Nicolás del Moral Garnier de Boisgrollier  

NikoGarnier (531º) 

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NikoGarnier
19:52 el 24 abril 2015

Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

La silenciosa burbuja inmobiliaria en Francia, al rojo vivo.

Ayer publiqué este artículo : La vivienda sigue sin estar barata en España y quizá nunca lo esté, y como bien me hizo notar @AUDI, España no es un caso aislado en Europa. Los QE y los tipos bajos (negativos), están haciendo estragos, y no me extrañaría que todo esto acabara mal, muy mal, aunque la pregunta importante es "¿cuándo?".

Quiero mostraros aquí unos gráficos que muestran la situación de burbuja que también vive Francia, y que contrasta mucho con su situación económica estos últimos años, mostrándose incapaz de crear empleo y crecer. Es el patito feo de Europa, pero los precios de la vivienda no caen.

Los gráficos que os voy a mostrar a continuación vienen de un blog muy popular en Francia, de Olivier Berruyer (que es actuario de formación, como yo). En concreto, de aquí y aquí.

En este primer gráfico vemos la evolución del precio en términos reales (ajustado por inflación), con base 100 en el año 2000. La burbuja inmobiliaria empieza en el año 2002.

A destacar el tirón alcista de París en relación al resto de Francia, estancada desde 2008.

En este gráfico podemos verlo de otra manera: el precio en relación a los ingresos medios de los hogares. Con base 100 en 1965, lo que es importante observar es que desde entonces ha venido moviéndose en un rango del +/-10%, y desde 2002 ha empezado a despegar con fuerza, lo cual refleja esa situación de burbuja (motivada por circunstancias históricas, tanto económicas como demográficas).

El siguiente gráfico es especialmente interesante: compara la evolución en Francia y EEUU. ¿Cuál es el futuro en Francia? Observen que la caída en EEUU se debe no sólo a la caída de los precios, sino también a la recuperación (¿milagrosa?) de la economía después de la crisis subprime, donde la recuperación de poder adquisitivo de los hogares ha permitido una caída más contundente de la línea azul del gráfico.

Tengan en cuenta que este gráfico refleja el precio de la vivienda en relación a los ingresos de los hogares.

Por último, la deuda inmobiliaria de los hogares franceses expresada en porcentaje de sus ingresos anuales:

En conclusión: ¿queda alguna duda de la situación de burbuja que existe en Francia? La cuestión es cuándo pinchará, porque eso, como ocurrió en España, depende de factores externos e internos, y el timing puede dilatarse varios años. Todos los lobbys que intervienen en la burbuja (Estado, notarios, constructores, bancos...) harán todo lo posible por que el precio nunca baje, y eso son muchas fuerzas unidas para manipular el precio de la forma que sea. Lo cual no evitará que tarde o temprano pinche, y lo haga de forma tanto más brutal cuanto más fuerte y prolongada haya sido la subida anterior.

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3 comentarios
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Que miedo da....pero como decia alguno ...los pisos suben porque se venden. 

En realidad la cosa no está muy boyante, e igual que ocurrió en España, los precios puenden aguantar arriba aunque el volumen caiga (incluso fuerte), por las propias rigideces del mercado.

Este gráfico muestra el número de transacciones inmobiliarias de segunda mano.

Creo que en 2015 está rebotando algo, pero vamos...

Saludos !

@NikoGarnier gracias por los artículos, interesantes. He llegado desde el de España... Tu respuesta a @icaro747 me ha recordado una concepto del foro de burbuja, el "precio de no-venta". Eso también me lleva a las estadísticas de fotocasa/idealista, donde se hacen con precios "de anuncio", no con "cierre de venta", por lo que se puede esperar que sean algo más bajos.

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