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11:44 el 17 abril 2015

Ejercicio financiero

Buenos días,

Recientemente he leído en algún intercamabio entre @augur y @aoshi7 la posibilidad de hipotecar un inmueble para, con el dinero obtenido, realizar una inversión en bolsa.

Pongamos que el inmueble (en propiedad y ya pagado) está valorado en 350.000 euros y se pide un hipoteca con las condiciones actuales por un valor de 200.000 euros para invertir esa cantidad en un fondo como pueda ser el antiguo Bestinfond, el futuro de Paramés o en Magallanes.

Asumiendo que realmente es adquirir una deuda (que se podría pagar sin gran esfuerzo a los tipos actuales) para obtener un potencial beneficio importante, pero teniendo en cuenta que la situación actual de los mercados un tanto eufórica no parece la mejor ¿os parece una barbaridad el planteamiento? ¿pros y contras?

Me interesa vuestra oponión.

Un abrazo.

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Pero bueno... ¿Esto qué es? Que son ustedes inversores y algunos, para más inri, PAPÁS DE LA PRIMERA SICAV NACIDA EN LA INTERNET DEL DIABLO.*

TMac habla de un inmueble. Sólo uno. Lo que no quiere decir que las dos personas a las que se refiere (augur y aoshi7) sean propietarios de un solo inmueble. ¿Por qué han dado ustedes eso por supuesto? O al menos es lo que deduzco de los pots que me preceden.

Soy PRO si se tiene más de un inmueble. Yo lo he hecho y lo volveré a repetir cuando la cosa se ponga para ello. Se de gente que se ha hinchado haciendo eso. Yo no, yo sólo he salido bien. Esta prudencia mia...

En este caso, la primera parte del " ejercicio financiero " que propone don TMac sería la lectura comprensiva de la pregunta.

*Permítanme la broma, que son las tres y pico de la madrugada y aquí estoy: Esperando a don Sueño. Hay días que llega cuando le apetece.

Siempre teniendo más de un inmueble y en la época pasada "de vino y rosas".

Era fácil que cualquier director de caja o banco te hipotecara por más del valor real de mercado  del inmueble. Estaban locos por dar dinero y apuntarse cifras. Entonces, si el valor de mercado eran 10 y te tasaban por 12 ó 14 ya salías ganado. Si el hombre tenía confianza en tí y sabía que tenías medios para pagarle aún podía darte más. Casi te podías ir al banco o caja de enfrente y poner el dinero en RF y sin despeinarte sacar beneficio. Yo siempre me lo he llevado a RV.


 

Muchas gracias por vuestras ideas.

A priori el ejercicio parece atentar contra la prudencia pero veo que en ciertas circunstancias puede encajar y no es tan descabellado.

Un abrazo.

Yo lo acabo de hacer, compré en 2004 mi primera y única vivienda y he vivido en ella 10 años. Pero derramas, morosidad, Ites y pérdida constante de valor me hicieron irme de alquiler por salud mental. Acabo de venderla por menos de la mitad de lo que me costó y he invertido el 80% del precio de venta en fondos value. Las posiciones perdedoras hay que soltarlas no?.

Ya veremos como sale la cosa pero mi intención es recuperar mi inversión inicial en 10 años, cosa que creo que no ocurriría manteniendo la vivienda.

El  tiempo dictará sentencia y ése creo que corre a favor del value investing.

hombre, hipotecar un inmueble es un riesgo, a no ser que sepas que va a ir perdiendo valor.....

y creo que cuando suba el euribor, subiran de nuevo las cuotas mensuales hipotecarias y habrá lamentablemente nuevos desahucios,y  llegará la verdadera caida de los precios de los pisos.

si tienes un piso valorado ahora en 100.000 euros y sabes que en 10 años va a valer 50.000, osea la mitad, pues no sé hasta que punto seria un megaacierto pedir hipotecarlo por 75.000 euros por ejemplo, ya que en 10 años podrás tener el piso y los rendimientos en bolsa del dinero.

En cualquier caso, ahora estan las bolsas carisimas. habria que esperar a que explote la burbuja de renta fija

"Las cuatro 'G' de Kostolany

Lo que caracteriza a los 'duros' y les lleva al triunfo es que poseen las cuatro 'G', cuatro palabras alemanas que empiezan por G. Estas cuatro 'G' son Gedanken (ideas), Geduld (paciencia), Geld (dinero) y Glück (suerte). "

Si aplicamos las Enseñanzas de A.Kostolany a la idea de inversión /especulación que planteas podemos ver que que falla la 3ra G , el dinero . Hipotecas el piso y compras bolsa , por tanto es una especulación apalancada ... supongamos que el mercado cae un 40% , tendrías la paciencia suficiente para esperar  que se recuperase o venderías en el peor momento ?   Con un alto apalancamineto te conviertes en " temeroso " ( débil )

Tengo un conocido que hizo la operación que tu planteas en el 2003 , hipotecó el piso y compró el Bestinfond . Lo liquidó en 2007 , después de hacer el doblete y canceló la hipoteca . La suerte le acompañó ... también el timing y una larga experiéncia en los mercados ( ah, tampoco tenía ninguna carga familiar )

Salut

@Tmac, lógica puede tener.

Cualquier persona puede pedir un crédito para emprender un negocio. Imagina que resulta que su idea de negocio cotiza en bolsa y es tan conocedor del mismo que le parece bien como se gestiona, como se hacen las cosas y el precio de adquisición razonable para tener una rentabilidad acumulada por ejemplo del 14% (algo lógico y normal, no hay empresa que sobreviva en el tiempo que de rentabilidades medias muy por debajo de esa cifra). 

Si consigues un crédito por el 3%.... ==> Pues blanco y en botella. Otra cosa es que te equivoques, pero eso ya es otra cosa. Si se piensa que un fondo de Inversión Value puede como media obtener más de un 10% de rentabilidad sostenida (con vaivenes claro) durante el tiempo del crédito. No sería nada descabellado.

Ahora mismo por cierto los créditos por hipotecas se están dando incluso a interés fijo de niveles del 2,5%. 

@aoshi7, la verdad es que lo había enfocado así pero me temo que la que manda en mi casa no me va a dejar hacer nada parecido ...

@Tmac, lógica puede tener.

Cualquier persona puede pedir un crédito para emprender un negocio. Imagina que resulta que su idea de negocio cotiza en bolsa y es tan conocedor del mismo que le parece bien como se gestiona, como se hacen las cosas y el precio de adquisición razonable para tener una rentabilidad acumulada por ejemplo del 14% (algo lógico y normal, no hay empresa que sobreviva en el tiempo que de rentabilidades medias muy por debajo de esa cifra). 

Si consigues un crédito por el 3%.... ==> Pues blanco y en botella. Otra cosa es que te equivoques, pero eso ya es harina de otro costal. Si se piensa que un fondo de Inversión Value puede como media obtener más de un 10% de rentabilidad sostenida (con vaivenes claro) durante el tiempo del crédito. No sería nada descabellado.

Ahora mismo por cierto los créditos por hipotecas se están dando incluso a interés fijo de niveles del 2,5%. 

Es evidente que quien  se endeuda  para invertir es con el fin de aumentar la rentabilidad. Por otro lado todos sabemos, o deberíamos saber, que para aumentar la rentabilidad hay que arriesgar más. Rentabilidad-riesgo son directamente proporcionales y el nivel adecuado para cada uno es muy variable y lo debe de determinar cada uno consigo mismo y su pareja

Es curioso cómo funciona la psicología inversora. Todos conocemos casos como el de @CAELU. En mayor o menor medida creo que lo hemos hecho o lo estamos haciéndolo la mayoría. Nos compramos la casa  con hipoteca y no usamos parte del dinero disponible previamente porque preferimos  mantenerlo invertido.  Ahora, una vez pagada la casa, todo el mundo ve una barbaridad hipotecarse para invertir. Pues bien, ¿me podéis decir cuál es la diferencia?

Piuffff......buena pregunta.

Faltan datos,muchos datos.Cash flow que entra en ese hogar,plan B por si alguno se queda sin empleo,temperamento del inversor,etc.

Cada caso es un mundo.

Pero un apunte importante. Lo único que puede arruinar a alguien.....lo único que destrozó patrimonios importantes ( FCC) y gente muy brillante , són las deudas.

Si no debes nada y la cosa baja ,puedes aguantar hasta donde los mercados decidan darse la vuelta..........Que se lo pregunten a Elke Batista (el que fué hombre más rico de Brasil)....o a John Meriwether (el de Long Term Capital).

No olvidemos que los cisnes negros existen...y són los que producen  las carnicerias en la renta variable.....y como dijo aquel:Para qué arriesgar algo que necesitas (tu casa) para conseguir algo superfluo (más dinero).....

Con los tipos de interes tan ridículos que tenemos ,es lógico que te plantees esto....y los bancos encantados de colocar  su dinero.

Y te habla alguien que prefiere pagar intereses a pagar impuestos (como Malone).

@augur @quixote1

Me lo estáis poniendo difícil con vuestros planteamientos, a este paso voy a tener que intentar convencer a mi mujer ... aunque realmente el dinero es algo superfluo.

Muchas gracias una vez más.

 

Dicho esto....yo casi todo lo tengo hipotecado....si no es ahora (con estos tipos de interes),cuando?.

Pero lo que tengo claro es que las caidas (que las va a haber)  las voy a aguantar  ...las del 3% y las del 30%  .....ahí está la clave (IMHO).

Pero,por experiencia se que dar consejos es muy peligroso,especialmente cuando el otro pierde y no sabe lo que hace...........así que "cada cual aguante su vela".

Puede ser  momento parta estar endeudado, pero.... ¿es momento para entrar ahora?

Poseer buenos negocios siempre es el momento.

El dinero te produce unas décimas por encima de 0.Pero es seguro....bueno preguntale  a los depositantes chipriotas..o a los argentinos.

Un buen negocio que un año con otro te produce un 10-12% de beneficios (de ROE, de BV de lo que uses para medir)...en 5 años ,si el negocio sigue siendo bueno.....te dará más que el efectivo...vamos seguro...por muy seguro que sea el cash (o el depósito).

Y solo tienes que esperar otros 5 años más para que la vaca lechera siga dando....y lo curioso del tema es que no tienes que hacer nada en estos 10 años....ni mirar las cotizaciones.

Si esto vale para Charlie Munger que tiene 91 años,vale para mi.

Esto tan obvio me costó muchos años el comprenderlo.

Pero claro,el 95% de la gente le gusta el mete saca....se sienten más que controlan la situación.

"El dinero en bolsa se hace en los mercados bajistas,solo que no te das cuenta en el momento" . Shelby Davis .

Vamos @quixote1, leyendo sus comentario entiendo que usted es de invertir y quedarse quieto contra viento y marea dejando transcurrir el tiempo. Eso si, en buenos valores, fondos, etc..

@quixote1:

Cada vez soy más perezoso a la hora de tomar decisiónes de inversión. He comprobado que contra más muevo mi cartera más dinero pierdo o dejo de ganar.  Buenos negocios, poco pago de impuestos y dejar correr el interés compuesto.  Fácil ¿no?  ¿Pues por qué la gente se empeña en perder dinero por el camino tratando de ser "muy listos"?

@Luis1, ¿porque somos humanos y tendemos a tropezar más de tres veces en la misma piedra....?

@Luis1  .....ya somos 2.

Y olvidemosnos de 30% de rentabilidad con el mete-saca.

A largo plazo.... 10-15 años una rentabilidad después de impuestos ...de más del 12-14% es muy irrealista.

Cuando tus expectativas las ajustas al 10% después de impuestos....todo empieza a tener sentido ...y esta muy bien.

Incluso para obtener el 35% que se logra invirtiendo en el imperio Liberty con Malone....tienes que estar dispuesto a aguantar periodos bajistas como el 2008 ,con los balances de sus empresas  a punto de reventar de tanta deuda.

Muy interesante esta página....cuando se te ocurra pensar en el metesaca ....relee esto:

http://brooklyninvestor.blogspot.com.es/search?q=malone

 

 

Encuentro bien la operación siempre que el endeudado-inversor duerma tranquilo por las noches si a Putin se le ocurre algo que provoque algun movimiento de nervios en las bolsas; eso es...si realmente es inversor.

a día de hoy, estamos en  momento de renta variable. El dinero existe y el immobiliario no es una opción en España, la renta fija es el gran activo arriesgado y las empresas se aprovechan del dinero barato para crecer. Aún no estamos en burbuja de bolsa. Es un buen momento para la operación comentada si el perfil de riesgo lo asume con tranquilidad.

La planificación e inversión da unos frutos que la miopía cortoplacista no entiende.

Pero como siempre...el tiempo dará o quitará razones.

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