VariationMargin (166º) 

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VariationMargin
08:51 el 19 marzo 2016

Es un buen momento para vender pisos

Buenos días a todos,

 

Últimamente se lee mucho en la prensa sobre la idoneidad del momento para comprar una vivienda, nuevamente los bancos apoyados de sus servicios de estudios apoyan la idea de que comprar una vivienda es una alternativa rentable:

http://www.expansion.com/economia/2016/03/18/56dd67f7268e3e47338b45e1.html

Es evidente que las entidades financieras están aprovechando la mejora económica para dar salida a su stock de vivienda (todas las entidades están deseando deshacerse de sus activos inmobiliarios), igualmente el crédito se dará en unas condiciones de seguridad mucho mejor valoradas, se aseguraran de que los ingresos familiares cubran holgadamente la cuota del crédito así como el diferencial sobre el tipo variable no bajara del 1% y a esto se añade una costosa venta cruzada (seguros, tarjetas de crédito, planes de pensiones,…). Por ello es muy importante distinguir a la hora de hacer un crédito entre el tipo nominal del crédito hipotecario que es el que suelen publicitar y el tipo efectivo anual equivalente. La TAE, además debe incluir todos los pagos (incluidas comisiones u otros costes obligatorios como la contratación de seguros). Los pagos que incluir varían según el producto bancario de que se trate y vienen establecidos, en España, por la Circular 5/12 del Banco de España.

En mi opinión el momento actual es ideal para la venta de una vivienda, debido a los bajos tipos de interés.

¿Cómo valorar el precio de una vivienda? (considerado como renta perpetua):

 

Hipótesis 1

Hipótesis 2

Rentabilidad

Renta

8.400,00

8.400,00

 

Gastos Año

1.080,00

1.080,00

 

Tipo Hipoteca

1,75%

2,75%

 

Riesgo de Impago

0,75%

0,75%

 

    

Renta - Gastos

7.320,00

7.320,00

 

Tipo + Riesgo

2,50%

3,50%

 

    

Valor de Piso

292.800,00

209.142,86

-28,57%

 

Es evidente que la vivienda es un activo en el que la evolución de los tipos de interés tiene un impacto considerable dado que la mayoría de las personas se compran una vivienda a crédito. Dado que en la actualidad los tipos están en mínimos lo lógico es pensar que la vivienda esta cara o en proceso de alcanzar un precio máximo entre este año y los dos próximos.

 

Gastos asociados a la compra de una casa, se considera una vivienda de unos 250.000 euros, los datos son orientativos:

 

Gastos Asociados a la compra:

 

Notaria:

790,00

Registro

550,00

IVA o ITP (para 250.000)

25.000,00

IAJD

2.500,00

Gestoría

600,00

Total

29.440,00

 

La casa que íbamos a comprar por 250.000 euros nos termina constando unos 279.440 euros (un 11,78% más que el precio que hemos pagado al vendedor).

 

Evolución demográfica en España (Nuestro gran reto como país):

Actualmente estamos cerca de nuestro punto óptimo en nuestra pirámide demográfica, es decir, la población entre 25 y 45 años (edad en la que la mayoría de las personas se compran una casa) va a caer de forma abrupta en los próximos 30 años. Por lo que la demanda natural de vivienda ya ha vivido su pico máximo. La población española envejece y empieza a disminuir. Para que se hagan una idea en el año 2050 el 30% de la población española tendrá más de 70 años.

Conclusiones:

 

A la hora de comprar una casa, es muy importante la ubicación y que la vivienda cumpla nuestras necesidades futuras dado que es un activo ilíquido y por el que tributaremos toda nuestra vida (IBI que grava la posesión, ITP o IVA que grava la transmisión, plusvalías municipales para él vendedor que gravan la variación de valor del terreno durante el periodo que se ha tenido la vivienda, IRPF en el caso de que haya beneficio para el vendedor).

Tener en cuenta que la inflación en la vivienda es un impuesto dado que el gobierno eliminó los coeficientes de actualización y abatimiento para las viviendas anteriores al año 94, por lo que la tributación es lineal por años independientemente si se compró en Euros del año 2004 o pesetas del año 91.

El problema es que en el caso de la vivienda no se cumple la curva de Laffer, el gobierno sabe que el IBI se paga si o si y por eso se ha triplicado este impuesto en diez años, nadie se puede llevar su casa en una mochila, es como la nómina, siempre te tendrán cogido.

Sólo por el efecto de los tipos de interés a largo plazo y la situación demográfica ha de pensarse mucho la decisión de invertir en un activo como la vivienda, además hay que tener en cuenta que la vida útil de una casa es de unos 50 años, lo lógico sería hacer una reforma integral cada 35 o 40 años para tener la casa en buenas condiciones, un coste que tampoco se suele tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda.

 

Un saludo a todos,

 

 

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43 comentarios
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@Luis1 , me ha hecho gracia su comentario de preguntarle a Buffett ... yo una vez que discutíamos el tema con mi esposa , hice la simulación con el Bestinfond . En nuestro caso particular compramos nuestra casa en 1998 , pagando la mitad con nuestros ahorros y el resto financiado con una hipoteca a 12 años ( euribor+0,75) . Resumiendo , incorporando ese capital inicial al Bestinfond + las cuotas mensuales ...en el 2010 ( liquidada hipoteca ) podía comprar tres casas como la nuestra .

También hay que tener en cuenta que en nuestra época la compra de una primera vivienda tenía unas ventajas fiscales que hoy no existen ; en primer lugar el ahorro incorporado a una cuenta de vivienda deducía un 15% , al igual que las cuotas hipotecárias.

La seguridad que menciona @augur también hay que tenerla en cuenta ( hasta el mismo Kostolany era partidario de tener una primera vivienda ) , al igual que la ilusión que supone .

Muchas gracias @Ojeador por su aportación, ahora faltaría para que los datos sean más exactos en cuanto a comparar comprar en el 98 o haber alquilado restar a esas 3 casas los gastos de estar alquilado, creo que tomaste la mejor decisión comprando.

@Ojeador:  Lamento desilusionarte (en referencia al comentario de @Juan35). Yo estoy convencido de lo contrario. 

@Juan35 , en su día compramos la casa sin plantearnos la opción de vivir de alquiler ; digamos que fué una decisión emocional . Si pudiera volver a jugar , sin dudarlo un segundo , invertiría el capital y alquilaría una vivienda ... tenga en cuenta que en el 98 no tenía los mismos conocimientos financieros que ahora y que con la edad nos volvemos mas racionales ( dicen que el zorro sabe mas por viejo que por zorro ) . 

No me ha desilusionado @Luis1 , sé de sobras que la compra fué una mala inversión  

@Juan35 creo que este artículo le puede interesar

https://www.unience.com/blogs-financieros/lovolive/ser_inquilino_para_prosperar_financieramente_con_mis_inversiones_este_es_mi_estilo_de_vida

@luis1, @Ojeador gracias por el articulo aunque ya lo conocía de hecho yo hago lo mismo, no hacer trampas ;) invirtiendo, ya dije más arriba que comprar como inversión mala decisión en general, solo quería que comparaseis suponiendo que no existe BRK etc... Vamos para entendernos comparar sin poder mover el cash para rentar.

Discrepo totalmente con @luis1 y @Ojeador, si en tu caso en 12 años voy a poner como ejemplo que diste entrada de 40.000 €, y alquiler cada año para no ponerlo mas dificil sin inflacion etc que cada año sea de 5.000 €, vamos a poner que los inviertes modestamente bien y sacas 8% anual compuesto (limpios ganas 60.726€) pero en esos 12 años as gastado (12 años x 5mil = 60.000 €) con lo cual la jugada de estar de alquiler no merece la pena para nada, o si, nose diganme en numeros porque de otra manera no entiendo, gracias.

@Juan35 . En mi caso y en números redondos : 

-Precio de compra: 120.000 , entrada 50% y el otro 50% financiado a 12 años

- Cuota hipoteca : 500 eur/mes

Si metemos estos núm, en una calculadora de interés compuesto al 8%, resulta que al cabo de los 12 años , el capital final es de 270.000 eur.

Si restamos el alquiler total que hubiéramos pagado ( 60000 ) nos queda un saldo neto de 210.000 eur.

En el 2010 ( cancelación hipoteca ) yo habría preferido esos 210000 eur en mi cuenta que no la casa pagada , pero con 12 años a su espalda . El ladrillo se deteriora con el paso del tiempo , hay que hacer reformas y pagar IBI , en los FI o cuentas de valores No.

 

@Ojeador, otra cuestión a valorar es que la prudencia diversificadora dice que no se debe meter todo en bolsa. Una forma aconsejable en diversificar en activos inmobiliarios, y ¿qué mejor activo inmobiliario que tu propia casa que la estás disfrutando?

Otra cuestión: tus números solo son válidos si hubieras comprado la casa al contado, porque en caso contrario solo puedes aplicar el interés compuesto al capital que empleaste en la casa que fueron solo 60.000 €

@augur . Estamos de acuerdo en lo referente a diversificación , es mas , estoy convencido que cuando uno se acerca a la jubilación debe adaptar su cartera a la de los tres tercios del Talmud : bienes raices , RF y Rv 

Los números creo que están bien hechos , los he introducido en una calculadora de capital compuesto , tomando como capital inicial los 60000 y aportaciones mensuales de 500 euros ... el interés compuesto también actua en las mensualidades , sólo varía el factor tiempo

@Ojeador muchas gracias por exponer tus datos, en cuanto @augur no puedo estar mas de acuerdo en la totalidad de su comentario, haz el interes compuesto solo de 60.000 y alomejor termina pensando que hizo practicamente lo mejor en su momento. El contar con las aportaciones es el error en mi humilde opinión puesto que con la compra tambien puede dedicar esa parte a la inversión.

Me uno a las felicitaciones del resto de Uniencers al respecto del presente articulo @VariationMargin.

Si, respondiendo al anuncio del articulo, es un buen momento para vender... si encuentras demanda solvente claro y mejor sin duda, intentar colocar "el pisito " hoy que en 3-5 años vista... sin duda!!

Respecto a estos números, leia semanas atras que en Bilbao, mi ciudad, se calculaban que casi el 15-20% de viviendas se encuentran sin inquilinos (vacias) y que ademas, que casi en un 30% eran de caracter monofamiliar ósea, un abuel@ viviendo solos en ellas... Yo ya conozco conocidos, que habiendose "cipotecado" años atras a 30-40 años vista, hace poco heredaron vivienda y pasarón de tener 1 con una hipoteca del copón al cuello, a dos y donde con rebajas "importantes", siguen sin encontrar compradores para esas viejas viviendas que alivien en parte, el dolor de la letra mensual de ese... futuro y animado propietario.

No puedo estar mas de acuerdo con tu planteamiento y comentario final @VariationMargin y añadir que yo,  practico y bien con el ejemplo.

Un saludo y gracias!

Luis.

 

 

  @Ojeador, las aportaciones mensuales, si no compras una casa, son para el alquiler, no para invertir. Y si compras la casa las aportaciones son para la hipoteca. Luego...

    Capital    60.000
    Tipo Interés    8,0%
    Número años    12        
    Interés compuesto    91.090
     Capital + Interés     151.090

Lo que tú has hecho es contar con las plusvalías del alquiler año a año para invertir también,  aunuqe lo  hayas descontado al final,  pero el dinero del alquiler no ha generado plusvalías.

También a tener en cuenta son las proyecciones de tipos de interés, rentabilidad, inflación valor vivienda, etc. a futuro. Las cuentas con el pasado probablemente son muy diferentes a las que se vislumbran para el futuro.

 

 

Yo, sinceramente, no tengo nada claro qué es lo mejor. Hay tantas variables en cada caso particular. Por ejemplo, ¿para qué queremos conseguir mayor rentabilidad con la opción de alquiler?, pues para tener más dinero con el que vivir mejor dentro de 12-20 años. Pero ¿y si ese dinero lo empleamos en vivir mejor durante esos 12-20 años, en tu propia casa, por si la palmas antes y quien acaba viviendo mejor son tus herederos y/o Hacienda?

@augur, para mí, la clave la dado usted ahora mismo con: "Hay tantas variables en cada caso particular".

Coincido plenamente con usted en la dificultad de valorar todo esto y creo que la venta/alquiler dependerá mucho de cada caso. Es más, se podrían haber dado situaciones un tanto rocambolescas como haber comprado, por ejemplo, en los 80 y vender en el pico de la burbuja. Con lo que la rentabilidad habría sido, muy probablemente, superior a la rentabilidad bursátil (claro que los tipos de la hipoteca también habrían variado mucho dependiendo del año de compra). Por otra parte se podría haber comprado en el pico (perdiendo parte del capital de manera permanente).

También estamos obviando un poco el que al comprar (vía hipoteca) nos estamos hiperendeudando; cosa que no haríamos en cualquier otro tipo de inversión. Todos damos por hecho que apalancarse para comprar un etf del sp500 es un poco locura y ,sin embargo, para la compra de una vivienda no parece que exista la misma percepción del riesgo. Creo que esto es simplemente porque, y siento ser repetitivo, la inmensa mayoría de las personas compran la vivienda asumiendo que es un pasivo y no una inversión.

Otro tema complicado es que la vida útil de una vivienda suele coincidir con el ciclo vital de una persona (o un par) y, por tanto, no vemos la necesidad de realizar amortización para en su momento remplazar la vivienda

Es ciertamente complicado.

 

 

Siento no haber respondido antes a su comentario @augur pero no me ha llegado ninguna notificación del mismo :(

Sobre lo de "perdida de coste oportunidad del dinero invertido": lo había pasado por alto. Mea culpa.

Respecto a lo locales: estos sí que siempre los consideraría un inversión y por lo tanto, no invertiría nunca un dinero que fuese a necesitar. De todas formas la iliquidez es algo inherente a todo inmobiliario. De hecho justo lo que menciona de bajar el precio es un síntoma de ello. Y también creo que, por desgracia, muchas personas que compraron una segunda residencia en la costa o en un bloque de viviendas en el extrarradio en el que prácticamente son los únicos inquilinos o los propietarios de casas en pueblos "fantasma" difícilmente van a poder vender la vivienda por mucho que bajen el precio. Creo que la única "protección", y me sirve para locales y vivienda, es la ubicación: mejor un chamizo en el centro que un palacio en el campo (otra cosa es la calidad de vida). El motivo por el que me gustan más los locales como inversión es simplemente la mayor rentabilidad por alquiler.

@DonFernando, pues usted también aporta una reflexión interesante: apalancarse para comprar un etf o directamente futuros puede verse como una locura, pero apalancarse para 40 años no lo percibimos así (no quiero acordarme de quien compró en los últimos años de la burbuja "porque las viviendas nunca bajarían de precio.... años 2006-2007).

En el tema inmobiliario yo también pienso que, en caso de optar por ello, se debe intentar comprar algo más "vendible" antes que algo más "barato" simplemente por ser más barato. ¿Guarda esto último alguna relación con inversiones tipo value en valores cotizados?

@DonFernandoveo que domina y le gusta el tema inmobiliario. Personalmente no veo que ahora sea buen " momentum" para comprar. Como dice el título de este artículo, creo es todavía momento de vender, si encuentras comprador claro. Pero siempre referido a inversión. Para la vivienda habitual ya hemos comentado la infinidad de variables, muchas de ellas no tangibles ni económicas.

Otra ventaja para los locales es la más fácil gestión del moroso.  Pero otro inconveniente que le veo es la mayor dificultad para alquilar en época de crisis. Desde luego, lleva toda la razón en que, en cualquier tipo de activo inmobiliario, la ubicación adecuada es fundamental para su mayor liquidez.

@Antonio43, le he estado dando bastantes vueltas al tema del apalancamiento no y dejo de sorprenderme de las contradicciones que tenemos los seres humanos (yo el primero). La situación más difícil es, en mi opinión, justo la que usted comenta. Tiene que ser muy duro tener que pagar todos los meses de los próximos 40 años una hipoteca, por valor en muchos casos de varias décadas de sueldo (no sabría casi ni calcular el apalancamiento), de una vivienda que en el mercado cada vez vale menos. Sería parecido a estar largo, vía futuros, de un activo que uno piensa que va continuar bajando bastante tiempo. Y, lo que tal vez sea peor: ver como a los nuevos vecinos, que van comprando, cada vez les supone menos esfuerzo el comprar lo mismo que uno ha comprado. Y... ya no quiero ni pensar lo que pasaría sí subiesen los tipos...

Respecto a su pregunta: pues no sabría decirle. Yo soy de esos a los que, sin saber muy bien cómo, siempre les gusta lo más caro de la tienda (aunque en infinitud de ocasiones tenga que resignarse y no comprar) jejeje. Permítame que le haga yo a usted una pregunta: imagínese que es propietario de un local en la Castellana y el alquiler que percibe no termina de convencerle. ¿lo vendería para comprar unos cuantos locales desperdigados por la España profunda que, por circunstancias del momento, en conjunto, ofrezcan mayor rentabilidad por alquiler? Ahí cada uno tendría que valorar... Yo personalmente nunca he sido lo que tradicionalmente se ha entendido como value. Pero todas las opciones me parecen muy validas: dependerá del horizonte temporal, de circunstancias personales, estomago o adversión que uno pueda tener....

 

@augur, estoy totalmente de acuerdo con usted. Además, en mi opinión, apunta usted una clave importante con lo de la gestión del moroso. Creo que en España la inseguridad jurídica para todas las partes (arrendatario y arrendador) es una lacra importante. Algunas veces parece incluso como sí se premiara al sinvergüenza (en ambos sentidos). Pero, sí me permite, prefiero no entrar en esto.

Una ventaja que yo creo que puede tener el inmobiliario relacionada, en cierta forma, con la iliquidez es que la vivienda no cotiza y por tanto uno no está expuesto a las fluctuaciones "locas" del precio de la misma forma en la que lo está en los mercados: menos panico/euforia excepto en burbujas claro (la idea creo que es de Lynch pero no estoy seguro). 

@DonFernando, probablemente no vendería. No soy un experto en el tema inmobiliario, pero creo que optaría por seguir manteniendo ese local en las Castellana aunque tuviera que aguantar una época de bajos rendimientos. Lógicamente, como ya hemos repetido varias veces, depende de las circunstancias personales (en este caso la no necesidad de un rendimiento inmediato para el sustento diario).

Yo voy un poco en su misma dirección @Antonio43;)
Y tanto en RV como en RF intento actuar siguiendo esta lógica pero no siempre es fácil (al menos para mi).

os pongo este vídeo-entrevista a los autores de "Vuelve ladrillo, vuelve", a ver que os parece

https://www.youtube.com/watch?v=kK7rD_14QaQ

 

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