Dani Galindo \u0040dgalindost  

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Dgalindo
22:08 el 19 marzo 2016

Analista independiente.

Análisis Inmobiliaria Colonial. La mejor opción para estar expuesto al mercado inmobiliario

Antes de empezar mi valoración es justo comunicar que Colonial representa mi principal inversión en Bolsa, espero que este factor no condicione el análisis. Dividido el mismo en cuatro partes: movimientos del accionariado, resultados 2015, situación financiera y valoración.

MOVIMIENTOS RECIENTES EN EL ACCIONARIADO

En el último HR remitido por Colonial a la CNMV el pasado 01 de Marzo, informaba que estaba negociando con Qatar Investent Authority ("Qatar") una posible aportación a Colonial de sus acciones en S ociéte Foncière Lyonnaise SA ("SFL") a través de un aumento de Capital no dinerario. 

Para entender este movimiento es necesario repasar la composición del accionariado de Colonial y SFL.  Colonial actualmente es propietario al 53'1% de SFL, empresa filial que mantiene en propiedad edificios "premium" en Paris, para entendernos viene actuar como una SOCIMI española y mantiene tributación especial. 

Qatar que a su vez es accionista de ambas, posee una participación en Colonial del 13% y en SFL del 22'2%. La operación consistiría en traspasar la mayoría del 22'2% de  acciones que Qatar posee en SFL a Colonial, a través de una ampliación de Capital no Dineraria de entre 500 y 600 millones de euros.

Colonial pasaría de una participación del 53'1% en SFL a una participación al rededor del 70%, al mismo tiempo que aumentaría entre un 20%-30% la actual capitalización de 2.100 millones a 2.700-2.800 millones de euros.

Qatar sería el primer accionista del Grupo con una participación entre el 23-29% del accionariado pero sin llegar al 30% que obligaría a una OPA.

RESULTADOS COLONIAL 2015

En los resultado de Colonial 2015 destacaría las siguientes mejoras respecto al año anterior:

- Resultado neto recurrente: 37 M. € +121%

- Ingresos por retas 231 M. € +9%

- Ebitda: 178M.€ +11%

- Valor de Activos del Grupo: 6.913 M.+16%

Toda empresa inmobiliaria puede aumentar su valoración a través de ingresos (rentas) o a través del Valor de sus activos. En este caso un  aumento en solo un año de un +16% del Valor de sus activos, es una cifra que ha pasado bastante desapercibida pero muy muy positiva.

Las ocupaciones también se sitúan en unas cifras altísimas en Barcelona (90%), Madrid (96%) y Paris (95%), superiores a años anteriores y demostrando la calidad de sus activos.

SITUACIÓN FINANCIERA:

Colonial ha conseguido en el 2015 la calificación de  "Investment Grade" por Standard & Poors elevando el Rating de Colonial a BBB- y del la filial SFL BBB. Lo que le ha permitido realizar emisiones de Bonos España a 4 años a 1'863% a 8 años 2'728% y su filial francesa SFL a 7 años al 2,25%. Realmente tipos muy reducidos para ser una inmobiliaria española y que denotan confianza del los inversores institucionales en la empresa.

El  Nav de colonial también aumenta en un 29%. Un 13% a la cartera de Madrid y Barcelona y un 17% a Francia.

La deuda Neta del Grupo Asciende a 2.992 M. eur que representa un 41% del LTV (valor de activos) y mantiene un disponible para en caja y saldos no dispuestos de 1.110 m. eur.

CONCLUSIÓN Y VALORACIÓN

Una primera valoración rápida y muy primaria que podríamos hacer sería:

Valor de Activos: 6.913 M.€

Deuda Financiera neta: 2,992 M.

Valoración: 3.921 M.Actualmente capitaliza en 2.100 M. eur un potencial de Revalorización del 86% hasta los 1'30€

Siendo más puristas y cogiendo como referencia el ERP NAV. Colonial estaría en 0'62€/acción y la SFL se situaría en 61'2€/acción, (actualmente cotiza en 43 €). Podríamos considerar que está en precio.

Pero independientemente de la valoración, donde esta realmente el valor para el accionista:

1- La entrada como primer accionista "Qatar", fondo con más de $60.000 millones de euros en activos bajo gestión y con una estrategia de crecimiento a largo plazo, en sustitución del Sr. Villar Mir empresario con problemas en alguna de sus empresas como OHL. Representa un gran movimiento para la empresa y como se suelen decir "el dinero llama al dinero"…


2- La compañía gana diversificación con su mayor presencia en SFL


3- La calidad de sus activos. Siempre me gusta dar el toque personal en las valoraciones, pues puedo decir que tras 10 años desarrollando mi carrera profesional en una entidad Bancaria de Barcelona, he tenido la posibilidad de estar en varios edificios de Colonial en alguna de mis múltiples visitas a empresas. Comprobando personalmente que se trata de Inmueble de Alta Calidad y en Zonas "premium" . De los 16 inmuebles que tiene en la ciudad (9 en la Zona de la Diagonal, 4 Zona Forum donde están las nuevas empresas tecnológicas y 2 en la plaza Europa, en la zona de la feria de Barcelona. Edificios con amplio potencial de revalorización igual que los que mantiene en Madrid y en la joya de la corona que es la filial Francesa.


4-El equipo directivo esta realizando una b uena gestión, y dispone de 1.100 m. de euros en "Cash" para nuevas compras que pueden aportar valor adicional a la empresa.

La mejor manera de estar expuesto en España en una cotizada del sector inmobiliario,  es a través de Colonial. Según lo expuesto y expectativas no sería nada descabellado ver cotizar a la acción por encima de 1 €

 

Saludos y buen fin de semana

Dani Galindo

@dgalindost

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3 comentarios
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Puestos a invertir en una inmobiliaria, simpre será mejor una que no pague impuestos (cualquier SOCIMI: Merlin, Lar, Axia...) que otra que sí los pague (Colonial). Además, no me gustan empresas con tanta deuda en relación a su EBITDA (la deuda financiera neta de Colonial es 13 veces su EBITDA): suben un poco los tipos de interés y el beneficio se viene rápidamente abajo.

Hola Iarano


Colonial nos puede aportar el valor de un REOC y de una SOCIMI, ya que pasará a tener el 70% de SFL, que a la prática es una SOCIMI.


Aunque el perfil SOCIMI siempre es más conservador y goza de ventajas fiscales al tener tributación especial en los alquileres yo prefiero invertir en empreses Inmobiliarias que sean REOC, con menor regulación y más libertad para llevar a termino planes de expansión y crecimiento.


Si que es cierto los ratios de deuda sobre EBITDA son altos, pero el potencial de Colonial no es tanto a través de los ingresos sino de revalorización de sus Activos.


Un saludo
 

6913M de activos para obtener un RNR Resultado Neto Recurrente de sólo 37M emm... y RNR versus Valor en Bolsa de 2700M o versus Deuda Neta de 2992M. No pasa mis filtros Quant

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