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HedgeFundTrader
23:47 el 20 octubre 2010

¿Algún experto en temas hipotecarios?

Quería hacer una pregunta a la comunidad. Lo siento... no tiene que ver estrictamente con temas de inversiones sino más bien de hipotecas. Ando liado buscando una vivienda para comprar y me ha surgido la duda siguiente. Me interesa una vivienda que el promotor estaría dispuesto a vendermela por (me invento las cifras) 250.000 euros. Pero en la nota simple aparece una hipoteca a favor de una entidad financiera por valor de 300.000 euros. Además hay unos intereses ordinarios de 10.000 euros, unos intereses de demora de 50.000 euros y unos gastos de 15.000 euros. Si compro la vivienda ¿tengo que hacerme cargo de esos intereses y gastos? ¿Qué pasa si me subrogo a la hipoteca del promotor?

Gracias de antemano por la ayuda

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6 comentarios
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Bueno, aquí te puedo dejar un poco de mi escaso conocimiento sobre suelo...
Vamos a ver, según lo que me estás contando, la casa tiene cargas. Cuando tienes una casa con cargas, lo mejor es indagar hasta el último paso qué ha ocurrido.
 
Si es sólo la hipoteca, podrías subrogarla e irte a correr.
 
El problema está si tiene otras cargas asociadas (juicios, impuestos pendientes de cobro...) En este caso todo puede ser una caja de sorpresas, puesto que no sabes exactamente a qué te estás exponiendo.
 
Asi que lo poco que te puedo decir es que tengas mucho cuidado, porque puede tener sustos ocultos.
Lo veo todo muy complicado, una vivienda con cargas yo nunca la compraría y teniendo en cuenta que los pisos deben seguir bajando en los próximos años hasta que se ajuste la oferta con la demanda, mi opción sería alquilar el piso. En Barcelona están los pisos de alquiler ahora más baratos que hace cinco años.

Gracias Mister.

Gracias Mistol.

El hecho es que a mi se sorprendió ver una cantidad bastante alta de intereses de demora tratándose de una obra nueva (la vivienda se construyó hace dos años y no la han vendido hasta ahora)... pero tiene su explicación...que encontré en este link:

 
Se aprende todos los días...

Hedge fund, es un prestamo promotor seguramente, que funcionaba antes (ahora ya no hay en el mercado prestamos promotor como es lógico por el hundimiento del mercado inmobiliario), es decir, un prestamo promotor es el prestamo que le da el banco para construir, y el saldo vivo se reparte entre las casas de la promoción y se anota en el registro. Te puedes subrogar, sale mas barato en cuanto a impuestos (no hay IAjuridicos documentados, aproximadamente un 1.25%) y los gastos de notario y registro son mas baratos, pero yo no lo suelo aconsejar ya que suelen tener un tipo mas alto de lo que te da en el mercado (aunque ultimamente los tipos son mas altos, debido a la guerra de los depositos por la falta de liquidez) y lo estas pagando todos los meses esa diferencia.

Bueno ya sabes donde estamos, el agente bankinter de confianza :) Un abrazo

Muchas gracias Benito por tus sabios consejos.

Buenos días, Hedge Fund.

Que no cunda el pánico.

Ante todo creo que debes solicitar un certificado de deuda pendiente emitido por el banco.  Cabe la posibilidad de que la deuda pendiente sea inferior al importe de hipoteca.  Los promotores, a pesar de la crisis y de ir con el agua al cuello, suelen amortizar algún ptmo. (aunque tengan que malvender alguno de los Ferraris que tienen).

El tema de la responsabilidad hipotecaria lo explican bien en el enlace de Rankia. Los notarios suman esos importes que la ley les indica, y lo hacen muy eficazmente porque aplican sus honorarios sobre el importe de responsabilidad hipotecaria.  Ninguno pondrá un importe más bajo de lo que marca la ley, es más, en algún caso incluso lo elevan sin darse cuenta (??), y son cosas que no se suelen revisar.... yo he visto casos.

Me imagino que si el promotor te pide 250.000€ será porque la deuda pendiente es igual o inferior, porque de lo contrario no tiene sentido... tendría que pagarte a ti la diferencia para que le compraras el piso.  Si el importe de la deuda es el mismo, simplemente te quedas con la hipoteca y él se libera de la deuda ante el banco.  Si es inferior, por ejemplo 225.000€, tú te quedas con esa deuda y él percibe la diferencia = ganancia (25.000€).

He notado cierto alarmismo en los mensajes anteriores.  No debes preocuparte por nada si tienes estos conceptos claros.  Los notarios tienen la obligación de advertir de todas las cargas vigentes, para eso sacan una nota simple continuada con 2 días de antelación a la firma, para confirmar que no existen cargas desconocidas.

Respecto a los tipos de interés, puedes encontrarte con la sorpresa de que el banco quiera modificar las condiciones para aceptar la subrogación..... porque el banco ha de aceptar la subrogación, y como los tipos contratados con el promotor para sus subrogados suele ser bastante bajo, pues se está aplicando política de mano dura para elevar condiciones por parte de los bancos.  Y te lo digo como profesional "culopelado" de hacer hipotecas, aunque en honor a la verdad, últimamente estoy recuperando la piel, porque se hacen muy muy pocas.  

Si tienes cualquier otra duda y puedo ayudarte. Ya sabes. 

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