charleslogan (159º) 

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charleslogan
12:46 el 29 noviembre 2013

Por qué se ha vuelto tan popular el inmobiliario español.

 

Adjunto enlace a mi último artículo en Inside Investing sobre las inversiones de fondos extranjeros en activos inmobiliarios españoles.

Para el que no lea inglés las causas de este incremento en el número de operaciones según mi análisis son:

a) Reconocimiento de las pérdidas de las entidades financieras en sus créditos al sector y activos adjudicados, forzados por los decretos de Guindos I y II así como por los precios de transferencia de activos de las entidades nacionalizadas al Sareb.

Esto hace que las entidades bancarias y la Sareb puedan vender a unos precios muy por debajo del valor de reposición (al contar además con la rebaja del equity del promotor que se va a cero) de estos activos sin incurrir en nuevas pérdidas contables y liberando capital y liquidez.

b) El segundo punto es más discutible y es la entrada de la economía española en un círculo virtuoso (forzada por las circunstancias) según muestran la positiva evolución de la balanza por cuenta corriente desde el inicio de la crisis y el traslado de centros productivos desde otros países europeos a España como consecuencia del incremento en productividad de la mano de obra española. La tesis alcista sobre la economía española viene especialmente bien descrita en los informes de Arcano titulados " The Case of Spain"

 

Un saludo.

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21 comentarios
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A mí los que se atreven a pronosticar dos años de caídas adicionales y luego a remontar me recuerdan a los que hablaban de algo parecido a un aterrizaje suave en 2006, o de que a partir de cierto punto la vivienda se revalorizaría según la inflación. Nadie te va a decir de buenas a primeras, señores éste es el suelo (o el techo) todos siguen pronosticando la continuidad de la tendencia hasta el final. 

No digo que no :-). Pero hay un cambio de matiz importante.

Los que antes pronosticaban un aterrizaje suave, estaban llenos de inmuebles en sus carteras, y ahora ocurre justo lo contrario, todos los bancos pronostican caídas aún un par de años más justo cuando están deshaciendo toda su cartera inmobiliaria, con el miedo de que los precios a los que hayan vendido, repunten antes de tiempo.

No creo que haya otra burbuja inmobiliaria, pero todo tiene un precio. Y por lo general tiende a la media en la que ya casi estamos en la mayoría de los sitios donde se cruzan operaciones. 

No digo que sea rentable comprar inmuebles ahora mismo, lo que digo es que pudiera ser una opción suficientemente razonable. Como en todas las cosas, es cuestión de precio.

Y digo yo, en un pais con casi el 60% de sus jovenes en paro, con el 88% de las familias ya propietarias, y con los sueldos medios en una tendencia imaparable a la baja.....¿¿¿a quien le van a colocar despues los pisos estos grandes himbersores extranjeros que supuestamente estan comprando a manos abiertas???

 

Yo estoy de acuerdo con @grillo35: la absorción del stock de viviendas y otros inmuebles vacíos costará bastante tiempo, aun con la "ayuda" de inversores extranjeros. Añadiría que la tendencia demográfica del país es la que es y no va a revertirse.

Interesante artículo.

Me gustaría añadir que según la versión oficial siempre ha sido es buen momento de comprar vivienda. Lo era en el 2000, 05, 08, 09, 10, 11, 12 y por supuesto este año. Podeis consultar cualquier periodico o a expertos del asunto.

Desde mi posición yo decidí vender hace poco un inmueble que poseía a un precio razonable, alto incluso ya que yo no compraría un activo similar por ese precio, precios de 2003. logicamente todo el entorno comentaba lo estúpida de mi decisión y que ahora iba a remontar la cosa... Creo que se puede obtener más rentabilidad a ese dinero invirtiéndolo en negocios que aporten valor yq ue produzcan dinero...

Lo cierto es que estamos en caida, y aún manteniendo los niveles de renta del 2003  el mercado habría de corregir aún, pues sumando las desastrosas cifras de paro, las caidas de renta de una gran parte de la población que NUNCA van a volver a recuperar tambien me cuestiono todas estas oleadas de compras. Me falta información para poder evaluar ya que a diferencia de otros mercados, el inmobiliario es el único en el que la tasación de un experto siempre va a ser mucho más inexacta que la de un vecino del mismo barrio. Han comprado todas esas macrourbanizaciones como las de Seseña? han comprado esas promociones en 5a linea de playa con vistas al tendedor del vecino? o han sido edificios de oficinas en la castellana? ¿A qué precio? a 1000€/m2 o a 250€/m2 ?? No se... muchos puntos que aún me hacen dudar y si miro a mi alrededor, con mi salario se que podría meterme en una hipoteca importante, pero a 30 años? Ni loco, ni a 20 y como mucho a 15 si tuviera una certidumbre absoluta de mi futuro. No dudo que habrá gente que lo intente y que le queden 500€ o menos para tirar el mes pero eso no es sostenible a largo plazo y menos con las perspectivas laborales que tenemos delante. Por no hablar de la vuelta de inmigrantes a sus paises de origen y el inicio de lo que será un goteo continuo de emigrantes que en su mayoria será gente capacitada y que en otro momento hubieran tenido rentas importantes....

Soy de la opinión que el mercado inmobiliario es uno muy particular y no sólo valen los múltiplos, datos macro y cifras globales (aunque ayudaria saber el número de operaciones reales que han realizado estos fondos y su relación a las transacciones totales) eso sin incluir el cambio radical de mentalidad que llega a las generaciones menores de 30 años donde lo del "metete en un pisico que alquilar es una bobada" ha perdido peso viendo a sus padres ahogados con hipotecas-suicidio

 

@aoshi: siendo malo se podría pensar que una vez que las entidades tienen cubiertos sus objetivos de ventas para este año prefieren diferir la demanda para años posteriores bien para vender a mejores precios o bien para seguir cubriendo objetivos, ya que el decreto de Guindos les impone un ratio de liquidación de la cartera de activos tóxicos del 5%, es decir, tienen 20 años para deshacerse del stock.

Respecto a lo que comentaban @xiscom, @grillo35 y @tijeritas pues decir que los fondos que están entrando ahora al ser los primeros están seleccionando lo que a ellos más les gusta. El jueves pasado estuve en una mesa redonda en la que participó el director en España de uno de estos fondos y comentó que el retorno que le exigen los accionistas a este fondo es del 20% anualizado en un plazo de entre 3 y 5 años. En el coloquio posterior me enteré de varias operaciones que se habían realizado por debajo del coste de construcción, con un valor por tanto negativo del suelo y demás gestiones (urbanización, honorarios técnicos, gastos financieros, tasas por la licencia, etc.).

Además, cada mercado es un mundo. No es lo mismo Oropesa de Mar o Guadalajara que algunas zonas en los que los Planes de Urbanismo estaban agotados desde 2004 y en los que no hubo lugar a que se produjera una sobreoferta.

Saludos.

 

@charleslogan, totalmente de acuerdo con su comentario.

No seré yo el que vaya a decir que los precios hayan tocado suelo. Con lo bearish que he sido todos estos años (muy seguidor en su día de pisitófilos como saben), no voy a complicarme la vida diciendo que el inmobiliario es una gran oportunidad de compra.

Pero desde luego, comprar a estas alturas con descuento no es al menos un gran error.

Ayer se dieron datos de ciertos repuntes en algunas comunidades después de muchos años

Retornos anuales del 20% ?? Pero si eso no se conseguia casi ni en los años locos de la burbuja. Si estos tios se creen que en España  vamos a volver a ver revalorizaciones de la vivienda por encima de la inflacion durante los proximos 15 años es que no tienen ni idea de donde se estan metiendo.

Y me da igual los millones que muevan. Ya hemos visto muchos grandes himbersores pillarse los dedos con operaciones de todo tipo...

Si que estoy de acuerdo en que comprar con un descuento del 80% respecto pico no te fastidiara la vida. Pero al final el resultado de una operacion se ve en la salida, y si los precios no suben durante muchos años, el coste de oportunidad acaba siendo altisimo...

Salu2

 

 

@grillo35 yo estoy viendo operaciones en las que retornos de ese tipo se pueden conseguir sin que se necesite una revalorización. Esta gente no está entrando a precio de cliente retail. No es como comprar un piso por x y venderlo por 2x en tres años y medio. Pero en fin, ya se verá quién tiene razón.

En muchos foros de acciones haciendo mínimos sólo he visto comentarios de lo que iba a seguir bajando, en 2006 todo Dios se estaba forrando y hablando de lo que le daban por su piso. No entiendo por qué esta vez va a ser diferente.

Yo lo que creo que hace falta es que muchos nos demos cuenta que estrategias value o estrategias especiales son aplicables a otros ámbitos más allá de la renta variable

Modestamente, os puedo decir, que curiosamente muchas inmobiliarias en bolsa (Quabit, Urbas...etc) han roto la directriz bajista y están rompiendo al alza, el tema es saber si es rotura de corto...medio...largo plazo.

Un dato a seguir, parecido al per de las compañías, es el alquiler de la vivivienda.

Ejemplo, una vivienda con alquiler de 12.000 euros anuales,multiplicado por un número inferior a 20, nos daría el precio más o menos acertado del precio de la vivienda.

@Charleslogan, pues si no se consiguen por revalorizacion se conseguiran por alquiler, y para obtener ese 20% de rentabilidad estariamos hanlando de, por ejemplo para alquleres medios de 500 euros, precios de compra de 30.000 eur en ciudades como bcn o madrid capital...dificil de creer ahora mismo la verdad.

Y, en serio alguien se puede creer que si los bankitos patrios, que conocen la realidad de España mucho mejor que cualquier extranjero, tuvieran operaciones de inversion con TIRs del 20% tan claras, se las estarian sacando de encima?? Porque yo no lo haria...

 

@arturop, totalmente de acuerdo, pero ojo porque las trampas de valor siempre existen...

 

No obstante, aunque esta claro que el tiempo dara y quitara razones, me parece que despues de lo que este pais esta sufriendo por culpa del ladrillo, que se sigan montando estos revuelos (ojo, y no lo digo por este foro) en relacion al mismo, da a entender que no hemos aprendido casi nada...

 

saludos!

 

Yo con el tema inmobiliario y la mentalidad española, amigo @grillo35 siempre digo "vencidos pero no convencidos". Muchísima gente esperando que vuelvan los tiempos de la "hipoteca Chayanne" (frase no se si mía o adoptada que se refiere a quienes se compraban el Cayenne con una hipoteca a más del 100% de valoración o algún arreglo al respecto, sin ni siquiera saber cómo se decía el nombre del coche del todo)

@grillo35 Los banquitos españoles tienen otras prioridades y aparte de esto se les ha impuesto por ley un ritmo de liquidación de cartera. Lógicamente en las circunstancias actuales de escasez de compradores se liquidarán los proyectos con mayores TIR ex-ante, no las maulas en sitios donde Cristo perdió el garrote. Es la tercera vez que lo explico.

También no sé si queda claro que en producto a medio terminar están comprándole al banco con una quita del 65% más el equity del promotor (que normalmente es del 20%) con lo que están pagando 28 por lo que otro ha desembolsado 100, aparte del margen que el promotor pensara llevarse. Con que puedan salir a 56 ya han hecho doblete (es decir vender con una rebaja del 44% respecto a costes no ventas). No sé si entiende las matemáticas del asunto.

Parafraseando a Berkowitz, tan simple como esto.

No sé si habéis visto este interesante artículo que lleva hoy Expansión al respecto

@Charleslogan, se sumar y restar (e incluso dividir), pero es que un 70-80% de caida desde pico dejaria cerca de su "valor intrinseco" a los inmuebles, asi que de gangas nada de nada...otra cosa es que los bankitos rescatados no los hayan vendido todavia de forma generalizada a ese precio gracias a la ayudas recibidas., que por cierto pagaremos todos los españoles durante muchos años.

Pero como una de las leyes fundamentales de la inversion es la reversion a la media, ya veremos donde acaba el precio respecto al valor, tiempo al tiempo...

Tambien te agradeceria que postearas la ley, reglamento o directriz donde se obliga a los bankitoss a liquidar cartera al precio que sea, que no la puedo encontrar.

De hecho, el engendro de la Sareb se creo precisamente para que ellos se sacaran gran a parte de la porqueria de encima a precios inflados...Me estas diciendo ahora que permitieron a los bankitos patrios meterle al banko malo toda la morralla immobiliaria a precio de oro, mientras que ahora se les obliga a "malvender" sus activos prime a los himbersores extranjeros?? si eso es asi ya podemos ir poniendo todos los españoles denuncias por estafa...

Saludo2

 

 

 

 

Aquí tiene ¿desea algo más el señor?

http://www.fedeablogs.net/economia/?p=22032

Sip, que no seas tan tosco...

Me lo leere con detenimiento, desde luego.

 " himbersores" grillo35, esto es coña verdad. Saludos

ya era popular el inmonbiliario español en noviembre de 201_3? jajjajaj

que grandes!

pues la pobre gente que comprara entonces piso se habrá dado cuenta que, segun las estadisticas de los notarios (en base a lo escriturado ante notario) han bajado desde entonces los precios de los pisos en España entorno a un -25%....

y lo que les falta! 

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