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12:04 el 25 mayo 2015

¿Cuáles son los costes de pedir una hipoteca?

Obtener una determinada cantidad de dinero como préstamo de una entidad financiera implica el compromiso de devolverlo, incrementado con los intereses generados, mediante pagos periódicos o cuotas.

El cálculo del capital total que habrá que pagar a la entidad crediticia como compensación por el préstamo recibido, estará integrado por el principal (dinero solicitado) y todos los costes generados por la operación que son los que determinarán el precio final del préstamo.

Deben considerarse una serie de variables, más allá del capital y del tipo de interés nominal, todo lo cual determina el TAE (tasa anual equivalente) y constituye el coste financiero real de la operación hipotecaria.

Variables principales de los costes de pedir una hipoteca

Son las variables que sirven para calcular las cuotas de amortización.

  • El dinero que necesito para comprar mi vivienda es el capital que debo obtener de la entidad bancaria.

    Las condiciones del contrato hipotecario variarán según el porcentaje del precio de la propiedad inmobiliaria que deba cubrir dicho préstamo. Cuanto más elevado sea ese porcentaje, inclusive si se logra que el préstamo sea por el total del precio de la vivienda que deseo comprar, la entidad crediticia exigirá el máximo de garantías y compensaciones para el cumplimiento de la amortización.

  • Tipo de interés nominal aplicable al préstamo. Es el precio que el prestamista pone al dinero. Puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no a lo largo de la vida del préstamo.

    La ventaja de contratar un interés fijo es que se conoce desde el principio el importe total de los intereses que se deben pagar. El inconveniente de no asumir el riesgo de incremento del precio del dinero es que el interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las de tipo variable.

    Si se contrata un interés variable debe contarse con la incertidumbre de la cuantía de las cuotas de amortización. Aún así, más del 90% de las hipotecas se contratan con interés variable.

  • Índices de referencia para el interés variable. Son indicadores del precio del dinero en el mercado financiero. El EURIBOR o referencia interbancaria a un año, es el utilizado habitualmente en la actualidad para los créditos hipotecarios.

    Los demás índices de referencia, legales, son minoritarios, quizás por su mayor dificultad de aplicación.

    El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese índice de referencia y un porcentaje constante (margen o diferencial).

  • Diferencial. Es un porcentaje suplementario fijo que se añade al índice de referencia, variable.

    Por ejemplo, puede decirse que el tipo de interés de un préstamo es del Euríbor más 1%. Eso significa que durante la vigencia del préstamo, con las revisiones anuales correspondientes, se va a pagar de interés la suma resultante de lo que marque el Euribor en el momento de la revisión de la cuota más un punto porcentual.

Otras variables relacionadas

  • Plazos y cuotas. Son inversamente proporcionales, es decir, obtener un plazo largo, de muchos años, para la devolución del préstamo significa poder afrontar unas cuotas menos cuantiosas, que hace más cómoda la amortización. En este artículo te explicamos cómo calcular el plazo ideal que debe tener una hipoteca.

  • Carencia. Se trata de periodos en la vida del préstamo en que no se amortiza capital y sólo se pagan intereses con lo cual las cuotas son muy inferiores a las cuotas habituales, que están compuestas por devolución de capital más intereses.

    La carencia se puede aplicar a las cuotas en periodos continuos o discontinuos, y de modo contractual, pactado inicialmente, o como resultado de renegociación de la hipoteca.

    Los periodos de carencia se aplican para fases de la vida del cliente en que tenga más dificultades económicas para afrontar el compromiso hipotecario.

  • Amortización anticipada (parcial y total). Es el concepto contrapuesto al de carencia. Cuando el hipotecado dispone de liquidez suficiente puede efectuar la devolución anticipada del préstamo. 

    Bien sea que se devuelva parte del capital o en su totalidad, las condiciones de esta operación deben negociarse, como todas las clausulas, antes de la firma del contrato hipotecario y constar en el mismo.

  • Otras circunstancias que deben ser previstas y son factibles de negociación son la posible bonificación sobre el diferencial por las subidas del índice de referencia aplicado o por el cumplimiento continuado de la amortización contratada (premio por ser buen cliente) así como el tipo aplicado a los intereses de demora que pueden ser abusivos.

Gastos suplementarios

Se trata de gastos y comisiones ocasionados por la tramitación del contrato hipotecario, desde el momento de pedir la hipoteca, pasando por la posible renegociación, hasta la amortización final.

  • Comisión es de estudio y apertura. Son muy variables y directamente relacionados con la negociación de otros costes aplicados a la operación crediticia.

    Se trata de compensaciones que la entidad financiera adjudica por los análisis de solvencia del solicitante y de los términos del acuerdo.

    El cliente debe informarse sobre los mismos al pedir la hipoteca y antes de que se realicen dichas gestiones, sobre todo, si fuese necesaria la intervención de terceros como peritos tasadores.

  • Comisiones por servicios específicos. Se trata de gastos generados por la disposición del dinero prestado porque, habitualmente será necesario efectuar una transferencia o/y disponer de un cheque conformado para efectuar el pago del bien al que se destina el préstamo.

  • Servicios de terceros: tasación pericial del inmueble a adquirir; comprobación registral de la propiedad inmobiliaria que se desea adquirir; escrituras notariales de compra-venta, de constitución de la hipoteca y, finalmente, levantamiento-cancelación de la hipoteca, así como sus tramitaciones administrativas complementarias (Registro y Hacienda Pública).

  • Comisiones por subrogación o transmisión de hipoteca que puede realizarse al pedir la hipoteca, al cancelarla o al trasladarla entre entidades financieras porque las condiciones entre ambas entidades ofrecen al hipotecado beneficios importantes.

  • Comisiones por renegociación de las condiciones contractuales. Algunas de las modificaciones pueden conllevar gastos notariales y registrales y otros solamente financieros.

  • Comisiones de compensación por riesgo de tipo de interés. Se aplica exclusivamente para las hipotecas con tipo de interés fijo (total o parcial) y es una garantía que se reserva la entidad crediticia para el caso de grandes variaciones al alza de los tipos de interés en el mercado financiero. Es preciso controlar el abuso que se puede hacer de la misma.

  • Dación en pago. Proceso final alternativo a la amortización del capital que se ejecuta cuando no se puede afrontar la amortización del crédito, por el cual se entrega el bien hipotecado a cambio de saldar la deuda pendiente de pago. Conviene su negociación previa para que las condiciones de esa circunstancia límite conste en el contrato

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