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01:24 el 16 marzo 2013

Asesor Financiero Independiente y Gestor de Patrimonios

REITs y SOCIMIS

Inversión en REITs

Invertir en el sector inmobiliario es más sencillo de lo que imaginamos. No hacen falta grandes volumenes de capital para tener al alcance de la mano la posibilidad de invertir en una cadena hotelera en Hong Kong, supermercados en los EEUU o un mega edificio de oficinas en Londres.

Cualquier pequeño inversor puede hacerlo . ¿Cómo podemos acercarnos a todos los mercados inmobiliarios, independientemente de su ubicación geografica o tipologi­a de activo? A traves de una figura que comienza a tomar fuerza en España: los REITs ( Real Estate Investment Trusts).

El concepto REIT, con origen en los EEUU en los años 60, es una figura ampliamente extendida en los mercados anglosajones y, de una manera sencilla, podemos definirla como una sociedad cotizada (en su inmensa mayori­a, aunque existen REITs de propiedad privada) cuyos activos principales son inmuebles generadores de renta. A traves de este instrumento se pretendia facilitar la inversión en rentabilidad en activos inmobiliarios a los pequeños inversores, otorgandoles una serie de ventajas fiscales, siempre y cuando cumpliesen con una serie de requisitos, entre ellos repartir el 90% de sus ingresos, en forma de dividendos, a sus inversores. En España, con ligeras variaciones, podemos equipararlos con nuestras Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, o SOCIMIs, reguladas por la Ley 11/2009 de 26 de Octubre, y modificacion posterior en la Ley 16/2012 de 27 de Diciembre.

¿Por que ?

El inversor que acude a este tipo de instrumentos lo hace por la garanti­a que supone la obligación de repartir casi la totalidad de sus ingresos en forma de dividendos (90% en REITs, 80% en SOCIMIs). Es un instrumento que ofrece simplicidad y transparencia, y su buena liquidez no se ve afectada ni con su performance a largo plazo ni con la diversificacion de su cartera de activos inmobiliarios. Ademas, a esto se le debe añadir la apreciacion del valor cotizado (plusvali­a); por todo ello, la figura del REIT se ha concebido, historicamente, como un activo conservador para inversores con aversion al riesgo pero que deseen obtener una prima adicional a la inversion sin riesgo (bono soberano).

Existen multitud de aspectos positivos a la hora de analizar la inversion en REITS:

  1. Son vehi­culos impositivamente eficientes con una tributacion muy reducida.
  2. Proporcionan unos ingresos recurrentes al inversor en forma de dividendo.
  3. La cuanti­a necesaria para acometer estas inversiones es mínima.
  4. Por lo general, estos activos, cuando son cotizados, tienen suficiente free-float para garantizar liquidez a los inversores.
  5. Al ser activos cotizados, los inversores se benefician de la transparencia exigida por los reguladores y autoridades de los diferentes mercados financieros, a traves de los multiples controles requeridos. Esto implica que, por ejemplo, los activos inmobiliarios tengan que ser tasados anualmente con la consiguiente actualizacion de su valor contable, o que el inversor pueda acceder a la informacion de arrendamiento de los inmuebles y comprobar si estos estan a rentas de mercado.
  6. Dado que, por lo general, la actualizacion de rentas de los contratos de arrendamiento esta indexada al indice de precios de consumo, los REITS se consideran un buen instrumento de cobertura frente a la inflacion.
  7. Finalmente, al invertir en sociedades cotizadas, el inversor accede directamente a una gestion profesionalizada sobre una cartera activos inmobiliarios en mercados internacionales y de tipologi­a muy variada.

Dado que son activos cotizados es inevitable que, en el corto plazo, la volatilidad de los mercados financieros les influya, en mayor medida, que a la inversion inmobiliaria directa. Por otro lado, al ser compañi­as que invierten en activos inmobiliarios con unos flujos de caja garantizados, suelen estar altamente apalancadas (respetando siempre sus ratios de endeudamiento maximos); por tanto, es necesario tener en cuenta sus porcentajes de endeudamiento. Por ultimo, dado que algunos REITs solo estan obligados a tasar un porcentaje de su patrimonio total, hay que tener en cuenta que su cotizacion (o NAV  net asset value) puede sufrir alguna desviacion frente a su valoracion real.

 

ZONA

 

RETORNOS

 

1M

 

1Y

 

5Y

 

10Y

 

REAL ESTATE Asia ex Japon

 

2,40%

11,40%

3,20%

13,30%

 

REAL ESTATE Japon

 

12,50%

50,90%

1,30%

11,90%

 

REAL ESTATE Europa ex UK

 

1,50%

21,80%

1,80%

10,90%

 

REAL ESTATE UK

 

1,80%

25,60%

-4,90%

6,00%

 

REAL ESTATE Norteamerica

 

-0,20%

16,30%

7,10%

12,60%

 

 

(*) Fuente: DataStream, EPRA, BNP Paribas Wealth Management.

La inversion en REITs ha sido, en terminos de rendimientos,  positiva para todos aquellos inversores que hayan apostado por esta tipologi­a de activos en los ultimos años. Retornos medios a 10 años por encima del 10% en, practicamente, la totalidad de zonas geograficas, es un buen argumento para comenzar a concebir este instrumento como un valor refugio en cartera, maxime en un pai­s como España, donde el inmobiliario ha sido, y es, un foco de atraccion para cualquier inversor patrimonialista.

 

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