Pepe Cuesta  

PepeCuesta (390º) 

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PepeCuesta
19:29 el 12 mayo 2016

Asesor de inversiones inmobiliarias en Madrid

Hay valores que no se pueden valorar en una tasación

Entiendo poco de bolsa, más bien nada, pero sí de valoración de propiedades inmobiliarias, y no sé si pasará lo mismo con las acciones, pero en las casas, hay valores que no se pueden tasar. Porque hay veces que a la hora de valorar una casa es imposible recogerlo todo. Más allá de las características habituales, metros cuadrados, zona, calidades, en muchos pisos se producen circunstancias únicas que no se pueden calcular en euros, incluso con los correctores adecuados.

Un ejemplo, una propiedad que vendí en la Alameda de Osuna, un ático dúplex de más de 200 m2, altas calidades, dos terrazas, garaje, trastero... Hasta este punto podemos utilizar, y de hecho se ha utilizado, las normas de valoración habituales. Pero hay un punto que siempre se va a escapar. Esta vivienda se encuentra a escasos 100 m de la entrada del Parque del Capricho.

¿Cómo reflejamos en una tasación la posibilidad de cenar en una terraza con vistas a uno de los parques más bonitos y excepcionales de Madrid? ¿Qué precio ponemos a cruzar una calle y dar un paseo por un jardín de más de 3 siglos rodeado de naturaleza, arte y paz? ¿Cuánto vale una vista? ¿Cuánto vale una sensación?

Desconozco si a los analistas bursátiles les pasa igual pero lo que es a mi, los números, las fórmulas y las reglas del juego en algunos casos se me quedan cortas.

Post original: http://pepedomus.com/hay-valores-que-no-aparecen-en-la-tasacion/

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6 comentarios
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@PepeCuesta, yo creo que tienes razón. Muchas veces uno se encuentra con acciones que no tienen nada excepcional en los números pero hay algo "cualitativo" ,como esa cercanía al parque, que no puedes saber cuanto vale. Por ejemplo Ferrovial tiene 2 activos increíbles: la que dicen es la mejor autopista del mundo en Canadá y una pista de aterrizaje en el aeropuerto de Heathrow en Londres. Puedes intentar averiguar cuanto valen pero el tremendo valor intangible de tener semejantes activos yo creo que es incuantificable.

Otra cosa, la verdad es que estoy interesado en aprender  sobre el sector inmobiliario y no sé por donde empezar. Qué me recomendarías? Algún libro, curso...?

Hola Adrián, gracias por el comentario, y has puesto un ejemplo estupendo relacionado con la inversión bursátil, ya imaginaba yo que seguro que se podían dar situaciones similares.

Respecto a saber más sobre el sector inmobiliario, es tan amplio, ¿puedes concretar un poco en que sentido te podría interesar? Urbanismo, o promoción de obra nueva, información para invertir, algún mercado en concreto tipo residencial, comercial, o por localización... Ahora mismo no se me ocurre una publicación un poco general pero si me orientas en el objetivo puedo ver si te puedo sugerir alguna o donde puedes conseguir información.

 

@PepeCuesta,  pues sería en general para aprender a invertir y elegir mejores inmuebles. Por ejemplo si me enseñan un piso en Madrid que cosas mirar con más atención? como saber si estoy comprando barato o caro? como encontrar buenos inmuebles?

Para invertir en general diría yo. A mi me recomendaron un libro de un ayudante de Kiyosaki que se llama "El ABC de la inversión en bienes raíces".

Hola Adrián. Bueno, un libro que recoja algo general no te puedo decir, pero si te puedo contar por encima cómo lo hago yo (intentando resumir lo más posible). Estoy acostumbrado a trabajar con inversores, y en muchos casos extranjeros, por lo que tengo que empezar por lo más básico.

Lo primero, te va a chocar, yo me olvidaría de los números  http://pepedomus.com/3-aspectos-pequena-inversion-inmobiliaria-madrid/. Piensa en lo que más te gusta, a ti personalmente, y eso te da una idea de tipología (local, piso, oficina...), la zona, el presupuesto...

Luego datos macro, hay numerosos informes constantemente referidos a las perspectivas del sector inmobiliario, BBVA, Bankinter, CBRE... Un truco para no volverse loco, si te apuntas a las noticias en Idealista, cada vez que se publica uno suelen ponerlo con el enlace al informe completo.

Una vez que sospechas unas zonas y determinados tipos de activos, descendemos a datos esa zona. Volvemos a Idealista, tiene numerosos informes con medias, y acaba de salir una página que recoge todas las publicaciones de informes de este tipo:  http://www.preciosdevivienda.es/. Aquí puedes empezar a hacerte una idea de expectativas. En los números y el histórico de cada zona verás algo que imagino es igual en la Bolsa, cuanto mejor zona, menos expuesta, más seguridad, menor rentabilidad. Al final supongo que se impone el binomio beneficio - riesgo.

El siguiente paso, patear, no hay más remedio. Ver, sin ninguna prisa (mala compañía para comprar bien), pero con todo tan claro como para poder reservar una propiedad nada más verla o en 24 horas como mucho.

Aspectos a tener en cuenta al margen de datos de mercado y medias, todo lo que huela a gasto, comunidad, derramas, ITE pendiente, impuestos... Mucho cuidado con los aspectos legales de la operación, ahí nosotros somos radicales, hay que tener absolutamente toda la documentación y no pasar por alto nada. Y todo lo que huela a incremento de valor por diferentes motivos (ejemplo, tengo un apartamento en Avenida de Manzanares pegado al futuro Centro Comercial de Plaza Río 2, cuya apertura está prevista para el 2017  http://www.idealista.com/inmueble/32955652/).

De todos modos voy a preguntar a compañeros si conocen alguna publicación más general que te pueda ser útil. Espero haberte servido de ayuda, y sobre todo, en muchos casos, merece la pena contar con la ayuda de un buen asesor especializado, sale rentable. Ah, y si estás en Madrid, nos tomamos un café cuando quieras, ¡por supuesto sin ningún compromiso!

Muchas gracias @PepeCuesta ! Me has ayudado a orientarme un poco ,que es importante cuando uno se mete en algo que desconoce.

Ay... cuantas veces me tienen dicho eso de quedar en Madrid o por ahí jajaja una pena que sea de Galicia y me quede lejos.

PD: cuando quieras mencionar o hablar con alguien pon @(el nick de usuario), ya que así le sale a esa persona que le han mencionado, si no, podrían estar hablando de ti o preguntandote y no te darías cuenta.

Un saludo!

Ah, @Doctor98, gracias por el truco, no tenía ni idea. Bueno, pues como el café está difícil, si en algún momento necesitas alguna información, tu pregúntame con total confianza, ¡un placer!

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