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Jaimeesp
16:34 el 06 octubre 2016

Novedades de inversión en oficinas

El mercado de oficinas de Madrid parece seguir en el punto de mira del inversor. A pesar de la incertidumbre política y de las dudas sobre la situación macro en el entorno euro, el Real Estate sigue atrayendo el interés de los inversores, que esperan atentos ante cualquier oportunidad que el mercado les ofrezca.

Las noticias que merece la pena destacar esta semana son:

  • Amancio Ortega, a través de su sociedad Pontegadea, ha adquirido la torre Cepsa por 490 millones de euros. Esta torre cuenta con 109.000 m 2 (72.312 m 2 de oficinas) y está actualmente alquilada a la petrolera.
  • Merlin Properties compra el complejo Adequa en Madrid por 400 millones de euros. La superficie es de 120.813 m 2 repartidos en 6 edificios. Merlin-Metrovacesa se convierte así en el mayor propietario de oficinas de la zona Norte de Madrid.
  • Standard Life saca a la venta Castellana 55, con una superficie de 5.700 m 2 de oficinas alquiladas en su totalidad. Los agentes que asesoran la operación (Richard Ellis y Cushman & Wakefield) esperan obtener una rentabilidad del 3%, lo que representa un precio de 55 millones de euros.

En nuestra opinión, las rentabilidades del mercado prime de oficinas han tocado fondo, por lo que no esperamos que suban más los precios. Sin embargo, todavía existe un amplio recorrido en las rentas, que no han crecido al mismo ritmo.  En un reciente estudio sobre el coste de ocupación por m2 (renta+ impuestos + gastos) en el mercado de oficinas de la UE realizado por Knight Frank, se desprende que Madrid es una de las capitales más atractivas para ubicar una sede corporativa. Según el informe, los costes de ocupación en Madrid son de 34,5 €/m 2/mes, mientras que en Londres son de 116,25 €/m 2/mes, en la City y de 198 € en el West End. En otras ciudades como Dublin o Frankfurt están en 64 y 45 €/m 2/mes respectivamente. En relación a las rentas, el estudio destaca a Madrid, Ámsterdam, Barcelona, Budapest, Lisboa, Milán, París y Estocolmo como las capitales europeas con mayor potencial de crecimiento vía rentas.

En IMANTIA CAPITAL creemos que la calidad del activo es el factor diferencial que permite generar una renta sostenible y consistente, lo que nos lleva a un retorno por dividendo atractivo para nuestro inversor. En este sentido, dentro del fondo IMANTIA REITS GLOBAL el mercado español se ve representado a través de compañías como Merlin Properties (3,33% del patrimonio del fondo) que tras la adquisición de Testa y la fusión con Metrovacesa se ha convertido en el mayor propietario de oficinas de Madrid, con poca exposición al producto secundario. Tras la fusión con Metrovacesa, Merlin cuenta con un 44% de oficinas en su portfolio y un GAV (valor bruto de los activos) de 9.300 millones de euros y espera obtener en 2016 una rentabilidad bruta del 5,9%.

Otras posiciones significativas del fondo que inciden en esta idea son valores tales como la alemana Alstria (2,50%) o la francesa Gecina, (3,07%) dos compañías líderes en sus respectivos mercados dentro del segmento de oficinas prime, con negocios centrados en grandes ciudades como París o  Hamburgo, y con grandes clientes como Engie, Daimler o Allianz. Todo ello les permite aprovechar el atractivo y solidez de este segmento, ofreciendo rentabilidades por dividendos del 4,5% y del 3,7% respectivamente.

El fondo IMANTIA REITS GLOBAL es un fondo de bolsa invertido en REITs de todas las grandes áreas geográficas (Europa, E.E.U.U., Asia y Oceanía), que busca aprovechar la elevada rentabilidad por dividendo que ofrecen los REITS.

La cartera está compuesta por 25-30 REITS con:

  • Capitalización superior a 300 mil millones de euros
  • Cotización en los principales mercados de renta variable
  • Liquidez diaria
  • Track-record medio de 7 años
  • Activos sólidos

La cartera modelo sobre la que está basada la composición del fondo genera una rentabilidad por dividendo de 4,77% en 2015 y su Beta es de 0,60 respecto al Eurostoxx 50.

Como se puede apreciar en el gráfico, su rentabilidad a 3, 5 y 10 años demuestra una robustez sensiblemente mayor que la de su índice de referencia, el FTSE EPRA/NAREIT Global, y la del Eurostoxx 50.

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