Fco Javier Cholbi Doblado  

FJCD1 (338º) 

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FJCD1
22:44 el 16 diciembre 2013

"History never repeats itself but it often rhymes"

¿El precio de la vivienda en España ha tocado fondo?

Según la estadística proporcionada por el INE para el tercer trimestre de 2013, los precios de la vivienda crecieron un 0.7% trimestral, esto sucede por primera vez desde la crisis, sin tener en cuenta el segundo trimestre de 2010, que crecieron aproximadamente un 1.6% trimestral debido al “efecto adelanto” en la compra de viviendas derivado de la subida del IVA.

Como se observa en el gráfico 1, y sin tener en cuenta el año 2010, este aumento es muy significativo, ya que puede corroborar que el precio de las viviendas ya está llegando a su máximo ajuste, y por otro lado que lo s inmuebles vendidos en estos últimos meses son de mayor calidad, esto lo vemos en que el volumen de transacciones está siendo algo más grande que en trimestres anteriores.

Gráfico 1:

Por otro lado, como podemos ver en el cuadro 1, el ajuste acumulado para el precio de la vivienda desde el inicio de la crisis ha sido: (el rango varía entre el 29%-37%), según el organismo que elabore la estadística...

Cuadro 1:

 

El riesgo reside en que una vez liquidado el stock de viviendas de mayor calidad, que son muy demandadas por inversión extranjera sobre todo en zonas costeras , sean necesarios mayores ajustes en precios para vender el resto de viviendas, ya que según el análisis realizado por AFI (Analistas Financieros Internacionales), para volver a los niveles de 2001, es necesario todavía un ajuste vía precios de entre el 3% y el 11%, (hablamos de 2001, porque a partir de ahí los precios iniciaron una senda sin precedentes), esto podría tener un efecto muy negativo en hogares, empresas del mundo inmobiliario, bancos e incluso a la SAREB.

 

  1. Hogares: Una nueva reducción en su riqueza inmobiliaria generaría disminuciones en el consumo privado, sobre todo en aquellos hogares que la deuda hipotecaria está muy por encima del valor de la vivienda (underwater),  que se estima que son el 10% del total de hogares hipotecados.
  2. Empresas Inmobiliarias : Disoluciones o concursos, con el impago de deudas pendientes…
  3. Bancos : Es evidente que ya sea por los hogares o por las empresas, se verán afectados por nuevos dudosos y adjudicados.
  4. SAREB : Alteración patrimonial y desajuste en su plan de negocio.

 

 

A modo de resumen os dejo este gráfico,  donde se representan el ratio “Price t o income” y el ratio “Price to rent”, que muestran la relación entre los precios de la vivienda y el alquiler, y entre el precio de la vivienda y la renta respectivamente:

 

 

Fco Javier Cholbi Doblado

(European Financial Advisor)

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10 comentarios
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Yo personalmente no me lo creo. Una verdad fabricada es una mentira. Miremos por la ventana....y crees que los pisos estan subiendo. Tienen un bajo concepto de todos nosotros.... Es un insulto a la inteligencia...

Gracias por tu comentario amigo moumouland, aunque no se exactamente que es lo que no te crees, porque los datos que he recogido son los que publica el INE, y estamos en niveles muy similares a los de año 2001.

Que el precio haya subido un trimestre no significa que los pisos estén subiendo como planteas en el comentario, es simplemente que los precios ya se están ajustando y será complicado que su precio baje más de sus niveles actuales, si has entendido lo contrario no me he explicado bien.

Un saludo.

De acuerdo con tu aclaracion. Pero las aportaciones que haga el INE...pues me quedo igual....que no me los creo... Dime cuantas veces has oido que.... ya estamos con los precios ajustados,que ya no van a bajar las viviendas.... 

 

 

http://www.elconfidencial.com/economia/2013-12-16/la-troika-pide-vigilancia-sobre-la-banca-ante-el-desplome-del-precio-de-la-vivienda_66979/

@FJCD1, @moumouland :

Independientemente de los informes, análisis, estudios y primeras impresiones...

Esto viene a ser como lo de la botella: "Medio llena... o... medio vacía".

Otro ejemplo:

cincodias.com/cincodias/2013/12/16/economia/1387192663_058381.html

Saludos.

Mas madera.....

Parece que hemos llegado al ajuste que se hizo en USA, Reino Unido, Irlanda, etc ..... solo que nosotros por temas de orgullo (o incompetencia, o presion-lobby bancaria) hemos tardado unos años mas ...... con lo cual las repercusiones han sido mas graves.

Yo, por precios que veo en algunas zonas, creo que prácticamente hemos hecho ya el ajuste de precios. Con eso quiero decir que se pueden encontrar algunos inmuebles a un buen precio, aunque sigue habiendo algunos bancos y muchos particulares que aún tendrán que ajustar sus precios de venta (tendrán que asumir finalmente sus perdidas). ...... de todas maneras ésta es una de las condiciones para que el mercado se active, otra es la apertura del credito (que existe pero solo para un segmento muy pequeño de la sociedad) ..... la otra, y mas importante, es que mejore el mercado laboral, cuando eso ocurra, veremos por fin el suelo en el mercado inmobiliario.

Buenos graficos @augur ..... esperemos no tener que llegar a la fase de desesperación .... bastante tenemos ya..

De acuerdo con tu comentario Carlos 65, no se trata ya solo de una cuestión de precios, que aun deberán experimentar un descenso también lo pienso, ¿será tan grande como el que muchos inversores esperan?, no lo creo la verdad, el stock que se ha generado no se absorberá de la noche a la mañana porque los precios bajen más de los niveles actuales, ya que hasta que la economía no se recupere y mejoren las variables macro y aparezcan nuevos inversores tanto nacionales como extranjeros interesados en este tipo de activos la venta de viviendas seguirá estancada, y esta colocación será un camino largo sin duda.

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