Clemens (684º) 

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Clemens
08:02 el 17 abril 2010

¿Alquilar y esperar para comprar un piso?

Atendiendo a Aoshi, nos hacemos esta pregunta, y si ahora es un buen momento para tomar la decisión de compra de un piso ó bien esperar.
Siguiendo los criterios de análisis fundamental de bolsa, podríamos aplicar el ratio PER, a este caso en concreto: ver la relación entre el precio de alquiler y el valor de mercado de ese piso.
Si para las acciones, un PER de 15-20 veces es un valor aceptable, aplicaremos lo mismo para el valor del piso
Si el arrendamiento de un determinado piso es de 1.000 eur/mes, en 12 meses sería 12.000. Un PER con valor de 15, implicaría que el valor del piso no fuera superior a  180.000 eur. (15*12.000)
¿pensáis que este razonamiento es correcto?.
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3 comentarios
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Hola Clemens.
Como "media" de importes y precios, los cálculos que comentas pueden valer para tener una aproximación, con la que "juzgar" al mercado.
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Lo cierto es que el mercado inmobiliario es muy complicado, cada inmueble en su circunstancia y situación es un mundo en si mismo.
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Algo está claro, la medias, como sabemos no son reales, pero hacia ellas nos dirigimos, y si en todos los países del mundo, el mercado inmobiliario ha girado a una rentabilidad que se inflaciona en torno a la renta disponible de las familias, tarde o temprano "para allá iremos".
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No es un secerto el hecho de que los salarios han subido mucho menos que el precio de la vivienda, y aún así nuestro país sufre de un problema de competitividad por haber anclado, los salarios a la inflación estadística. La situación está clara, los salarios irán a la baja para ganar la competitividad perdida, y el mercado inmobiliario girará más a la baja hasta que su precio, alcance el nivel de equilibrio, por lo tanto podremos esperar para comprar tranquilamente, la inflación de precios inmobiliarios, ni está ni se la espera.
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Ahora bien, si la pregunta va por el qué es mejor, comprar o alquilar... (todo depende).
Pero por lo general, ( y estos últimos 10 años no son generales, han sido una excepción), si el precio del alquiler está en un porcentaje menor  al 6%, de la cuota media de pago de la vivienda, y LUEGO INVERTIMOS EL DIFERENCIAL (cosa importante), financieramente es mejor alquilar que comprar.
Tengo por ahí algún estudio, a ver si lo encuentro y lo pongo por aquí. Aitor Zárate en su libro "Cambio de Vida", también apunta a ello, y hace unos números simples para demostrarlo.
El problema es más de "mentalidad", casi nunca imputamos a los gastos de nuestra casa, los gastos notariales, AJD, comunidad, IBI, reformas, derramas extraordinarias, etc etc, es como cuando compramos un coche.... Esto me recuerda, que quería escribir un hilo, con lo que nos cuesta, "nuestro puesto de trabajo", y está muy relacionado con el "coche, casa y ubicación de nuestro lugar de trabajo.
Salu2.

En otro post comentaban que... depende.

Quizá esa sea la palabra que mejor lo define todo. Los tipos ahora mismo estan en el suelo, pero eso no puede mantenerse así. Depende si hablamos de una urbanización en el culo del mundo o de un piso en una zona privilegiada de una ciudad en la que no se puede construir más. Depende si hablamos de trasladarnos a un pueblo destinado a segunda residencia, en la que los precios han caido (y probablemente caigan más). Depende si pensamos quedarnos a vivir en ese lugar (probablemente descartando ofertas laborales que pueden beneficiarnos mucho)...   creo que cada caso es un mundo

Como comenta Aoshi, opino que los números son una media, y puedo decir que hay estudios para todos los gustos, eso sí, cada uno con su polarización particular, dependiendo de lo que se quiera demostrar en los mismos.

Mi opción: meter números en una hoja de cálculo, un piso en determinada situación, determinados gastos, determinada hipoteca, añadir impuestos, comunidad, otros gastos extra... y comparar con lo que se obtendría invirtiendo la diferencia con un alquiler. A eso, añadir consideraciones personales (¿podría vender el piso si me ofrecen puesto mejor? ¿podría ponerlo en alquiler?)   -en mi caso, el resultado salió rojo: mejor alquilo-

Amigo Clemens:
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Decidir alquilar para despues -cuando la tormenta escampe y porque "el cuerpo así nos lo pida"-, comprar pudiera ser la opción más correcta. Aunque esto obviamente, ya esta en el orden de prioridades que cada un@ quiera darle al tema y poner en su vida personal.
Por otro lado Clemens, mucho me temo que esa forma de calcular el PER para "medirle la temperatura" al mercado inmo. no es muy correcta y ni mucho menos cientifica.
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Que al mercado le espera un ajuste de "aupa" eso lo sabemos muchos, pero por muchos que seamos, no llegamos a ser ni el 95% del total de la población del pais los que tenemos dicha info.... tampoco interesa, claro. Y es que este complicado mercado de valorar como dice Aoshi, lo esta sostiendo en estos momentos la banca/cajas (y esto es literal), las economias personales de miles y miles de "valientes" españolitos que durante los ultimos años no quisieron quedarse atras ante el progreso ó milagro epañó, precisamente motivado este por el crecimiento alocado del tocho, etc.
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La reflexión que realiza Aoshi sobre la evolución futura que pueden llevar los sueldos de este pais para "ganar competitividad", creo que ya se le he leido contarla en alguna ocasión, y creo que dicha disminución se pudiera dar vía descensos cualitativos contra la inflación y el IPB total. Con relación con esto, creo que otro buen dato para evaluar como de hinchado esta el mercado del tocho seria, esperar a encontrar la paridad optima de hace 10 años y que este indice retorne en los proximos, 5, 8 años.... ¿10 tal vez?
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Como podras observar Clemens, si los pronosticos que realizamos muchos terminan haciendose realidad (no antes de una decada la estabilización de los precios inmos.), creo que no merece la pena seguir esperando en casa de los papis a que el momento optimo llegue para comprar tú vivienda. Creo que todo lo que dejas de vivir por no iniciar una vida independiente merece mucho más que la cuota mensual del alquiler que le abones al arrendador (sin pasarse, claro) ;-)
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Por otro lado y en lo personal os contaré, que desde hace ahora unos 8 años aprox. vivo en alquiler con mi pareja en el populoso barrio de Santutxu, en Bilbao; y desde hace casí 2 años con mi hijo bajo el mismo techo en el mismo regimén.
Eleguí esta opción para vivir independientemente, más que ná porque no me creia entonces (en el 2003) que lo que tan solo 2 años antes tuviera un precio de 16-17mill., 2 años depues este precio ascendiese a 23 y con clara tendencia alcista... y todo lo que le quedaba por subir, por cierto. Me aplique a raja-tabla esa máxima tan sabida de que "tan solo los necios comfunde valor con precio...."
 El haber optado en su día por vivir en alquiler, tan solo 8 años despues (en la actualidad), me ha permitido poder vivir perfectamente con menos dinero (en terminos reales) a los que necesitaba en el 2003 é incluso poder ahorrar, muy importante: poder mantener mis ahorros de muchos años de trabajo y utilizarlos para seguir invirtiendo y aprendiendo ; poder eleguir trabajar menos horas en la empresa (media jornada por el cuidado del peke) y desde luego, vivir cuatro veces mejor que muchos de mis compañeros que, cuasí triplicando mi sueldo (mileurista) y me reconocen llevar "una vida de perros" y que no llegan... curioso.
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Suerte y animo con la decisión.
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Luis.
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