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Feelcapital
14:33 el 13 mayo 2015

Asesoramos en fondos, visítanos en www.feelcapital.com

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Nuestra revisión de la categoría de REITs nos ha dejado los siguientes resultados. Como siempre, os dejamos la ficha del primero y para más información www.feelcapital.com 

NOMBRE

ISIN

Henderson Horizon Pan Eurp Prpty Eqs A2

LU0088927925

Petercam Real Estate Europe Dividend B

BE6213829094

Petercam Securities Real Estate Europe B

BE0058187841

MS INVF European Property A

LU0078113650

NN (L) European Real Estt P Cap EUR

LU0119205192

 
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10 comentarios
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Gracias por el análisis @Feelcapital. Cuando en España aún no existían las SOCIMIs estuve dándole vueltas a invertir en REITs. Sin embargo, ahora que uno puede elegir entre un buen número de ellas (empezaron en 2013), yo me dacanté en diciembre del año pasado por MERLIN PROPERTIES, entre otras cosas por la calidad de su cartera de inmuebles (el 60% de su inversión es la red de 880 oficinas del BBVA), te ahorras las altas comisiones de dichas REITS (que para los 5 fondos analizados oscilan entre 1,70% y 1,91%)y una alta rentabilidad (a cierre de abril se revaloriza un 21%).  Es cierto que no gozan de la ventaja fiscal de un fondo de inversión en cuanto a que no son traspasables, pero n o están sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

Hola @yoko

Yo también he estado mirando las Socimis. Mantener una parte de la cartera en Reits me parece muy interesante, sobre todo en  una cartera de generación de rentas. Pero creo que estamos a años luz de los Reits americanos.

Dicho esto, dos apuntes:

- Lo que destacas cómo virtud (60% de Portfolio en oficinas BBVA), yo lo veo cómo motivo de descarte automático. La dependencia de un solo cliente no debería ser tan grande. Si tuvieran un problema con BBVA, el impacto sería brutal. Mira por ejemplo Realty Income. Sus mayores Tenants son Wallgreens y FedEx (excelentes clientes), y suponen un 5% del Portfolio cada uno. Y todo esto sin citar que no veo muy claro que a futuro se vayan a mantener tantas oficinas bancarias.

- Fiscalidad. Aquí, por favor, corrígeme si me equivoco, pero la no retención en los dividendos pagados por las Socimis es para los socios de las mismas, pero para accionistas el tratamiento es el de cualqueir otra acción.

Un saludo.

pd. Gracias a @FeelCapital por esta y el resto de aportaciones que hacen.

Hola @PeterLynch, gracias por tus observaciones. Ayer me puse en contacto con Merlin Properties y aún estoy a la espera de respuesta así que hoy tras llamar a la CNMV que me ha derivado a la Agencia Tributaria, en el área de Retenciones, una persona llamada Yolanda me ha confirmado tu apreciación: desde 2012 que cambió la ley, los accionistas estamos sujetos a retención por los dividendos cobrados. 

Y respecto a lo que dices de las oficinas del BBVA, efectivamente es mucha concentración en un sólo activo pero te transcribo los detalles del acuerdo, que para mi entender son sólidos y seguros: 

"acuerdo de sale & lease back con BBVA , y cuyo contrato es de gran calidad : 1) garantiza 100% de ocupacio?n hasta 2039 (2029 en el caso de los edificios); 2) con revisio?n de rentas a inflacio?n de la eurozona por un multipli- cador (1,85x hasta 2017 y 1,5x a partir de 2017); y 3) el inquilino se hace cargo de todos los gastos (mantenimiento, suministros e impuestos)". 

Aquí encontrarás el último informe disponible de marzo con la situación actual de sus inversiones:  http://www.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2014/06/Merlin-Properties-Corporate-Presentation-March-2015-Web.pdf

 

Hola    @yoko y   @PeterLynch,

En Feelcapital solo asesoramos en fondos de inversión principalmente por la ventaja fiscal y las SOCIMIs no lo son y, por tanto, no la tienen. Y como dice @PeterLynch, los accionistas están sujetos a retención cuando cambien su inversión (no traspasables). Otra ventaja de los fondos de inversión es que garantizan cierta diversificación que, en el caso que comentas @yoko, con un 60% en la red de 880 oficicinas del BBVA no tienes.

Una ventaja de los REITs es que es un activo con una baja correlación con respecto al resto. Por ello, es una categoría interesante y a tener en cuenta para buscar una buena diversificación. Pero ojo con la volatilidad, porque es una categoría con unas colas importantes que pueden dar un susto al inversor que no tenga una tolerancia al riesgo suficientemente elevada; como ocurre con la familia de fondos de fondos.

 

Hola @Feelcapital: la concentración, en principio, no debería ser un problema con una ocupación garantizada de las 880 oficinas hasta 2039 y de los 5 edificios hasta 2029. Te invito a leer el artículo que hoy publica @apandres " Berkshire Hathaway, Análisis de movimientos en cartera Q1 2015 por Warren Buffett": las tres primeras posiciones de la cartera de acciones de Berkshire suponen el 51% del total de la cartera:  https://www.unience.com/blogs-economia-finanzas/siguiendo-a-warren-buffett/berkshire_hathaway__analisis_de_movimientos_en_cartera_q1_2015_por_warren_buffett

Y aunque los REITs por ser fondos de inversión, tienen la ventaja de ser traspasables sin coste fiscal, al final, si vendes (y en algún momento tienes que vender), realizas y pagas al fisco. Pero de lo que no te libras, ni puedes aplazarlo, es del pago de los gastos anuales del fondo, que en el caso de los cinco que analizáis en el estudio oscila entre el 1,70% y el 1,91%: en mi opinión, es un coste anual muy elevado. Con estos niveles de costes, las estadísticas demuestran que muy pocos fondos baten al índice a 3-5 años (y no digamos a 10).

@yoko, la concentración no es ningún problema ni una ventaja, pero asumes mayores riesgos. Por supuesto que pagas a Hacienda cuando reembolsas las participaciones del fondo, pero la traspasabilidad te permite cambiar de fondo sin pagar al fisco, por lo que para un inversor es una gran ventaja.

En cuanto al tema de los gastos, para valorar si un fondo es caro o barato, hay que ver el ratio de gastos corrientes respecto a la rentabilidad que obtiene. De tal manera que un fondo con gastos anuales de un 0,8% sobre una rentabilidad bruta del 2%, es más caro que un fondo con unos gastos del 2% y una rentabilidad bruta del 8%.

En el análisis de fondos que hacemos en Feelcapital usamos, entre otros, 20 ratios de coste para elaborar nuestro ranking. Gracias por tu comentario.

 

Buenos días, este es el problema y la realidad de los costes de un fondo de inversión, y no otro:   En los últimos 10 años de los 968 gestores de RV USA tan sólo 10 han batido al S&P500 durante 6 años consecutivos. Esto supone el 1% del total:

https://mobile.twitter.com/MorningstarES/status/601804419861237760

 

 

@yoko, tienes razón. Hay muchos estudios que ponen de manifiesto que encontrar a un gestor que sistemáticamente bata al índice de referencia es muy difícil, por lo que los costes de los fondos de inversión pueden verse injustificados. También hay varios artículos y estudios que hablan de la importancia de la fiscalidad a la hora de tomar decisiones de inversión (un ejemplo:  http://www.investopedia.com/ articles/stocks/11/intro-tax- efficient-investing.asp ) y en España el traspaso es una ventaja fiscal lo suficientemente grande como para considerar invertir a través de fondos de inversión (para personas físicas).

En Feelcapital somos conscientes del problema de los costes en los fondos de inversión, por lo que de los 60 ratios que usamos para clasificar los fondos, 20 nos sirven para evaluar los costes de los fondos. Un saludo.

@Feelcapital: muchas gracias por la información sobre costes y fiscalidad y el enlace a investopedia, de la que soy lector frecuente. Es fundamental vuestra labor de divulgación de una cultura financiera básica en nuestro país, fundamentalmente en el capítulo de los costes (algunos de ellos se ocultan a propósito a los clientes: retrocesiones) para que todos los ahorradores/inversores ganemos más, que es de lo que al final se trata. Sólo hay dos factores en la ecuación del retorno de nuestras inversiones: ingresos - gastos. Conociendo y gestionando adecuadamente (minimizándolo) este segundo factor, nuestro retorno aumenta.

@yoko, muchas gracias por tu comentario.

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