apandres (7º) 

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apandres
10:32 el 23 febrero 2016

Financial Data Analyst en Unience

Crecimiento del precio de la vivienda entre 2008 y 2015

Que la vivienda nunca bajaba era uno de los mantras más fuertmente enraizado en la sociedad española en los últimos 20 años. Digo era porque finalmente lo que se pensaba que nunca podría dejar de subir, no sólo se estancó, sino que además cayó. Para muestra este mapa que representa la variación de los precios de la vivienda en España desde 2008 hasta 2015, alimentado con datos del Centro de información estadística del notariado. Podéis pinchar en el para acceder a la versión interactiva.

Entre las zonas que más han caído he encontrado a Castellon (-54%),  Mataró (-51%)-, y Avila (-57%). En cuanto a las que más suben, sólo he encontrado a Alcobendas con una subida de un 7%.

La pregunta que queda responder ahora es si el precio se recuperará, seguirá cayendo, o se mantendrá en este nivel de precios. Si tuviera que apostar por una de ellas, salvo que se produzca un cambio de tendencia en los factores que más influyen en el precio de los bienes inmobiliarios ( nivel de empleo, factores demográficos, etc), creo que seguiremos en estos niveles. Al menos durante un tiempo. 

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18 comentarios
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Deberia seguir a la baja, pero mientras pongan esos precios al suelo estos pandilleros no hay manera de encontrar un piso medio decente a un precio medio normal, solo hay zulos a precios desorbitados, o pisos que estan bien pero el precio no es para nada correcto, luego cuando encuentras algo que parece estar bien ya llegas tarde, en 3 años solo vi 2 casas interesantes y da la casualidad que cuando vas ya se la quedado el amigo de turno.

PD: Imposible comprar casa a precio decente. 

Interesante @apandres. Dentro de la provincia  ¿ como accedo a una población determinada?

@Juan35

Eso que comentas es bastante razonable. Si se las quedó el amigo de turno,es porque posiblemente lo que para un comprador fuera un precio aceptable, para un vendedor sería "malvender", y para el mercado, estar en precio. Si no hubieran estado en precio, no se hubieran vendido. 

Dicho lo cual. Aunque no crea que la vivienda vaya a bajar (o a subir) desde los precios actuales, si tuviera que decantarme entre subir y bajar, creo que estamos más cerca de lo segundo que de un repunte de precios. 

-. Pensiones a la baja: Aumenta presión para alquilar pisos vaciós

-. Salarios a la baja: Aumenta presión en el precio de los alquileres

-. Invierno demográfico

-. Sobreoferta construida

etc etc etc...

Salvo en zonas como la almendra de la M30 en Madrid, o el núcleo urbano de Barcelona...pocos sitios veo con posibilidades de recuperarse...

 

¡Hombre @apandres!, titular el artículo " Crecimiento....." es de prensa sensacionalista :-).

Pienso que, de media, el precio de la vivienda aún bajará en terminos absolutos y en terminos reales. aún pasarán muchos años para subidas reales.

@augur 

La nueva economía admite " crecimientos negativos". En cualquier caso, Alcobendas permanece irreductible en sus precios superiores a 2008. Me alegro mucho de verte por aqui. Un abrazo!

Me ha gustado mucho el articulo @apandres.

Coincido bastante con todo lo expresado. Aunque me resulta muy difícil hablar en general, ya que se trata de un mercado muy fragmentado, creo que estamos una especie de fase de estabilización de precios. Pude que en parte debida a los tipos ultra bajos. Y a más largo plazo creo que es posible continúen las caídas. Esta contención (en algunos lugares) de la bajada del precio puede que se deba más a la compra de una vivienda como inversión que como vivienda habitual. El razonamiento sería algo así: el depósito no me renta nada, con los ahorros de toda mi vida compro un piso, saco una rentabilidad anual del 2% que es mucho más que el depósito.  Esto en mi opinión es un poco una locura (tengo amigos cercanos que se han metido en este "fregao").

El problema principal que yo veo, para una recuperación del precio es: ¿Qué ocurrirá cuando suban los tipos de interés? Sé que, a día de hoy, parece impensable una subida de tipos. Pero algún día tendrán que subir. Y esto tiene mucha relación con la heterogeneidad que existe a nivel europeo (en mercado de trabajo, renta per cápita, PIB, stock de vivienda, preferencia alquiler vs compra...) En Alemania, por ejemplo, un país con pleno empleo y gran parte de la vivienda con mucha edad, es posible que estos tipos lleven a una burbuja inmobiliaria, por lo que yo creo que terminarán por presionar para que suban.

No sé es complicado aventurarse a decir que pueda pasar pero yo, con unos gastos de compra-venta de más del 10%, no me atrevo a comprar (ya sea para vivir o alquilar) sí no encuentro algo que me ofrezca una rentabilidad por alquiler de doble digito. Lo que se viene llamando un chollete jejeje. Y... aún así, si fuera para alquilar, con la tasa de mora que existe en España y las pocas garantías judiciales existentes para un propietario me pensaría muy mucho comprar en España.

Yo creo que esto seguira bajando por varios de los motivos que apuntan @DonFernando y @apandres.

Estamos en una parada para volver a bajar en unos meses/años.

Y dentro de esas bajas veo micromercados sobre todo en las grandes  capitales. En unas zonas  bajará bastante más que en otras. 

Sería bueno saber como siguió bajando en Japón el precio de la vivienda después del 10 años del estallido de su Burbuja para saber, salvando las distancias, como se pueden extrapolar a España.

" crecimiento del precio de la vivienda entre 2008 y 2015"? yo mas bien creo que, segun los datos, ha habido una caida del 45-50% de los precios. 

PD: no creo que se trate de que el amable redactor del post posea 1 o varios inmuebles en la localidad de Alcobendas. 

Lo del apetito por el ladrillo en España es, en mi opinion, impactante, incluso en foros de, se supone, personas con cierta formacion financiera. A riesgo de equivocarme, por supuesto.

 

 

 

 

@pascuallopez , en este foro no se supone sino que se sabe que cuenta con personas de una solida formación financiera, fijese bien, se sabe que hay personas con solida formación financiera y no son pocas, que no enumero para no hacer perder el tiempo a nuestros lectores. Lo que si se supone es que todos los participantes tienen una cierta educación a la hora de contribuir con los comentarios. Desfortunadamente eso sí que se ha quedado en que se supone.

creo que con mi comentario no he faltado el respeto a nadie. tan sólo he mostrado mi sorpresa ante su, digamos, "enfoque" del tema inmobiliario. Pido disculpas a quien se haya sentido herido en sus emociones o sentimientos.

en cuanto a que en el foro hay "no pocas" personas con "solida formación financiera" le tomaré por párroco de mi fe

 

@pascuallopez, excelente, excelente y gracias por su buena disposición. Bueno, para mí sí que hay muchas personas de solida formación financiera, pero esto es opinable y respeto mucho su opinión aunque no la comparta.

@pascuallopez

Una vez editado tu mensaje suena mucho mejor.

Gracias por recapacitar y dejemos la ironía para otros lugares porque se pueden malinterpretar los mensajes.

@pascuallopez, lo único que no llego a comprender de lo que expone es: ¿qué tiene que ver el tener formación financiera con tener un buen criterio inversor?
En lo del apetito por el ladrillo en España, totalmente de acuerdo.
 
 
@buffetlibre, veo muy probable su hipótesis de fase de estabilización y después otra caída.

Interesante artículo. Lástima que lo haya leido tan tarde para participar en los comentarios.

Evidentemente en este sector la variable ubicación es fundamental; como dicen los anglosajones "location, location, location". No tiene nada que ver comprar una casa en el centro de Madrid, Barcelona o San sebastián, que comprar una vivienda en un pueblo del interior.

La mayoría de los participantes han presentado su opinión de que los inmuebles seguirán cayendo; opinionen expresadas con argumentos objetivos y solidos.

Yo en estos casos, suelo seguir una de las máximas de Howard Marks: invertir en aquellos activos denostados por el mercado. 

¿Por qué? Porque eso significa que el activo está muy barato y que a largo plazo (15 años) las plusvalias obtenidas serán importantes.Hay q que considerar que es una inversión que admite apalancamiento (apalancamiento que se repaga con las rentas del alquiler).

Realmente considero que los factores negativos ya están recogidos en precio y hay que recordar que las rentabilidades históricas de los activos inmobiliarios está en torno al 6% (incluida la correcci{nbde los últimos años).

@AritzB

El problema es que la rentabilidad histórica de los activos inmobiliarios se ha dado cuando:

-. España era un país próspero que atraía mano de obra emigrante. 

-.La media de hijos por mujer fertil superaba los 2.

-. La migración vertió varios millones de habitantes del mundo rural a las zonas urbanas. 

 

Creo que ninguna de esas premisas se cumple ahora. Es dónde veo los riesgos.

 

En renta variable especialmente el precio ya suele recoger lo denostado que está un activo. La rapidez y volatilidad del mercado suele tener como efecto que el precio difícilmente engaña sobre la percepción del mercado del mismo.

En la vivienda esto no pasa y la ley de la oferta y la demanda está condicionada y mucho, en primer lugar por la concentración de la oferta en determinadas manos. Los bancos y las immobiliarias suelen aguantar los precios todo lo que pueden. Por otro lado incluso no pocos propietarios que compraron en plena burbuja de precios no terminan de asumir la realidad en toda su extensión y confían en recuperar precios previos.

No creo que la cuestión de fondo sea si se recuperarán los precios o no de la vivienda. Un activo no está caro o barato en relación a una entidad monetaria sinó lo está en relación a otros artículos o productos. Un fuerte escenario inflacionario podría provocar una relativamente rápida recuperación del precio pero seguir perdiendo valor el mismo.

En la influencia del factor inflación está otra de las claves para no saber interpretar históricamente el precio de los activos y sus oscilaciones. Se decía que la vivienda no bajaba prácticamente nunca de precio de forma sensible hace unos años. Pero es complicado comparar este hecho en un entorno monetario de moneda fuerte: la peseta, que en un de moneda fuerte: el euro.

Igual @apandres que le gustan mucho los gráficos comparativos nos podría ilustrar con uno comparando la evolución histórica del precio de la vivienda no en términos absolutos sinó en términos relativos a inflación. Igual encontramos una sorpresa significativo en el periodo 1990-1995 sobre la variación real del precio de la vivienda y la afirmación de que nunca perdía valor.

@agenjordi La verdad que estaría chulo. El problema es que más que inflación ( soy de los herejes que no se creen mucho lo del IPC del gobierno), lo haría comparando el precio el USD...

La vivienda NUNCA bajo en pesetas. Pero es que en 1929 el USD eran 9 pesetas. Partiendo de esa base, no nos debe sorprender lo que vino después. Gente comprando casas porque nunca bajaban y echando cuentas a 70 años.

@apandres gracias por  recoger el guante. Se pueden hacer varios tipos de comparaciones para ver la diferencia de foto según el criterio utilizado para determinar si realmente el precio real de un activo, como la vivienda en este caso, no el monetario del país en cuestión, se deprecia o no.

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