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GODSUS
10:06 el 13 enero 2014

Alquilar vs Comprar

Son muchos los artículos publicados al respecto. Es lógico, puesto que la adquisición de una vivienda suele ser la inversión más importante en la vida de una persona. Además, la incertidumbre sobre el precio de la vivienda genera muchas dudas ante esa disyuntiva. Hoy en día existen muchos recursos en la red para valorar las dos opciones. No obstante se debe ser selectivos con la información que se nos presenta. Quienes bendecían en su momento la compra son ahora integristas defensores del alquiler. Posiblemente el problema es la generalización de dichos artículos. Ni todo el mercado inmobiliario es homogéneo, ni las circunstancias de cada individuo presentan las mismas características.

 

¿Existe algun cálculo, alguna fórmula, aplicable de forma generalizada para valorar la compra de una vivienda vs el alquiler?

 

Básicamente se pueden encontrar dos planteamientos guiadores: el esfuerzo en numero de años de sueldo y el % que representa el alquiler con respecto al precio de dicha vivienda (analizándose como el retorno de cualquier otra inversión).

 

Como promedio se acepta para un precio razonable de la vivienda, destinar el salario bruto de 4 años. Si en nuestro país el salario bruto medio es de aproximadamente 22.000€, la vivienda debería costar no más de 90.000€. Hemos pasado de un ratio correcto de 4 en 1995 a cerca de 6 en la actualidad, todavía por encima de lo aconsejable, aunque inferior a 8 que se llegó a ver en la cresta de la ola.

 

 

 

 

Pero, como he indicado, cada persona tiene circunstancias diferentes. Algunos tienen un sueldo bruto de 15.000€ y otros de 30.000€, con lo que los precios de la vivienda serían significativamente diferentes aplicando la regla de las 4 anualidades. Siendo sinceros, todavía estamos lejos de estos precios, salvo en algunas poblaciones y promociones concretas. De la misma manera se debe tener en cuenta el proceso de ajuste salarial que se está produciendo de forma masiva en prácticamente todas las empresas y sectores. Estos argumentos son esgrimidos por algunos para pronosticar que los precios de la vivienda continuarán cayendo.

 

El otro cálculo que mencionábamos como medida para valorar la compra o el alquiler tiene que ver con el % sobre el precio de venta que representa el alquiler.

 

Con un ejemplo se entiende mucho mejor:

 

Imaginate una vivienda por la que piden un precio de 180.000€ (201.000€ con gastos aprox) y en caso de alquiler 600€ (7.200€/año).

 

7.200 / 201.000€ = 0,035 (3,5%)

 

Se suele aceptar como correcta una rentabilidad mínima del 5% en primera vivienda y del 7-8% en segunda residencia. Con lo que un precio ajustado y realista de venta de dicho inmueble sería 130.000€ (145.000€ con gastos) en lugar de 180.000€.

 

7.200€ / 145.000€ = 0,05 (5%)

 

Estos son unos cálculos muy sencillos que se deberían perfilar mucho más, teniendo en cuenta el coste de financiación en caso de compra con financiación, impuestos, etc. Pero son suficientes para hacer una valoración bastante aproximada.

 

Algunos de estos elementos aparecen en la siguiente infografía que hoy publica CincoDias:

 

 

 

En paralelo a estos argumentos económicos existen todo un conjunto de factores que también inciden en la decisión de comprar o alquilar, pero eso es motivo de otro post.

 

 

 

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17 comentarios
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Es muy importante, tener en cuenta los gastos de comunidad en casa de más de treinta años, sobre todo si tienen jardines comunes, ascensor y pocos vecinos, en mi caso somos 8 a repartir y cuando no hay que arreglar el garage , es el terrado, es la nueva regulación del sistema eléctrico, etc, etc. Ahora gasto casi tanto como un alquiler, entre el IBI,las derramas extraordinarias de la comunidad y la reforma de la propia casa , que envejece como todo.

Para mí está clarísimo el alquirer, a dia de hoy, antes , quizás no. Teniendo en cuenta que en 1970 me costó unos 7.000 euros de ahora, totalmente nueva y a estrenar.

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Este artículo seguro que "da que hablar". Ahí lanzo yo dos o tres consideraciones que creo que han quedado fuera:

1) Valorar la utilidad de poder ser más libre al disponer de la vivienda en propiedad para hacer cosas en ella como adecuarla más a nuestro gusto

2) Valorar la utilidad de poder salir zumbando sin ataduras hipotecarias si nuestras circunstancias cambian

3) Valorar el gasto añadido de ser propietario en temas de impuestos, mantenimiento, comunidad, seguros...

4) El gráfico de CincoDias parece asignar un valor de residual de 0 a la vivienda en propiedad una vez transcurridos los 30 años...

Estoy de acuerdo con vuestros comentarios y, evidentemente, es un artículo que espero que provoque debate. He mencionadolas dos cosas que apuntáis: que los cálcuos son simplistas y no contemplan todos los factores económicos y que, al margen del tema económico, existen otros factores importantes.

("Estos son unos cálculos muy sencillos que se deberían perfilar mucho más, teniendo en cuenta el coste de financiación en caso de compra con financiación, impuestos, etc")

("En paralelo a estos argumentos económicos existen todo un conjunto de factores que también inciden en la decisión de comprar o alquilar, pero eso es motivo de otro post")

 

 

Por supuesto @GODSUS pero no "me podía aguantar" decirlo. Además me he dado cuenta de que hay dos factores de incertidumbre adicionales que son la inflación (negativa para el alquiler, positiva para la hipoteca) y los tipos de interés que en general pueden ser negativos para ambos si suben y viceversa.

Aparte de lo acertado de las consideraciones de @arturop, pienso que hoy dia, tal como está el mercado laboral de revuelto, pagar interesas al banco durante 30 años, es una barbaridad y si nó:¿Porqué hay deshaucios?.

Buenas tardes,

Tal y como está actualmente la situación, yo creo que es claro que la mejor opción es un alquiler. En la ciudad que resido existen viviendas por alrededor de 500€ donde su precio de venta es alrededor de 280.000€.

Por otro lado tal y como comentáis, actualmente cualquier persona que esté en edad laboral, si tiene una hipoteca, tiene un hándicap añadido para su movilidad geográfica. Y, tal y como estamos, ¿quien sabe donde voy a trabajar mañana?. Si tienes hipoteca está claro que es un valor que condiciona, y mucho.

Tengo claro que todavía muchos tenemos en el subconsciente que sigue siendo una inversión rentable, donde al final siempre lo vamos a vender más caro y rápidamente, y que el mercado inmobiliario volverá a ser lo que fue. Idea creo que completamente equivocada.

 

@AngelAcosta, en la mayoría de los casos puede ser tal como dices, pero creo que cometeríamos un error si generalizásemos.Te pondré un ejemplo, en una población a 50km de distancia de Barcelona se vendieron unas casas adosadas nuevas (de construcción correcta) por 65.000€. Estamos hablando de una población bien comunicada con más de 7.000 habitantes y con todos los servicios. Es evidente que a esos precios y bajo determinadas circunstancias es una oportunidad comprar. Aunque posiblemente presenciaremos mayores recortes en los precios, algunas promociones y viviendas, por diferentes circunstancias, tienen un precio más que interesante para contemplar su compra.

 

 

@GODSUS: El precio me parece muy bueno , pero todo depende a cuantos kms esté tu trabajo y el de la persona que conviva contigo, si se suma horas de transporte y gastos, estamos en la misma situación.

Correcto @mistol, por eso insisto en que se debe analizar cada situación sin caer en prejuicios ni a favor ni en contra. Sin generalizar.

@GODSUS estoy completamente de acuerdo. Existen oportunidades, y muy buenas. La pregunta es cuanto pagarías por una vivienda de alquiler de 65.000€, entiendo que no lo mismo que por una de 300.000€. Si mañana tienes necesidad de movilidad, ¿se podría vender?, ¿existirían compradores?. Si el precio del alquiler está acorde con su precio de compra, que es lo que no ha pasado durante muchos años y posiblemente sigue pasando, (sea más barato comprar que alquilar), yo alquilaría. Sólo compraría en el caso que estuviera completamente seguro que esa vivienda va a tener demandantes de compra por un precio superior desde el dia siguiente a la compra.

Te aseguro que realmente era un precio excepcional. He utilizado un ejemplo extremo, pero real, para avivar el debate.

En este caso tendrías comprador con plusvalía, seguro. El alquiler sería, mínimo, 400-500€ (casas con plaza de parking y trastero) por lo que el % en este caso señala compra casi en cualquier caso.

Debo reconocer que no es la norma. Yo en este momento casi seguro alquilaba salvo precio excepcional.

aunque es muy evidente lo que voy a decir, yo diría que el precio de compra es el factor más determinante para saber si conviene comprar o alquilar.

En general cuando los pisos estaban bajos (antes de 1996 aprox) convenía comprar, y cuando los pisos estaban altos (2007) convenía más alquilar, y entre medias ... depende. Ahora probablemente siga teniendo sentido alquilar, pero esto es normal que cambie o que esté cambiando. Vamos, que depende del precio de compra, principalmente.

 

A colación de esto, interesante artículo de Cinco Dias. En Madrid y Barcelona, en que barrio es más rentable alquiler que comprar. 

 

http://cincodias.com/cincodias/2014/01/13/economia/1389599429_650522.html

El ratio price to income recomendable habia sido estado toda la vida entre 2,5-3 veces. A mi me parece que un valor de 4 esta muy sesgado al alza debido a la burbuja de los ultimos 30 años, con lo que todavia estamos muy lejos de un suelo racional del mercado.

Y muy importante tambien, hipotecas a mas de 15 años ya son una mala opcion como regla general...

 

SAludos

@grillo35, soy incapaz de discernir cual es el ratio correcto. Me he basado en información de expertos como Borja Mateo o el profesor Montalvo. Seguramente un ratio de 4 permite un margen de seguridad para posibles caidas posteriores e incluye un criterio de prudencia necesario en este tipo de inversones. Gracias por tu comentario.

Quizás haya leído demasiado en diagonal pero me da la sensación de que no se ha tenido en cuenta, además de otras muchas cosas que ya se han dicho:

(i) el descuento o capitalización de los flujos; que en una 'operación' a 30 años puede ser muy relevante.

(ii) el alquiler no va a ser siempre el mismo; mientras que el precio de la compra de la casa si que está ya fijado (que es la parte más sustancial)

(iii) al cabo de 30 años tienes una casa en propiedad si la compras mientras que en el alquiler no tienes nada.

Creo que en conjunto son demasiadas variables ignoradas para poder una conclusión; además de todas aquellas variables de situación personal o subjetivas que no pueden se pueden cuantificar para tomar la decisión.

PD. Alquilo.

Por los ejemplos puestos anteriormente y con la situación laboral actual, estoy de acuerdo en que lo más aconsejable es el alquiler. 
 
No obstante, como ha indicado con acierto antes algún interviniente, no se han tenido en cuenta dos factores importantes: el valor residual final de la vivienda en compra, ni tampoco que la renta mensual subirá de año en año.
 
¿Cómo actuaríamos si nos encontramos con una cuota hipotecaria similar al alquiler mensual? Hay muchos pisos de bancos que en estos momentos te los venden con la hipoteca concedida y a buen precio.
 
En fin, cada caso hay que analizarlo y la situación laboral creo que es la más determinante.
 
Saludos.
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