Javier Benito  

JBGP (68º) 

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JBGP
12:10 el 27 febrero 2015

SOCIMIS, ¿OTRA FORMA DE CONSEGUIR YIELD?

La semana pasada estuvimos comentando la idea de las yieldco, una alternativa que podría resultar atractiva para aquellos inversores que andan inmersos en búsqueda de yield, teniendo en cuenta el entorno de tipos de interés y la elevada demanda por activos de renta fija que está presionando a la baja las tires de los activos hasta mínimos nunca vistos. Esta semana os introducimos brevemente las SOCIMIs, la versión española de los REITs anglosajones.

 

Las SOCIMIs, son sociedades que invierten en activos inmobiliarios con el objetivo de obtener una rentabilidad a través de las rentas que genera el alquiler de los inmuebles. No tienen, por lo tanto, un objetivo especulativo de generación de plusvalías mediante la compraventa de inmuebles (ya que además ésta se penaliza fiscalmente). Estos vehículos tienen una estructura fiscal que permite que su tributación sea nula si cumplen una serie de requisitos, y además están obligados a retribuir al accionista en forma de dividendos con al menos el 80% de los beneficios. Los alquileres suelen negociarse por periodos relativamente prolongados de tiempo, especialmente en oficinas, centros comerciales y activos industriales, lo que da una elevada visibilidad a los flujos de rentas y, por tanto, al cobro de dividendos por el accionista.

 

Por tanto, parece que las REITs son una manera de invertir en el sector inmobiliario, con un riesgo bastante moderado y una rentabilidad por dividendo muy estable. En realidad la idea de fondo de estos vehículos no se diferencia mucho del funcionamiento de un bono: con una rentabilidad que se obtiene vía alquiler (yield del alquiler = renta de alquiler /inversión de compra del inmueble) y una “call” que ofrece la posible revalorización sobre el precio de compra del inmueble.

 

¿Cómo funcionan en Bolsa?

 

Históricamente, el sector inmobiliario tiende a magnificar el comportamiento de la bolsa. En Europa, por ejemplo, su evolución durante los últimos 10 años (línea blanca) ha sido peor que la del índice STOXX600 (línea naranja):

En Estados Unidos, el sector está mucho más enfocado desde el punto de vista bursátil puesto que el S&P500 desglosa un índice de REITs puro (línea blanca). Curiosamente, desde su lanzamiento ha batido consistentemente a la bolsa americana (línea naranja).

La disparidad de los gráficos anteriores debería hacernos reflexionar: ¿A qué se debe el peor comportamiento del sector únicamente en Europa? Básicamente a que no es lo mismo invertir de forma selectiva en REITs o SOCIMIs, que invertir masivamente en el sector inmobiliario. Los REITs tienen una estructura de balance mucho más holgada y además son fiscalmente eficientes que las empresas de construcción y/o promoción inmobiliaria.

 

Dentro de las socimis del mercado, nos gusta particularmente Merlin Properties, que es la mayor socimi del mercado español tanto por market cap (más de 1.400 millones €) como por volumen de activos. Se dedica exclusivamente al real estate comercial en España y Portugal, excluyendo totalmente el residencial.

 

Algunos datos de interés son: tienen una ocupación del 96%, una duración media de los alquileres de 18 años (condicionado por BBVA – 24 años), ex-BBVA son 5 años. Techo máximo de deuda del 50% loan-to-value, actualmente   ?1bn deuda bruta, duración media 10años, coste medio 4% hasta 2017 y 2.7% en adelante.

 

Según nuestras estimaciones y los activos que tiene en cartera la sociedad, un beneficio neto recurrente razonable podría rondar los EUR80,2m. Teniendo en cuenta que, como decíamos, el 80% del beneficio tiene que repartirse en forma de dividendo, para una capitalización de mercado actual de EUR1,44bn con la cartera a pleno rendimiento ofrecería una rentabilidad por dividendo del 4.45%.

 

¿Y a vosotros, qué opinión os merecen los REITs? ¿Os parecen una buena alternativa de inversión, o el mercado inmobiliario es aún un tema tabú en España?

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4 comentarios
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Con sueldos para las personas jóvenes muy bajos y que conforme pasa el tiempo bajan más a pesar de trabajar un montón de horas diarias sin apenas derechos, yo me abstendría por ahora de los reits en nuestro país. Sin embargo reconozco que se puede ganar dinero en ellos ya que el ladrillo es un sector muy experimentado en nuestro país y que sabe que teclas hay que tocar y con cuanto para que la cosa funcione. Fuera de nuestro pais los reits han sido muchas veces los activos que más se han revalorizado, a veces revalorizaciones muy sustanciosas, y creo que seguiran haciendolo impulsados por el mar de liquidez en el que nos encontramos flotando.

Me parece una opción interesante, pero desconozco las opciones que existen en Espana o desde Espana.

Si teneis informacion?, podeis compartir alguna recomendacion o broker que conozcais?

Por otro lado, se puede invertir en los REITS (por ejemplo en UK) desde Espana ?

Yo creo que son buena idea como diversificación, concretamemte tengo Lar. La inversión se centra en locales comerciales y oficinas ya consolidadas (ocupadas), de forma que no veo más riesgo que el que se vuelva a entrar en recesión, ahora mismo poco probable. Otra cosa es que se tenga que esperar mucho para ver revalorizaciones. Pero por la rentabilidad del alquiler ya es suficiente al menos para la parte conservadora de la cartera. 

@joui al ser acciones con su isin cualquier broker debería darte acceso. Lo único que para bolsas extranjeras no son nada aconsejables los bancos tradicionales con comisiones disparatadas. 

@joui como bien dice @fernanp puedes adquirir acciones de un REIT británico como cualquier otra acción, a través de tu bróker personal u online.

En España, las socimis que actualmente cotizan o que están en proceso de ser socimi son Merlin Properties, Lar e Hispania. Aparte de estas compañías tienes otras con exposición al sector como Inmobiliaria Colonial o Realia.

Un saludo

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