso como siempre el comentario de Esteban, creo que da en el clavo cuando dice que si logras encontrar un inmueble con un precio adecuado y fácilmente alquilable es una forma de diversificar la cartera ya que los ciclos bursátiles no tienen por qué coincidir con los inmobiliarios.

Con respecto a la inversión inmobiliaria sigue existiendo un movimiento continuado no en vivienda sino en locales comerciales, compradores en busca de locales comerciales en rentabilidad (buscan obtener entre un 6%~8%), de hecho existe una demanda para locales alquilados a grandes cadenas, con contratos de larga duración y un obligado cumplimiento.

Problemas:

  •  oferta escasa,
  • cincunscrita  a las principales calles de una ciudad
  • consecuentemente no accesible a todos los bolsillos.
  • Para locales nuevos existe otro problema añadido en la paralización de la expansión de muchas cadenas a nivel nacional.
Os recomiendo el post de hoy de InvestorConnundrum que va sobre el mercado inmobiliario . Pinchad en el enlace y vereis como todavía no parece ser el momento de invertir en españa.

Inmuebles: yo invertí en 2004 en Segurfondo Inversión, que era el FII más rentable y con las comisiones más bajas. Todo fue bien hasta el año pasado en que se forzó por parte de algunos partícipes la liquidación del fondo. Y en éstas estamos; llevamos cobrado un 19% del patrimonio, y a ver si este año hay algún reembolso. Es decir, que la experiencia no ha sido muy agradable, por lo que no creo que vaya a entrar en REITS o SOCIMIS.

Pienso que el ahorro financiero debe estar en activos financieros, más que inmobiliarios.

Otra cosa: Aranea cita el Investors Conundrum, cuyo autor es el presidente de Koala Capital SICAV. Parece un fenómeno, ¿alguien invierte con él?

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