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mariatejero
11:28 el 21 marzo 2011

Responsable de Marketing y Comunicación de Unience

Fondos de inversión inmobiliaria

Quería pediros vuestra opinión. Estoy preparándome la prueba de €fa y, dentro del enorme mundo de los fondos de inversión, acabo de ver los fondos de inversión inmobiliaria.
 
La cuestión es, teniendo en cuenta que estos IIC compran inmuebles para alquilarlos, que por la normativa sólo se pueden vender los inmuebles pasados 3 años y dada la situación actual, en la que los pisos siguen bajando pero hay cierta incertidumbre sobre la evolución de este mercado, ¿incluiríais este tipo de fondos en vuestra cartera?
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21 comentarios
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Hola Maria:
Excepto algunas zonas muy concretas y algunos tipos de viviendas muy especificas, creo que el mercado esta tocado y que ahora tan solo le falta, el hundido... ¿faltan 3, 5, 10 años...? Quien sabe!!
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A modo de referencia, podriamos vernos en el espejo de Japón y su crisis ladrillil de comienzos de los 90... y fijesé usted donde y como estan ahora (shunamis y terremotos aparte) ;-)
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No obstante creo, que en otros momentos muy diferentes de este mercado actual super-sobrevalorado (todavia), podria resultar muy rentable, interesante y útil para el mercado inmobiliario en general, apostar parte de una cartera en ladrillo dispuesto para el alquiler.
Es más, creo que de haber tenido un mercado lo suficientemente potente de vivienda de alquiler gestionado por entes publicos ó incluso privados (PAIC´s) ahora no estariamos como estamos...
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No obstante ya digo y creo, que el sector esta a la espera de su hundimiento... a ver si los bancos terminan de soltar lastre y... ;-)
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Suerte con la prueba y saludos!!
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Luis.
Muchas gracias @Monolok!! He visto en varios análisis que los inmuebles seguirán bajando, pero no sé hasta cuando calculan que seguirán haciéndolo. En otros países seguro que es algo menos arriesgado, pero teniendo en cuenta la inestabilidad de este mercado en España...
 
También estoy mirando las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, Socimi, en teoría por un tema de liquidez serán bastante beneficiosas, aunque sólo fuera por el pago de dividendos. Lo que no me ha quedado muy claro es si ya han salido a la luz o todavía no, y si en otros países están funcionando bien
Al darle a publicar he visto tu respuesta! Me parece increíble la incertidumbre que hay en este tema, tengo amigos comprándose ahora casas y ya no saben si irse de alquiler y comprar cuando bajen más o comprar ahora e ir amortizando hipoteca.
 
Gracias por el comentario y por los ánimos, creo que os llenaré de preguntas antes del examen!! :)
De nada Mariatejero. Yo no es que tenga mucha idea de ese mercado, eh. Pero como bien indica lovolive los bancos y cajas tendran que acabar dando salida a su stock y eso supongo afectará a las valoraciones.
SE me olvidaba otra pega: la valoración. Siempre es un problema la valoración de algo, pero es que al menos en la bolsa ves de una forma rápida el precio (el valor será ya otra cosa y nos podrámos poner a discutir) pero en un inmueble que no se va a vender sino sólo a tasar ¿te puede fiar de la empresa de tasación que puede estar relacionada con la gestora bancaria?
Por otra parte los REITS americanos sí que han tenido bastante éxito, que creo son algo parecido a los SOCIMIs. No obstante de eso ni idea
Suerte en el exámen.
Ya te lo han explicado muy bién Manolok y lovolive, estoy de acuerdo totalmente con ellos, hasta que no pase y se normalice la situación inmobiliaria, no invertiría ningun euro porque no se sabe exactamente el precio del piso, se puede regatear hasta la mitad y por lo tanto el mercado no está nada claro. Ya he dicho otras veces que soy partidario de alquilar, a pesar de que los alquileres están bajando también, incluso están más bajos que hacen cinco años. De momento, esperar y ver. Es una opinión muy subjetiva, logicamente resume lo que yo he leido del tema.
Suerte en la prueba de $fa.
Para Manolo:
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"...los bancos y cajas tendran que acabar dando salida a su stock y eso supongo afectará a las valoraciones." Aquí es donde yo saco toda mi sabiduria y "sapiencia" en analisis fundamental y digo: No confundamos valor con precio por favor ó terminarán convirtiendose en necios (¿...en un pais de ciegos?)  ;-)
Quiero decir, el valor de toda esa bolsa de pisos por vender (por encima de los 1.1mill. según la CECA, es para echarse a temblar!) es hoy aproximadamente, el mismo que tenian hace 3-5 años ... el que sea... no sé, seguro que todos ellos tienen un valor intrinseco que yo desconozco cual pudiera ser, pero que seguramente esten todavia muy por debajo, de los precios que todavia hoy algunos se atreven a seguir pidiendo por ellos... de ahí que no encuentren comprador y terminen por sumarse al saco de los no vendidos... Al de los 1.1mill. de pisitos por vender .
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Por otra parte y siguiendo con el comentario de Manolo, lo que todos los días ves en Bolsa, las cotizaciones que varian de un minuto para otro, no relfejan el valor de una acción, sino el estado de animo de aquellos "inversores" que apuestan ó se quitan de encima ciertos papelitos... nada más. Sobre el mundo de las tasaciones y los tasadores en este pais, no voy a comentar pues pudiera dar pistas y razones a alguien, para llevarlos ante los tribunales.  ;-)
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En relación con los REIT´s. He conocido como funcionan en carne propia y como inquilino en Alemania y Holanda. Como cliente de sus viviendas la verdad, es que siempre estuve muy, pero que muy a gusto con ellos ; dan un servicio muy profesional y siempre fueron muy serios y discriplinados... a todo esto, los precios de sus inmuebles nunca superarón los 600-650€ por un piso de 70metros (y salarios €uropeos), en zonas perimetrales urbanas muy bien comunicadas, gastos comunitarios incluidos... como en España, vaya!! .
Callen, callen, que se me caé las lagrimas con tan solo recordar aquellos tiempos... snifff, snifff!!
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Saludos pues!
Luis
@ lovolive ,  a veces escribe uno con prisas, al decir valoración  quería decir valor liquidativo del fondo el cual a su vez depende de las tasaciones (que realmente creo que no es ni valor ni precio)
Así que tienes razón en lo de valor vs precio, lo cual me parece muy mal porque sí como vamos a discutir y montar un flame en condiciones.
Lo de la bolsa pensaba haberlo dejado claro al decir "al menos en la bolsa ves de una forma rápida el precio ( el valor será ya otra cosa y nos podrámos poner a discutir)"
He pues to en negrita lo de precio y valor

María, no soy entendida, pero como bien dices y ante la incertidumbre que hay cosa que no entiendes , mejor no tocar, yo hoy por hoy no invertiría en ese tipo de fondos.

El excedente de viviendas que hay en el mercado ha de reabsorverse y mientras los bancos no den  créditos mucha gente se va a quedar quieta o como mucho el alquiler que se fomenta desde los propios bancos. Por otra parte mientras no actualicen los precios reales de las viviendas que tienen por impago de hipotecas, estamos en tierra de nadie sin saber la realidad.

La semana pasada , unos de los mayores bancos españoles, me mando oferta de pisos que ponen a la venta , de los que tienen embargados, y me dio risa los precios ofertados, bueno intocables , estube a punto de llamar por curiosidad , pero al final no lo hice haber si una cosa es lo que ponen en el anuncio y otra a donde se puede llegar a negociar. Va a costar mucho poner las cosas en el sitio que les corresponden.

Bueno suerte con la prueba , que seguro pasarás satisfactoriamente.

Un saludo

Lo que tengo claro es que la vivienda tiene que seguir bajando

@mariatejero: ¡ni se te ocurra invertir en FII! Yo lo hice y me arrepiento. Todos, o casi todos, están en liquidación. Adjunto enlace a una noticia sobre uno de los mayores FII que había en España. En cuanto a las SOCIMI, por lo que sé, están aprobadas, pero no conozco ninguna. Supongo que con el actual panorama, esperarán. Saludos.
@mariatejero, es imposible contestarle sin saber cuáles son los objetivos de su cartera :-) FII (o REITs) hay muchísimos en el mundo. Que unos cuantos lo hayan perdido todo no quiere decir nada, porque tb hay FI que lo han perdido todo.

La clase de activos REIT presenta una interesante descorrelación con otras clases de activos como la RV. Yo tengo un 20% en un ETF sobre Property en mi cartera real.

En cualquier caso, te recomiendo que te mires el "The Intelligent Asset Allocator" que lo explica clarito y tiene bastantes datos.
Muchas gracias por las advertencias! En un principio no tenía en mente invertir en estos fondos porque me parece un poco arriesgado, pero me han llamado mucho la atención y quería saber más sobre ellos. Yo por ahora invierto en renta variable, aunque a pequeña escala, y me gustaría meter en algún fondo de inversión mobiliaria pero todavía no tengo claro tan siquiera en qué tipo, así que imaginaros...
@mariatejero, yo creo que las advertencias son un tanto alarmistas. Hay REITs que llevan décadas en el mercado. En cualquier caso su inclusión en la cartera es un refinamiento. La decisión más importante a tomar es % en RF y % en RV.
Sí porque hasta ahora he ido invirtiendo de forma un poco arbitraria, pero debería fijarme unas pautas básicas en función del tipo de riesgo que esté dispuesta a tomar y por temas de liquidez. Ya os comentaré cuando avance con este tema para que me orientéis un poco

Hola María,

Para no repetirme mucho en lo que sabiamente ya te ha comentado algunos de los miembros, tan solo apuntarte que como bien dice arturop, no debemos centrarnos tan solo en los F.I.I. de marca "España", pues hay otros de otros mercados que pueden ser una buena opción de inversión.

Respecto a los F.I.I. (españoles), evidentemente decir que se les pasó su época y que habiendo sido una buena alternativa de inversión, la caída del sector inmobiliario y el crash del 2008 les asestó un duro golpe del que no creo puedan recuperarse, pero que a su vez supongo ayudará a crear en el futuro nuevos vehículos de inversión ligados al sector ladrillo que sean capaces de proteger en mayor medida a los inversores.

Como todo en este mundo, a la hora de estructurar una cartera (aparte de conocer perfil inversor de la misma y horizonte temporal), te recomendaría diversificación y sentido común.

Suerte con tus exámenes y con tus inversiones!

http://www.selfbank.es/generes/funds/FR0000172041.pdf

Tuve este fondo, tiene rating de notable en Morningstar

@jandrobroker: Pero ese es un fondo de renta variable que invierte en el sector inmobiliario, lo que llaman "fondo inmobiliario indirecto"
En este hilo entiendo que nos referíamos a "fondos inmobiliarios directos" que invierten en inmuebles y no en acciones de promotoras inmobiliarias
Veo que tiene como objetivo beneficiarse del potencial de crecimiento de los mercados inmobiliarios europeos y de los dividendos reinvertidos, a un horizonte de 5 años. Debe ser ese el secreto, invierte en zona euro pero no en España. Muchas gracias a todos por vuestra ayuda, me ha quedado todo mucho más claro
No lo pillo, Mariatejero
Sorry, le he debido dar a borrar antes de publicar sin darme cuenta
Volviendo a los fondos de inversión inmobiliaria, adjunto enlace con Funds People donde se explica el destino del fondo que suscribí en su día. También detalla la actual situación del sector en España. Muy triste.
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