julian gonzalez  

Julian70 (330º) 

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Julian70
17:32 el 04 agosto 2010

ADIOS A LAS REBAJAS EN LA CUOTA HIPOTECARIA

El Euribor promedio del mes de julio se sitúa en el 1,37% y de esta manera encadena el cuarto mes consecutivo de subidas tras el mínimo que alcanzó en el mes de marzo de 1,22%. Y si todo sigue igual en el mes de agosto el promedio seguirá subiendo (sería del 1,41% a fecha de hoy).

Con lo cual, y teniendo en cuanta los datos del euribor del año anterior, los hipotecados que revisen la cuota de su hipoteca en el mes de agosto serán los últimos que revisen a la baja la cuota hipotecaria. A partir de ahora se acabaron las revisiones a la baja de la cuota hipotecaria para los que tengan revisión anual de cuota hipotecaria, (para los que tengan revisión semestral ya llevan un par de meses con revisiones al alza).

La reciente subida del euribor viene explicada por la inestabilidad de la deuda y la incertidumbre en el mercado interbancario. Conviene explicar que el Euribor es el tipo de interés al que se prestan los bancos el dinero a 12 meses, con lo cual si los bancos no se prestan el dinero (como sucede actualmente) existen tensiones para que el indicador sube.

Es previsible que el Euribor continúe su tendencia ligeramente ascendente en los próximos meses, aunque no debería de superar los niveles de 1,5%-1,6% mientras no se prevea una subida de tipos, que de momento parece lejana.

 

En resumen se acabaron los ahorros vía disminuciones de la cuota hipotecaria. A partir de ahora si se quiere reducir la cuota hipotecaria habrá que recurrir a un cambio de hipoteca (ver ofertas de subrogación hipotecaria para mejorar las condiciones de la hipoteca actual.

Saludos

http://www.miseuritos.com

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13 comentarios
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Sí, realmente irán subiendo las hipotecas, lo que hay que hacer es alquilar los pisos y no comprarlos, como hasta ahora. Tú sabes que al final de la hipoteca, has pagado dos veces el valor del piso, eso como mínimo, por tanto hoy día sale más a cuenta alquilar un piso y tienes la libertad de cambiarte cuando quieras , de barrio, de ciudad , etc. Hoy día con la movilidad laboral que hay, es una ventaja el alquiler, en mi humilde opinión.

Ya @Mistol, pero si alquilas, pagas el ? más, y al final tienes un patrimonio 0, partiendo de la base que con frecuencia los precios de alquiler y la mensualidad de la hipoteca son similares.

No se que pasará en el futuro, pero durante muchos años la revalorización de las viviendas estaba por encima del interés de la hipoteca.  No es el caso ahora mismo, pero cuando esto se estabilice, no me sorprendería que, aunque con menos alegrías, la revalorización "financie" la hipoteca.

Es paradójico que para ahorrar alguien decida endeudarse.
@LOPV, debido al profundo cambio que hay y habrá en la sociedad, prefiero tener un patrimonio cero en inmobiliario hoy dia, y dedicar mi dinero a moverlo en inversiones más productivas y de todo tipo que afortunadamente tenemos a nuestro alcance para pagar el alquiler. Al final las rentas antigüas son un chollo y por mucho que suba la vida ahora, dentro de treinta años pagarás muy poco en relación a tus ingresos. ¿Para qué tienes que dejarle una propiedad a tus hijos o familiares?, hoy dia supone más un problema que una herencia, entre impuesto se sucesiones,plusvalías, notario,etc.
Gracias por ser tan comprensivo.

Que debate "tan bonito", este de las hipotecas y viviendas.... :-)

Para empezar, los tipos de interés siguen estando bajísimos históricamente hablando, y me temo que estaremos así, más tiempo del pensado. Aún así, a mucha gente que tiene suelo en su hipoteca le da igual el euribor hasta que al menos no llegue a superar el 2-2,5%, (que seguirán siendo tipos muy bajos).

@lovp, es cierto que hemos vivido muchos años en los que el precio del alquiler y la hipoteca estaban casi parejos (algo insostenible), pero ese "spread", ya se está abriendo, y si haces cálculos del coste real de una casa:

- Coste de la casa + gastos notariales.
- IBI, Comunidad, Gastos corrientes.
- Arreglos regulares, y/o reformas cada 10/15 años.

Llegas a la conclusión que todo ese excendente, junto con el spread entre el precio del alquiler y la vivienda, al final de 30 años, te dan para comprar al menos una casa :-). Otra cosa es que como bien dice @mistol, te lo gastes en viajes, ya que eso de las herencias, es la mayor chorrada que hemos creado en nuestra sociedad.

Otra cosa es que invertir en vivienda, en periodos de recesión (en los que no haya una burbuja inmobiliaria), por lo general, ha mantenido muy bien el poder adquisitivo. A día de hoy, es complicado saber si el precio de la vivienda ha tocado suelo, o le falta un 40% por bajar. Yo lo que tengo claro, es que por primera vez en muchos años, el ahorro corriente ganará poder adquisitivo frente al precio de la vivienda durante unos lustros.

Yo tengo vivienda en propiedad (bueno la propiedad de momento es del banco :-D ), pero bueno, al menos, en unos 5 años estará pagada. Si realicé esta operación fué porque en 2002, el precio del alquiler como bien dice @lopv, estaba a unos niveles en los que comprar, a tipos de interés bajo podría ser rentable.

Esta operación me ha salido suficientemente buena, puesto que ya sé que pagaré intereses bajos por la totalidad, ya que antes de que suban fuerte, tendré satisfechas las cuotas con sus respectivas deduciones en la declaración.

Ahora tengo claro, que la compra de una vivienda, no siendo una oportunidad única, personal o irrepetible, no tiene sentido frente a otro tipo de inversión, y más para gente como nosotros que nos "movemos razonablemente normal" en el mundo de la rentabilidad de capitales. No digo, que para alguien sin cultura financiera, no sea una opción válida, aprovechando ciertas oportunidades, pero la realidad es que en España, puede haber más de 2 millones de personas enganchadas en una hipoteca en NEGATIVE EQUITY, y con problemas de pago, por no tener un mínimo de cabeza al hacer las cosas.

@Aoshi7, sinceramente no he hecho un estudio en profundidad sobre el tema.  Por lo poco que he mirado, la percepción que tengo es que en Madrid siguen más o menos igual los precios de alquiler a los de una hipoteca a 30 años.

Sobre esta premisa, y no como inversión si no como necesidad de tener un sitio donde vivir, me parece más práctico comprar que alquilar, a pesar de los costes "marginales" añadidos por ser propietario.

A los 30 años te encuentras con un activo que se ha ido apreciando algo por encima de la inflación.

Este tema lo tengo ahora muy vigente porque mi hija pequeña (26 años) quiere independizarse.  Hemos optado por la comprar después de echar unos números.  Además, el objetivo es comprar un piso pequeño que le sirva para la próxima década.  Después si la familia aumenta, ya vendería/compraría a otro piso más grande y cubriendo mejor las necesidades de su ciclo de vida.

En el fondo tienes la misma flexibilidad que con un alquiler, aunque el proceso es más lento y más caro, pero por otra parte puedes tener más arraigo.

Lo interesante, es que cuando se vaya haciendo mayor, si le hace falta puede vender el piso y con el líquido que obtenga invertir en activos más rentables, o lo que sea.  Siempre hay tiempo para alquilar, o irte a una residencia de lujo en la fase final del ciclo.

@lopv, si te oye mi suegro eso de " costes marginales", después de haberse gastado, casi 60.000€ en arreglar la casa...

Todo es buscar,  y hacer números, un compañero ha alquilado en la zona Quevedo (Madrid) un piso de 85m2 con garaje, por 800€/mes, y amueblada. La banca está alquilando a precios "razonables". Comprar en esa zona ahora mismo le supondría una hipoteca al menos de 300€ más que el alquiler, e hipotecarse por al menos 30 años.

Haz el cálculo de invertir mensualmente 300€ + el 10% del valor del inmueble (gastos notariales y AJD) + Comunidad + IBI + Seguro Hogar + Gastos + muebles.

Te llevarías una sorpresa con el resultado, y eso contando de que la casa la pagas "al contado", sin pagar intereses, (que si lo tienes en cuenta, entonces los resultados son ya para nota).

Aún así, estos temas como bien dices pueden ser "muy personales", y yo no descarto volver a comprar en breve (3 - 4 años) por motivos de cambio de residencia, pero siempre que el precio sea una oportunidad, y la casa me guste (osea le gusté a mi mujer... :-D )

No digo que una cosa sea mejor que otra, lo que digo, es que no es tan obvio que sea mejor y más rentable comprar, como la gente piensa. Hay que mirar la operación financiera en su conjunto a largo plazo, y luego cada una en su contexto particular. No hay dos operaciones inmobilarias que se parezcan, cada una es un mundo.

Reducido a puros términos económicos sería calcular el VAN de la inversión en vivienda frente al coste del alquiler a un plazo de 20 años en que venderías la vivienda y cancelarías la vivienda ( suponiendo la compra apalancada ).

El problema es que hay que estimar el comportamiento de un serie de variables en estos 20 años : tipos de interés, inflación ( afecta a la revalorización del alquiler ), variación del precio de la vivienda, y fiscalidad vivienda. Según los estimes el resultado será uno u otro.

Hoy parece que la mayoría favorecen la compra : inflación en mínimos, precio vivienda en mínimos, fiscalidad hoy favorable.Por contra como datos desfavorable los tipos de interés en mínimos y subiendo ( est riesgo se puede cerrar apalancándose a tipo fijo ).

En definitiva todo depende de los supuestos que le metamos al modelo, pero hoy parece que hay más variables inclinadas a la compra.

Feste, de acuerdo con las variables que comentas para ver cual de las dos opciones sale más baratas. Pero desde mi punto de vista hay que considerar mas variables. Dentro de la opción de compra de vivienda hay que añadir todos los gastos en los que no incurres si alquilas la vivienda: IBI, seguro de la casa, comunidad de propietarios, mantenimiento básico de casa, (y no se se si me dejo alguno más).
Por otro la lado, la diferencia entre el coste de la hipoteca y el precio de alquiler hay que capitalizarla, porque se supone que el alquila la vivienda podria ahorrar la diferencia entre el alquiler y el coste de la hipoteca (aunque como comentabais al principio os lo gastarais en viajes, financiaramente habria que incluirlo en el estudio).
Supongo que si hacemos ese estudio con los últimos 10 años sale claramente a favor de comprar una vivienda, pero seguramente la vivienda ya no suba lo que ha subido en los últimos 10 años, y si le aplicamos como subida el IPC (el mismo que el IPC para el alquiler de la vivienda) es posible que salga a favor el alquiler. Eso es lo que yo creo que Lopv no has considerado, ¿tu hija se podria cambiar de casa si dentro de unos años el precio de su vivienda en vez de subir ha bajado?
Saludos
http://www.miseuritos.com

Por volver al punto inicial, es totalmente anormal tener los tipos de referencia al 1.4%, dices euribor, uno de los peligros que tiene la situación actual son los tipos demasiado bajos, que pueden provocar un efecto subida de la inflación, y se puede empezar ya a ver este otoño-invieron, con la subida del IVA en varios paises, la subida de alimentos (crisis trigo en Rusia que puede provocar un efecto contagio), y no olvidemos que uno de las causas de esta crisis, la famosa burbuja inmobiliaria, vino provocado por tener un perido muy largo de tipos en USA anormalmente bajos.

En cuanto a la discusión alquiler-compra, eterna pregunta, como todo hay que buscar en el mercado, todavia el alquiler es un concepto demasiado caro y raro en España y la compra ahora con el bajón que llevamos y buscando mucho se empieza a encontar algun chollo, hasta cuando bajaremos de precios, pues con un 20% de paro y la edad media española y falta de natalidad es de esperar que siga bajando pero .... eso es la teoria

Un abrazo

Acaban de dar una noticia horrorosa de la creación de empleo en USA, con lo cual, nos volvemos a alejar de los 11.000, y con lo cual, sospecho que todavia estamos lejos de salir de la crisis.

http://www.eleconomista.es/flash/index.html

el euro-yen, medidor de la confianza, cae a 112.70

Nada nuevo bajo el sol.
El paro es un indicador retrasado, tiene que ir a peor antes de mejorar. La economía por lo general se recupera mucho antes.
El asuntoes que con la cantidad de dinero "enchufado en el sistema", se ha sujetado la tasa de paro en torno al 10%, y sin medidas adicionales será complicado que baje por si solo, hasta pasados algunos trimestres, y que el sector privado tire por fin del carro.
Además, ya es un clamor, que vamos a una recuperación tipo: "3 años creciendo/1 recesión", y así estará la economía de USA durante los próximos 6 años, y el resto del mundo marcando sus movimientos.
Los mercados por mucho que hubieran descontado malos resultados, en la cabeza de los inversores ya está instalada la idea de que vamos a un periodo de ralentización, y que el paro tendrá valores mixtos durante el próximo año, al igual que el mercado de la vivienda, el cual en EE.UU. aunque cerca, todavía no ha tocado fondo.
(Al respecto vi un reportaje ayer en Wall Street del mercado inmobiliario con uno de los consejeros de la empresa que entre otros activos, gestionan el Empire State, y comentaba, que lo peor de los impagos estaba por llegar en EE.UU. puesto que el estado estaba sujetando la mora de los balances de los bancos).
Fue en intereconomía Business, voy a ver si puedo localizarlo.
Lo prometido es deuda.
Aunque también lo he dejado posteado en otro hilo referente al mercado inmobiliario, lo pongo aquí.
.
Me ha costado encontrarlo, ya que ahora en verano en Intereconomía no coincide la programación que tienen por defecto, con la que hay en realidad, y me he tenido que comer, unos cuantos programas de cocina, pero estaba seguro que fue el viernes tarde... :-).
Al final lo he cortado y lo he subido con el tiempo máximo que da Youtube.
Salu2.
.
http://www.youtube.com/watch?v=C9RjPsuaXM4
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