Feste (134º) 

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Feste
15:22 el 01 junio 2009

¡ Nueva burbuja inmobiliaria a la vista ¡

No quieres arroz Catalina, pues toma dos tazas. Todavía nos estamos quejando de los efectos de la burbuja 1997-2007 y ya estamos poniendo los pilares de lo que será la próxima. 

¿ La bubuja 1997-2007, considerada "la madre de todas las burbujas", fue para tanto ? Pues a la luz de los fríos datos ni mucho menos.

Subida de los precios reales de vivienda en España en anteriores episodios alcistas :

1972-1975 : 56% [ 14% anual de promedio ].

1977-1978 : 26 % [ [ 13% anual de promedio ].

1983 : 9%

1985-1991 : 138% [ 19,7 % anual de promedio ].

1997-2007 : 118% [ 10,7% anual de promedio ].

Fuente : Documentos de Economía de "la Caixa" Nº12 Febrero 2009.

¿ Y la burbuja española fué la mayor del mundo desarrollado? Pues tampoco :

Australia  10,9% anual de promedio (1997-2007), Bélgica 12% ( 1986-2007), Dinamarca 11,6 % ( 1993-2007), Francia 10,5% ( 1997-2007), Irlanda 16,1% ( 1994-2007), Reino Unido 13,2 % ( 1996-2007),...

En definitiva una burbuja , la española, historica e internacionalmente muy corrientita.

La reacción esta burbuja ha sido muy violenta los precios cayeron un 5,4 % en 2008 y hoy mismo se publicaba un estudio de BBVA con previsiones de caida de un 7,5 % en 2009  y  10,5 % en 2010. Total un 25 % de caida real, en tres años. En la anterior burbuja, los precios cayeron lo mismo ( 24 % real ) pero en el doble de tiempo : 6 años¡¡.

Por tanto el ajuste se está produciendo al doble de velocidad. Además los visados para nuevas viviendas estan cayendo a tasas del 65 %¡¡. Dentro de 2/3 años ( en lo que se habrá absorbido el stock actual a la venta ) la oferta estará en mínimos jamás conocidos.

Unan:  economía en crecimiento , precios inmobiliarios ajustados ,recuperación del crédito e intereses a la baja y escasez de oferta . Que les sale ¿ Burbuja ? . Pues eso dentro de tres años burbuja y de las gordas. 

      

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10 comentarios
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Uf, hasta que purguemos ésta me parece a mí que quedan unos cuantos años. Todavía queda muuuuucho por desinflarse la actual. BBVA decía hoy en un estudio que en dos años va a caer los precios cerca de un 25 por ciento.
Eso de desglosar las subidas constantes y formidables de los ultimos 35 años en España en 5 etapas distintas, mientras se pretende contrastar con una de los ultimos 10 años en otros paises, ¿cómo se ha de llamar? Para mi es simplemente una manipulación via Marqueting. Es lógico que lo haga la Caixa otro banco o los medios al su servicio, pero hacerse eco de ello para deducir que ya han bajado mucho los precios (¡madre mía, cuando siguen siendo los precios mas caros del MUNDO con diferencia!) y entusiasmar a la gente con ansias de inversiones faciles y rapidas con la venida de una nueva y bendita burbuja que hará ricos (en deudas) a los que compren ahora estos pisos de ganga.... bueno pues eso es trabajar de asalariado de los engañabobos que despues pagaremos todos, incluido los que lanzan tales fantasías. Ese es el camino perfecto para no salir nunca de esta crisis.
¡ Hola José María y Vicente ¡ José María, Encontraras todos los datos que quieres y más en : www.lacaixa.comunicacions.com Fuente : Documentos de Economía de la Caixa Nº12 Febrero 2009..Consecuencias económicas de los ciclos del precio de la vivienda Ni compro , ni vendo.Simplemente razono que se estan poniendo los ingredientes para un nueva burbuja con inicio en 2012. Justamente Vicente cuando se absorba el stock actual.
Gracias Feste, el tema es que en ese escenario damos por sentado que los tipos de interés se mantendrán bajos, cuando tiene toda la pinta de que podemos vivir una hiperinflación, no te parece? Cómo ves tu esto?
Es un escenario posible. Si las medidas de gasto fiscal y expansión monetaria se nos han ido de las manos , es un escenario hasta probable.En este caso tendremos burbuja general. No obstante a la escalada general de precios, los activos inmobiliarios añadirán la escasez de oferta que por la propia esencia de su ciclo productivo tarda años en reaccionar y adaptarse a los cambios de demanda.Eso sí con tipos más altos que los actuales. El stock actual se ajustará más rápido de lo previsto. Bancos y cajas propiciaran un ajuste de precios para saldar las hipotecas y evitar la mora. Un soplo : atentos a los datos de formalización de hipotecas y transacciones del pasado mayo, superarán holgadamente a los de meses anteriores y sorprenderán al mercado.
A ver si es verdad, el paro ha descendido en Mayo, aunque yo pienso que es coyuntural y por desgracia seguirá subiendo.
¡ Hola Esteban¡ España es un país con una ventaja competitiva importante : mucho litoral y muchas horas de sol. Además tiene la seguridad y las comodidades propias de un pais desarrollado. Vida alegre, cómoda y segura a buen precio. Tenemos asegurada una demanda de segunda residencia para jubilados europeos de entre 200 y 400 mil viviendas año según la coyuntura. Además somo el pais UE con más apego a la propiedad de vivienda. Y esto se volverá a notar en cuanto repunte la economía. ¿ Y que nos vamos a encontrar entonces ? Pues que no habrá oferta porque llevaremos tres años sin construir. ¿ Y que pasará ? Burbuja. Buen momento este para comprar suelo si se tiene cash.
Es verdad que en tasa interanual el credimiento es menor que en otras fases expansivas, pero lo inusual y a la vez peligroso de esta burbuja ha sido lo dilatado del ciclo, 10 años frente a los cuatro o cinco de media en los otros. Eso y que el control del riesgo desde los bancos ha sido mínimo, hipotecas por el 120% del valor de tasación (sobre tasaciones infladas), hacen de esta una de las peores burbujas inmobiliarias de nuestro país.
¡ Hola swap ¡ Lo de las hipotecas al 120% es un leyenda urbana . Algún exceso en alguna caja y poco más. El LTV medio de la cartera hipotecaria español no llega al 60 % por lo que se puede absorber sin problema la caída de precios. La burbuja como demuestran los datos muy normalita.
Bueno, a mi me parece que haya burbuja en países con mayor densidad de población, pequeños e islas es normal. Desde luego Australia y Francia no entran en este tipo de países. Algo pasará. En España, en particular, el sistema restringe artificialmente la oferta de suelo. Como si fuera un isla. Y encima con lo bien que se vive aquí..... Pienso que va a haber grandes oportunidades en segunda residencia. Pero en las capitales una larga corrección en tiempo me parece más probable que en precio. Saludos,
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