Josep Prats Orriols  

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JPrats
08:55 el 19 febrero 2014

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La burbuja inmobiliaria

19 de febrero de 2014

 

Esta mañana tendremos una jornada muy interesante en Abante sobre el sector inmobiliario, con la participación de dos grandes expertos del sector, Fernando Encinar, cofundador y director de estudios del portal Idealista.com y Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

La burbuja inmobiliaria es la principal causa de la profunda crisis económica española. Y hasta que los precios de los inmuebles no toquen fondo y empiece a recuperarse, aunque sea tímidamente, la actividad, no podremos decir que la crisis empieza a superarse.

Repasando mis archivos he encontrado un documento, publicado el 14 de agosto de 2003 , hace más de diez años, que fue distribuido ampliamente, convenientemente impreso a todo color y encuadernado, a centenares de inversores, entre ellos, muchos directivos del sector financiero. En mi modesta opinión, es uno de los primeros en el tiempo que expresó con claridad lo que estaba sucediendo en el sector inmobiliario. Se lo adjunto.

La burbuja del mercado de vivienda

En los tres últimos años hemos asistido a una serie de fenómenos (caída bursátil, afloración masiva de dinero opaco con la entrada en el euro, caída de tipos de interés, entrada masiva de inmigrantes...) que han contribuido a la elevación súbita y pronunciada de los precios de venta de la vivienda.

El encarecimiento del precio de la vivienda poco tiene que ver con la evolución de los costes de edificación. Desde 1993, el coste de materiales y mano de obra para la edificación de viviendas ha aumentado en un 35%, en línea (incluso ligeramente por debajo) del aumento experimentado por los salarios medios (44%) o el IPC (42%). El precio de venta de la vivienda se ha incrementado en el conjunto de España en un 113% en el mismo período. Había discurrido de forma paralela al incremento de costes de edificación o IPC hasta el año 1999 y se ha disparado desde entonces.

El encarecimiento del precio del suelo (y, secundariamente del margen del promotor) ha sido mucho más marcado (211%). En los últimos cuatro años, los salarios, los costes de construcción y el IPC han crecido apenas un 20%. Y el precio del suelo (más margen promotor) se ha multiplicado por 3

¿Estamos ante una burbuja en el mercado de la vivienda?

En nuestra opinión, claramente sí. La afloración de dinero opaco, el traspaso de inversión proveniente desde la bolsa tras su caída o la contribución desde el exterior en el mercado de segunda residencia, o el incremento superior a lo previsto de la inmigración, son factores que han contribuido a un aumento acelerado de la demanda al que la oferta no ha podido responder con suficiente celeridad. El período que transcurre entre la compra desuelo y el final de la edificación es lo bastante prolongado, a falta de existencias pendientes de venta, para que las disrupciones temporales entre oferta y demanda provoquen coyunturalmente subidas de precios.

La venta de suelo como principal fuente de financiación de las corporaciones locales contribuye a complicar dicho proceso de adecuación entre oferta y demanda. Pero hay un factor que, en nuestra opinión, ha tenido una contribución determinante: el espejismo de una financiación barata. Y hablamos de espejismo porque lo que se ha producido en los últimos años, en el mercado de particulares compradores de vivienda (ya sea para su uso, ya sea para su reventa) es la generalización de la toma de financiación con tipos a corto de inversiones a largo plazo. Ninguna compañía o inversor profesional plantearía la financiación de la compra de un inmueble o de otro bien de capital tomando como referencia los tipos a corto plazo. Pero así lo hacen los particulares, porque así se lo ofrecen.

El tomador de un préstamo hipotecario que le obliga a pagar una cuota de 1.000 mensuales a un plazo de 30 años, sobre la base de un tipo del 3% (Euribor a 1 año + prima), debería saber que con el tipo fijo cotizado para dicho plazo de inversión, por la misma entidad que le concede dicho préstamo, que no es otro que el 6%, la cuota mensual a pagar sería de 1.420 mensuales. Si lo sabe, debe saber que en 2/3 partes es comprador de vivienda y en 1/3 parte especulador financiero a favor de una radical caída de los tipos a largo plazo (que, por cierto, ya están repuntando...)

La compra de un inmueble de 90m2 al precio medio para toda España cuesta 135.000 . El salario medio de un español es de 17.000 . El precio de una vivienda media representa 8 veces el salario medio en España. Entre 1990 y el 2000 vino a representar entre 4 y 5 veces el salario medio. La financiación de la compra de una vivienda media a 30 años a tipo fijo absorbería el 57% del salario medio de un español. Financiándola con los tipos a corto plazo hoy (veremos qué sucede los próximos treinta años) absorbe un 40% del salario medio. El 33% del salario se ha venido considerando como el límite de prudencia en la financiación.

Atendiendo a la discrepancia entre la evolución de los precios de venta y los costes de construcción, los salarios, la relación entre precio de venta y años de salario o el esfuerzo de pago de hipoteca (sin especulación de tipos cortos contra largos) como porcentaje del salario, la vivienda presenta una sobrevaloración muy marcada. Una caída de los precios no inferior al 30% devolvería el mercado a criterios de lógica económica.

En anteriores burbujas inmobiliarias el ajuste, en entornos de inflaciones próximas a dos dígitos anuales, se ha producido con nulas revalorizaciones o leves retrocesos de los precios de venta mantenidas en períodos prolongados para el mercado de primera residencia, con caídas muy destacadas en ciertos activos como residencias secundarias, y con la constitución de importantes patrimonios inmobiliarios provenientes de promociones en curso por parte de las entidades financieras. No tiene por qué ser distinto ahora, aunque el entorno inflacionario estructuralmente más moderado, debería procurar caídas nominales de precio claras incluso en el mercado de primera residencia.

Desaconsejamos, en consecuencia, la inversión en este activo.

 

El autor del artículo era el director de análisis de Ahorro Corporación, Josep Prats.

 

Josep

 

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15 comentarios
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JPrats, creo que era difícil dar un diagnóstico más certero, conciso y fundamentado.

Por desgracia por los hechos posteriores no diría que se creó una gran corriente de opinión a favor de esta tesis, en el 2003.

Y cómo lo ves ahora, Josep? Crees que hemos llegado a ese suelo?

Muy acertado el artículo, pero compre una vivienda nueva en 2003 y vendí en 2007, nunca gane tanto en tan corto plazo. Quizás se adelantó en el tiempo y sus consejos no fueron atendidos, ni en su Confederación de Cajas, ni en los bancos en los que preste mis servicios. Muchos vimos el peligro, pero nos dejamos llevar por la manada. Mi luz fue cuando observe el tópico "se vendé" en los portales de las casas, hasta ese año fue el negocio estupendo.

Siempre y a diferencia de alguno de sus colegas, que ya sabe el Sr Prat, por donde me encamino, me pareció un estupendo profesional, al que seguiré siempre.

JaGon, Kaloxa, chanojes

Gracias por sus comentarios, y felicitaciones a chanojes por salir muy airoso de su aventura

Ciertamente, poco caso me hicieron. En 2004 y 2005 cuando repetía en presentaciones públicas los argumentos del artículo, las sonrisitas o rechifla (sí, sí, tú ve diciendo, que esto sigue subiendo...), era lo común. A partir de 2006, ya era solo "algo exagerado" según los profesionales, y podía ser que los precios dejaran de subir... Tengo que decir, honradamente, que creo que la inmensa mayoría de la población, y también la inmensa mayoría de los directivos de las entidades financieras, creían, de verdad, por lo menos hasta 2006, que el cuento de "la vivienda siempre sube en España", era verdad. En términos reales no lo era, pero en términos nominales, en un país con tradiciones inflacionistas de dos dígitos, casi, casi, lo había sido. De todos los indicadores, el real, el fundamental, el mejor, es el del precio de la vivienda comparado con los años de sueldo. Lo de "la accesibilidad expresada como porcentaje de la renta que se puede dedicar a pagar la hipoteca que eleva el valor de la vivienda si los tipos a corto plazo son más bajos" es la gran falacia en la que se ha basado la burbuja. A largo plazo, la vivienda solo subirá de precio si suben los sueldos, y bajará si los sueldos bajan. Hagan lo que hagan coyunturalmente los tipos de interés o las políticas de concesión de crédito de las entidades financieras.

Al final, las cosas vuelven a ser racionales. El precio de la vivienda, en las transacciones que realmente se efectúan (no el que la gente "pide", sino el que la gente "acepta y firma"), ya está en niveles del año 2003. Lo que significa, aproximadamente, una caída de casi la mitad del precio máximo alcanzado en 2007 (de un tercio para los pisos bien situados, en el centro de las ciudades o en primera línea de mar, y de hasta dos tercios en los mal situados, barrios del extrarradio de las grandes ciudades o "terceras lineas" de costa). Desde 2003 la inflación acumulada hasta hoy es del entorno del 30%, por lo que, en términos reales, el ajuste del 30% que esperaba en 2003 se ha producido.

Fernando Encinar lo ha resumido de forma muy clara hoy, en el acto organizado por Abante, al ser preguntado sobre si el precio de la vivienda ha tocado fondo. Sí, ha dicho, lo ha tocado el precio de las transacciones, no lo ha hecho el precio que pide de entrada el vendedor. Y ha estimado en un 15% de diferencia, en media, la diferencia entre "lo que vemos que la gente pide por su piso", y el precio que efectivamente se acaba pagando y cobrando cuando si se quiere que la venta se produzca. 

Gracias

 

¿Qué le parece sin embargo lo que está sucediendo con la vivienda en Londres? Los precios no paran de subir, aunque los precios de los alquileres de hecho suben mucho menos. Mi teoría es que los precios de venta suben por la demanda de inversores, de gente que está aparcando su dinero aquí como forma de conservar su poder adquisitivo. Por supuesto, que puede haber algo de burbuja en el tema, pero creo básicamente que es la demanda sobre una oferta un poco limitada.

Sin embargo, como estos inversores no quieren vivir aquí, se está produciendo una competencia por el alquiler que provoca una oferta que hace que los precios del alquiler no suban al mismo ritmo que sería "lo lógico".

En cuanto al ratio de precio / sueldo está totalmente desmadrado a nivel de UK creo que está a 10x o así. Todo muy distorsionado por Londres, claro, pero es Londres donde se mueve una gran parte del PIB UK.

Felicidades Josep por el artículo. Pero te querría preguntar, crees que este 30% de corrección que ya se ha producido en el precio es la corrección máxima que podemos esperar en un futuro de unos 10 años de los precios de las viviendas de 1ª y 2ª mano? cuando comentas que esta corrección es la que usted esperaba en 2003, yo me pregunto, en 2003 la economía en este país estaba creciendo, sin embargo, hoy llevamos ya 6 años de crisis, de decrecimiento, inicio de deflacción, bajada de ventas, caidas caidas y caidas, así que debería de seguir cayendo dado que no va a recuperarse la economía en el medio plazo.  También me gustaría que me de su opinión sobre la vivienda de VPO en alquiler. El gobierno subvenciona en mi caso unos 300€ cada mes del alquiler de mi piso. La verdad es que es un piso muy sencillito, no vea como se cuela el frio por las paredes. Aislamiento 0. No es un timo que el estado (todos) pague a las promotoras 300€ al mes por cada piso que se subvenciona? El precio del alquiler que está marcado (unos 650€/mes) no es acorde al precio de alquiler de mercado actual. Y cuando visito VPO en venta en Navarra veo que no han bajado nada con respecto a 2007. Es más, me dicen que se actualizan con el IPC. ¿Porqué es esto?

Gracias arturop

Los ingleses dicen que hay tres cosas importantes para decidir la inversión en inmuebles. Y son location, location and location. Cuando hablamos del precio de los pisos hablamos de algo general, que afecta a decenas de millones de familias, no de lo que afecta a las decenas de millares de personas más ricas de cada ciudad, de cada país, o del mundo, que deciden elegir las mejores localizaciones. Y estas son, o las primeras líneas de mar de los destinos vacacionales de mayor glamour, o los centros históricos de las grandes ciudades en los que hace más de un siglo viven, en edificios de gran calidad arquitectónica, las familias más ilustres de cada país.

Una vivienda en la Plaza de la Independencia de Madrid, al final de la calle Serrano y frente al Retiro, o en el Paseo de Gracia de Barcelona, podrá alcanzar todo tipo de precios imaginables. En Madrid, o en Barcelona, hay unos cuantos centenares de plurimillonarios, y en esas localizaciones solo hay algunas unidades o decenas de pisos. Y a todos les gusta vivir ahí.

En Londres sucede algo parecido, pero los deseosos de vivir, o de tener un "pied à terre" en las mejores zonas de Londres (y en menor medida de París), no son solo los ricos locales, sino los ricos globales (norteamericanos, europeos continentales, rusos, chinos, árabes, africanos). Aquí, las consideraciones de rentabilidad no son muy distintas de las que tiene un comprador de una joya histórica o de un cuadro de un gran pintor.

La inmensa mayoría de los británicos viven en pisos o adosados con un precio de venta que guarda úna relación con su sueldo parecida a la de todos los países del mundo.

Location, location, y location. Como en tantas cosas en la vida (relojes, coches, perfumes, bolsos, ropa, champán), el precio del lujo, entendido como exclusividad,  es de un cero más.

Josep

Gracias @JPrats

La inmensa mayoría de los británicos viven en pisos o adosados con un precio de venta que guarda úna relación con su sueldo parecida a la de todos los países del mundo.

Esto me hace concluir que indirectamente "en su opinión" estamos en una burbuja, puesto que los precios están subiendo salvajemente, no sólo en las "millas de oro" que Vd. merciona. 

El salario mediano en Londres es 31,800 GBP (26,500 UK + estimación 20% Londres). El precio mediano de la vivienda en Londres es de 290,000 GBP. No tengo ni idea de cuál es el sesgo de las zonas "milla de oro" pero tampoco del sesgo de los salarios. Estaría bien conocer los valores medianos.

No tengo muy claro si estos datos confirman su explicación, porque está claro que no estamos hablando de la milla de oro sino de toda la gran metrópolis. En cualquier caso, lo que Vd. dice tiene todo el sentido, pero es como la respuesta a una pregunta totalmente distinta, en mi opinión.

Gracias arturop

No he hecho un estudio detallado del mercado inmobiliario en Londres. Según la Office of National Statistics, el salrio medio en Reino Unido 28.941 Libras, mientras el salario medio en londres de de 41.759 libras, y el salario medio en la City of London es de 73.587 Libras. No sé si el precio medio de la vivienda en Londres que menciona hace referencia a "London" (el gran Londres, o área metropolitana de Londres) o a "City of London", estrictamente, la ciudad de Londres. Si fuera la segunda, estaríamos en un precio equivalente a 4 veces salario, si fuera la primera sería de 6,8 veces. Desde luego, no los 8 que alcanzamos en media en España (más de 12 en el caso de Madrid o Barcelona) en el pico de la burbuja. La distorsión de los precios altos puede ser muy notable (todos los realmente ricos del mundo quieren tener vivienda allí).. Y en una gran ciudad, sin necesidad de ser Londres, basta  con ser Madrid o Barcelona, el múltiplo es mucho más elevado que la media nacional. Cierto es que estas ciudades se gana más que en el resto del país, pero el precio de la vivienda en estas zonas, por ser un recurso escaso (no hay terreno para edificar desde hace décadas) presenta diferencias porcentuales frente a la media muy superiores a las de los salarios.

Y la inmensa mayoría de los británicos, población sobre la que he afirmado que pagan por su vivienda algo razonable en relación con su sueldo,  no viven en Londres, ni en la City ni en el Londres metropolitano.

Y con esto no me atrevo a negar que en ciertas zonas de Londres los precios no estén demasiado altos.

Gracias

Josep

 

 

 

 

Gracias por la respuesta. Hablo de Greater London. Yo también he sacado los datos de la ONS jaja, pero bueno, tanto monta. Tiene sentido lo de la prima por "capital". En cualquier caso, el punto interesante que le comentaba también era lo de que los precios del alquiler no siguieran a los precios de compra. Esto es lo que me hace sospechar un poco, aunque no tiene por qué haber burbuja sino simplemente distintos "drivers"

Gracias arturo

Veo que los datos sobre el total del Reino Unido son bastante parecidos, aunque es cierto que usted habla de la mediana y yo de la media. Los de Londres en su caso son una estimación, y en el mío, los de la media (cierto que no de la mediana) son datos publicados. Pero vamos, podemos estar bastante de acuerdo. Si una media nacional está en 4, lo normal es que en las grandes capitales esté en 6 (y en los pequeños pueblos en 3). Pero Londres es algo más que una gran capital nacional. Es una de las capitales del mundo.

Gracias 

Josep,

Las cosas vistas en perspectiva son las que dan y quitan razon. Yo reconozco que la crisis inmobiliaria en España era logica. 

Respecto al momento actual, es cierto que veo que el mercado esta corrigiendo. Pero tengo la duda de si es el momento de comprar dado que el yield de rentabilidad del alquiler esta por debajo en ciertos mercados al de compra de un activo sin riesgo. Sigo viendo yields de 3% brutas (descontados gastos de alquiler en torno al 2%), frente a un bono del españa a 10 años con TIR 3,5%-4%. ¿Esta el mercado en precio?. 

A la espera de tus comentarios

   

En la Costa Blanca ya hace meses que se ha tocado suelo, haiendo empezado a subir los precios según el tipo de vivienda. La demanda extranjera es la responsable de este cambio , hay muchísima gente del norte de Europa que anhela tener una propiedad en nuestro país, y no solo tenemos el cartel de rebajas sino que además empieza a volver a estar de moda comprar una vivienda en España.  Los precios de compra no bajan de 300.000 euros, y los compradores os aseguro que no están comprando barato, dando la sensación de que empiezan a comprar como si 'tonto el último y si me espero igual viene otro y comoa la casa que me gusta' lo cual ya le ha pasado a varios clientes míos indecisos. Por pasar incluso empieza a darse el caso de un comprador que revienta una compra aumentando el precio de compra para que el vendedor pueda devolverle el doble de la señal al comprador que había señalizado. 

Son todos extranjeros, pero clientes que rraen sus ahorros, no financian la compra, reforman la casa mejorando caliades, comrsn un coche (o dos), contratan jardinero... y consumen.  Lo he visto en ocasiones anteriores y así es como ha empezdo a recuperarse el mercado.

Hay un tipo de viviendas que no interesan a ese colectivo, pero que tendrán pronto comprador, a mi parecer personas jovenes con ganas de independizarse y con posibilidad de comprar una vivienda por 1/3 de lo que les hubiera costado hace 6 años, por lo que la espera aunque dura les habrá valido la pena.

Saludos,

Lo que pinchó la burbuja en España fue la crisis subprime. ¿Cuánto más habría tardado en pinchar sin esa crisis made in USA? Los extranjeros son clave para España. 9.000.000 de Alemanes vienen cada año a España de visita.

Dos fuerzas se enfrentan ahora:

1- los extranjeros que vuelven a España, pero cambiando el reparto: muchos más rusos, menos franceses, etc... Si Londres es una ciudad mundial de referencia, España lo es para turismo, vacaciones y JUBILACIÓN. El término "location" también se puede aplicar para España.

2- los salarios a la baja en España. De esto no se ha dicho nada. Ese 30% de caída sobre precios de 2003, ¿tiene en cuenta la deflación salarial?

El problema en economía (y en la vida), es que el equilibrio (ie la justicia), son una ilusión, un punto que sólo se alcanza de paso. Las situaciones pueden y permanecen en desequilibrio durante mucho tiempo. Mientras se mantengan las fuerzas de ese desequilibrio, lo cual puede durar muchos años, generaciones.

En resumen: atendiendo a sueldo medio en España (por no hablar del Paro, que también resta demanda), me atrevo a aventurar que la vivienda NO ESTÁ BARATA. Pero visto cómo vienen rusos, chinos, alemanes, etc, y mientras no se desmorone el castillo de naipes en sus países, doy por hecho que el precio de la vivienda no caerá más en España.

Saludos, y enhorabuena por el artículo y los comentarios.

Niko Garnier.

A toro pasado, todos somos Manolete.

Comprendo lo que el autor tuvo que sufrir de sus compañeros cuando contra todo pronóstico vaticinó lo que todos sabíamos, pero no nos atrevíamos a reconocer; ya que las consecuencias de actuar a conciencia serían tan desastrosas como finalmente han sido.

Si os fijáis, la preocupación del sector y de los inversores es saber si ya se ha tocado suelo. ¿Para qué? Para volver a invertir y meter dinero en el sector donde casi todo los españoles tenemos invertidos nuestro patrimonio. ¿Por qué? Porque no aprendemos y queremos volver a tener BMW's y Mercedes llenando nuestras vías.

No aprendemos. En vez de invertir en industria, investigación y desarrollo para dejar de ser un pais de servicios con la caña bien fresquita y las tapas generosas, lo cual está muy bien dicho sea de paso; sólo nos preocupamos de querer vivir como antes.

Claro, que a ver quien es el guapo que se pone a investigar o a crear una empresa industrial con las sumas facilidades que nos da el Gobierno y la sociedad en general.

En fin, paro ya, que al final me cabreo.

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