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12:43 el 13 mayo 2016

Lo que los bancos no cuentan de sus hipotecas

 

Un préstamo hipotecario es uno de los productos económicos más complejos del sector referente a las finanzas personales. Además, es una empresa de gran envergadura en el tiempo y en lo económico, por lo que la comprensión de todas sus condiciones es vital. El comparador financiero HelpMyCash.com ha creado una guía gratuita sobre La letra pequeña de las hipotecas, para que todos los clientes que vayan a contratar un préstamo hipotecario conozcan de antemano los puntos clave en los que fijarse.

La FIPER  es la clave

Los bancos en los anuncios televisivos, en sus páginas web o en las cristaleras de sus oficinas suelen publicar las ventajas principales del producto financiero, pero no informan de todas las condiciones. La FIPER recoge todas estas ventajas y también la letra pequeña, aquella que puede influir en el importe de la hipoteca  a través de cambios de interés, comisiones, cláusulas abusivas, vinculación, etc.

La FIPER es el mejor aliado del cliente que quiere firmar una hipoteca, ya que este documento le servirá para conocer al detalle todas las cláusulas y cualidades del préstamo hipotecario solicitado. En especial hay que detenerse en los siguientes apartados:

Tipo de interés                

En el caso de las hipotecas variables debe reflejarse el índice de referencia al que se indexa la hipoteca y su sustituto, así como las causas de su sustitución. El 90 % de las hipotecas variables están referenciadas a euríbor y la mayoría tienen como sustituto IRPH Entidades más diferencial.

Es importante conocer este aspecto, ya que el IRPH cotiza 2 puntos porcentuales por encima del euríbor, por lo que un cambio de esta índole multiplica exponencialmente  la cuota hipotecaria. El banco debe explicar por qué motivos puede cambar euríbor por IRPH.

En la actualidad, algunas entidades han estipulado en sus contratos un cambio a IRPH si el euríbor cotiza al cero o por debajo en el mes de la revisión. Otras, en caso de aparición del euríbor plus, utilizarían el IRPH como sustituto al considerarlo un índice distinto al euríbor actual.

Cláusulas que limitan el tipo de interés

Es muy i mportante conocer si la hipoteca que vamos a firmar tiene un tipo mínimo de interés o cláusula suelo. En la FIPER debe aparecer toda la información relativa a esta cláusula, cuál es su valor y su funcionamiento.

También, si existe un suelo hipotecario, el banco fijará un techo o interés máximo. En este sentido la FIPER debe recoger su valor y su funcionamiento.

Por último, la bajada a valores negativos del euríbor, ha hecho que algunas entidades introduzcan la cláusula cero. Un tope que fija en el 0 % el interés a pagar por la hipoteca si el euríbor a 12 meses cotiza en negativo por encima del diferencial de la hipoteca. Dicha cláusula también debe contemplarse en la FIPER.

Productos vinculados

A cambio de un interés más bajo, los bancos ofrecen vincularse a sus clientes con productos como seguros (vida, hogar, desempleo), domiciliaciones, tarjetas, planes de pensiones, etc.

Es obligatorio que el banco estipule, sobre todo en el caso de los seguros, el coste de estos productos vinculados, su duración y a cuánto ascendería el interés de no contratarse dicha vinculación.

En el caso de las domiciliaciones, aunque sean gratuitas, hay que fijarse que la cuenta que el banco nos obliga a abrir esté totalmente libre de comisiones, ya que desde 2012 es posible que este tipo de cuentas (asociadas a la hipoteca) cobren comisiones.

Comisiones

Normalmente las entidades anuncian hipotecas “ sin comisión de apertura”, pero esto no quiere decir que el préstamo hipotecario esté exento de comisiones. A parte de la comisión de apertura existen otros aranceles como la comisión de subrogación, comisión de novación o comisión de amortización parcial y total. El banco debe fijarlas en la FIPER (si las incluye en el contrato) junto con su coste.

Además en las hipotecas fijas, existe una comisión singular, la comisión por riesgo de tipo de interés, que se cobra por cancelar anticipadamente la hipoteca. 

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