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apandres
16:41 el 17 octubre 2014

Financial Data Analyst en Unience

Charts que no hacen ser optimistas en el sector inmobiliario en España

Siete años después del inicio de la crisis la vivienda no remonta el vuelo. Como siempre nos pasa a los humanos cuando vemos un gráfico que cae mucho intuitivamente tenemos siempre la tentación de pensar... ¿Y si compro ahora? ¿Y si ha tocado suelo?

Esta mañana me he estado revisando algunas fuentes de datos, y las conclusiones no han sido muy esperanzadoras. Os dejo un resumen de las magnitudes que más me han sorprendido.

1. Crisis de Crédito: Hipotecas Constituidas en España (2003-2013)

2. Crisis Familiar: Tasa bruta de nupcialidad (1960-2013)

 

3.Crisis Familiar: Edad Media primer matrimonio (1960-2013)

 

4.Crisis de Natalidad. Nacimientos y Defunciones en España (1960-2013) 

5.Crisis de Natalidad. Índice de Fecundidad España (1960-2013) 

 

6.Crisis de Natalidad: Piramide poblacional España 2014

7. Propietarios vs Alquilados(2004)

8. Crisis de Industria: Employment in Manufacturing in Spain (1979-2011)

9.Y un último gráfico, que puede que salve los muebles...  Tasa de  primer matrimonio (1960-2013)

 

Pensaba publicar el post sin dar mayores explicaciones (en muchos casos, innecesarias), pero este último gráfico es (muy tristemente) merece alguna explicación. Representa el tanto por uno que se casaba de primeras nupcias.

En otras palabras, en España en 2011 más del 60% de los hombres se casaron por segunda o más veces. El hecho de que haya un aumento de las familias desestructuras (la neolengua las llamada monoparentales) creo que es el único resquicio al que agarrarse a largo plazo. No estoy diciendo que la vivienda sea mala inversión. Estoy diciendo que los fundamentales que hay detrás de España estan en coma. Y no sé hasta que punto es recuperable

 

 

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20 comentarios
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@apandres, muy ilustrativo y muy gráfico...

"Un gráfico vale más que mil palabras", cóm bien dices, casi no hacen falta los comentarios.

Bienvenida la claridad de los datos objetivos.

 

 

@joanmanel

 

Muchas gracias por tu comentario!

Como dice Juan Ignacio Crespo , la solución está en los gráficos y a la vista está.

Gracias por la información.

Más claro agua.....

La barriga cervecera de la pirámide poblacional es demoledora.Los de 80 están dejando en herencia su vivienda a sus hijos por lo que estos ya no necesitaran más vivienda (en muchos casos tienen la própia y la heredada) y cuando estos pasen el relevo en 20 años ,menos pisos se van a necesitar.

Con tipos de interes por los suelos ,sin incentivos fiscales (más bien una fiscalidad en sucesiones y ayuntamientos mala) ........con una generación que solo ha visto a sus padres pagar la hipoteca y depreciarse el piso....esto va a tardar décadas en arreglarse.

Japón después del 89 todavía está buscando suelo en el precio de la propiedad.......y són muchos y ahorran y es una cadena montañosa rodeada de mar........

Buen ejemplo de una exposición  KISS: Keep It Simple, Stupid.

Yo soy un fan de la liquidez: no tengas tu patrimonio en nada que no puedas liquidar en un mes sin grandes complicaciones ni grandes devaluaciones.

No obstante, reconozco que he caido en el tema de la vivienda propia por circunstancias, hoy quizás no lo haría y me esoy pensando lo de la hipoteca inversa.

Muchas gracias, sería de agradecer la fuente de estos gráficos.

@apandres, buenos gráficos pero faltan los principales, los que reflejan el porcentaje de ingresos en relación al precio de la vivienda.

Para que se vendan viviendas no solo hacen falta compradores, también hace falta que esos compradores tengan capacidad adquisitiva, cosa que con el paro y bajada de salarios sigue siendo inexistente. Y como guinda tenemos la falta de financiación adecuada.

El mercado inmobiliario seguirá a la baja todavía unos años más y luego se estancará unos cuantos más

@apandres, muy ilustrativo, blanco y en botella.

Por añadir algo, que creo que no se puede representar de momento porque es un aspecto cualitativo del consumo, está esa nueva conciencia de Economía Colaborativa que cada día está invadiendo todos los sectores de actividad que es la de "usar sin tener la posesión", compartir, alquilar, prestar, etc, (Ej: Airbnb, sofar, ouishare, uber, blablacar, etc,) que creo que van en la dirección opuesta a la de comprar (incluido una casa), y más bajo las condiciones que presentan tus gráficos y otros comentarios. 

@augur @JaGon @quixote1

Muchas gracias por vuestros comentarios.

Hay muchos talibanes  siemprebajistas con este asunto...mi posición es negativa, pero con salvedades.

La vivienda seguirá teniendo un valor, pero donde no veo recuperación ninguna será en el sector promotor (especialmente aquellos que se han dedicado al trading de solares). Conozco casos de primera mano en el que se ofrecieron 30 euros en creditos para comprar un solar poniendo como colateral un terreno por el que hoy no se paga directamente nada.

Por otro lado la vivienda como tal será un activo,pero para el que habrá que exigir rendimientos de descuento del 7,5% para arriba. Para un piso de un alquiler 1100 EUR, me salen las cuentas a unos 175.000 EUR.  Como durante la última década se ha usado el euribor mas un diferencial tirando a escaso, pongamos por ejemplo un 3%...nos vamos a unos 375000. Como un piso de esas características está cotizando aproximadamente por 250.000 aún le queda bajada.

En cuanto a lo que comentaba @augur, evidentemente ahí está la madre del cordero. Por eso creo que el precio del alquiler acabará bajando  por el exceso de oferta y como bien comentas por la solvencia de la demanda.

@JaGon la fuente de los datos es  España 2014 | datosmacro.com, echale un ojo que seguro que te resulta interesante. Otra más completa a nivel global es tradingeconomics. Espero que te sea útil!

 

Buen recuento de graficos. Si sumamos salarios a la baja, tasa de paro en maximos y mayor proporcion de propietarios en las edades mas altas que dejaran pisos en herencia, el panorama es mas que negro.

Genial post @apandres

Casi todos se resumen en el gráfico 6... Esa barriga que irá subiendo y que dejará el gráficon con forma de clavo, la verdadera japonización de España... El segundo país con peor demografía del mundo... Yo estoy haciendo lo posible para cambiar eso :)

Dicho todo esto, también hay otros tipos de demanda... Por ejemplo, la internacional en las costas o la de zonas de calidad en las grandes ciudades, que ya están haciendo que el ladrillo toque suelo o incluso recupere un poquito.

Pues @kaloxa me honra, porque tengo 43 años y estoy en la barriga y no hago nada por cambiar lo de abajo, así que me toca un vejez de pena sino me pongo las pilas, menos mal que está Unience para encontrar buenos consejos. ;-)

Hagamos lo posible todos por cambiar eso :-))))

Muy interesante y bastante significativas las variables.

 

Quizá eche de menos sólamente una cuestión y, sería el análisis el tipo de producto que caracteriza este mercado así como las diferencias entre su valor y su precio para los consumidores o inversores. Las características inherentes a los bienes raíces y el desarrollo demográfico de la sociedad ponen de manifiesto que tarde o temprano se producirían efectos equilibradores. La utilidad principal de este producto es dar cabida a una familia (esté como esté compuesta) por lo que los cambios en la estructura y desarrollo demográfico junto con el hecho de que los inmuebles pueden durar varias generaciones provoca una pérdida de valor en el producto que hasta ahora es mayor aún que la bajada de precio experimentada.

No era lógico que una casa, cuya función es la misma para un sujeto u otro, aumentara de valor indefinidamente. Mientras se han demandado viviendas su precio se ha visto incrementado, pero ahora, sin dejar de ser el principal activo de las familias, deja de ser un bien de inversión para volver a ser un bien con un valor acorde a la utilidad que reporta a sus consumidores.

Tremendos datos!! Felicidades por la recopilación!

@apandres yo tengo una visión complementaria.

 

 Quería haber hecho un post, pero creo que con el tuyo tengo más que suficiente. Las dos fuerzasw que tiran del mercado inmobiliario son la oferta y la demanda. Punto.

En el lado de la demanda, están el número de personas mayores a 28 años (edad media de priemra adquisición) con capacidad de hipotecarse.

Por el lado de la oferta, el número de pisos disponibles.

Como la oferta en las grandes cpaitales, excepto nuevas operaciones en el centro, se va a mantener más o menos estable, creo que debemos ir a la demanda.

Según la pirámide poblacional que has puesto, dentro de 8 años llegarán a 28 la parte más estrecha de la pirámide. Podremos decir que la caída de población habrá terminado. Sin embargo, el 80 % del ajuste poblacional acabarán en cinco años. 2020 coincide con el final del ciclo de 18 años negativo que tenemos en los mercados y por ende de las mejoras de crédito. 

Por eso, yo creo que lo que queda de bajada acabará en 4 o 5 años. Y que en ese momento habrá que gastar todo lo que se tenga para invertir en ladrillo. Hasta entonces, lo mejor vivir de alquiler y renegociar agresivamente a la baja. 

Respecto a las herencias. Sin tener datos delante, en Madrid capital se nota muchísimo todo este proceso. En el barrio de salamanca y en el distrito de chamberí, se está notando una burrada el incremento de venta de casas de herencias, que además son los que tienen más dificultad en bajar de precio, puesto que siempre hay algún "EstoNoLoRegalo" que ralentiza el proceso una auténtica burrada. 

 

Felicidades por el post, me lo quedo. 

@apandres Gran artículo

La pirámide poblacional lo resume todo. Sin demanda visible a medio y largo plazo, imposible que vuelva a subir la vivienda, como muchos medios quieren hacer ya creer. 

Pues parece que me voy a tener que tragar mis palabras...

 

La inversión extranjera en inmuebles se duplica desde 2009

La frase @apandres parece capciosa. Lo que yo interpreto es que deben comprar a precios de risa sobretodo fondos buitre y a CCAA como Madrid para vender (supongo) a precios de mercado,  ya sea alto o bajo según zona y vivienda. Me parece difícil que estos inversores no tengan en cuenta gráficas como las anteriores. "O querrán llenar el país de compradores extranjeros" si al español medio le va a resultar no rentable o inviable la compra de una vivienda.

Algo falla o la excesiva inversión extranjera con expectativas fuera de lugar o la interpretación catastrofista de la gráfica poblacional. 

Saludos

@snownaix

Tienes toda la razón en cuanto a la inversión extranjera. Es decir, que tiene que ser por algo. La interpretación que le doy yo es que habitualmente nadie conoce mejor el mercado que los locales, y quizás por eso nadie de "dentro" esté comprando... salvo excepciones noables como Amancio Ortega, o otros inversores... pero siempre en activos premium.

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