Ignacio Guerras Normand  

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cookiemonster86
19:32 el 14 enero 2014

EFPA y CAIA. Gestor de Inversiones . Inversor profesional y especialista en la gestión de carteras y mercados financieros. Máster de Banca y Finanzas del Centro de Estudios Garrigues.

Diez Razones para Invertir en REIT

existe un interés creciente por invertir en esta clase de activos, que se ha convertido en
una alternativa más rentable que la renta fija y más segura que las acciones.

Olivier Hertoghe, cogestor de estrategias de REIT
(Real Estate Investment Trust) europeos de Petercam, desgrana las diez razones por las que recomienda invertir parte de la cartera en sociedades inmobiliarias cotizadas.
Para los inversores menos familiarizados con este tipo de activo, Hertoghe empieza
aclarando que “un REIT no es más que una sociedad, normalmente cotizada, que
invierte en activos inmobiliarios con el objetivo de generar rentas y que se caracteriza
por estar sujeta a una fiscalidad muy baja porque está obligada a repartir el 90% de sus
ingresos entre sus inversores, en forma de dividendos. Por eso, las inmobiliarias
cotizadas representan una solución muy atractiva para los inversores que buscan
rentabilidades superiores a las de los bonos con un nivel de volatilidad inferior al
de la renta variable”.
“Ahora mismo, la brecha entre las rentabilidades implícitas de las inmobiliarias
cotizadas y los tipos de interés de los bonos corporativos está en máximos de varios
años”, comenta el experto. “Además, las empresas de calidad que cuentan con
balances saneados se pueden financiar a un coste muy inferior a los tipos de interés
que pagan las nuevas adquisiciones o promociones. Por ejemplo, la inmobiliaria
francesa Gecina emitió recientemente bonos a diez años a un tipo de interés del 2,875%,
lo que supone un margen del 1,40% sobre el mid swap”.
Ante el temor de algunos inversores a que las rentabilidades de los REIT se vean
perjudicadas por una subida de los tipos de interés de los bonos, Hertoghe afirma que
“al contrario de lo que se podría pensar, su rentabilidad mejora cuando aumentan
los tipos de interés, porque la subida de tipos suele implicar una mejora de la actividad
económica que se ve reflejada en mayores tasas de ocupación e incremento del precio
de los alquileres. Además, como la actualización de los contratos de arrendamiento
suele estar referenciada al IPC, los REIT se consideran un buen instrumento de
cobertura frente a la inflación”.
Por otro lado, continúa el gestor de Petercam, “los REIT cotizan actualmente con un
descuento medio sobre el valor patrimonial neto de entre el 8 y el 10%, por lo que un
aumento de los tipos de interés de los bonos se traduciría en un incremento de los
valores patrimoniales netos, especialmente para las propiedades de mayor calidad.
Como las inmobiliarias cotizadas poseen, en general, los activos de mejor calidad, las
subidas resultarían especialmente beneficiosas para nuestro universo de inversión y
ampliaría el margen de revaluación del sector”.
Otro aspecto clave es la intensa reducción de la volatilidad del sector. “El
desapalancamiento del sector desde el inicio de la crisis ha devuelto la beta a sus
niveles históricos (0,5-0,6 veces), lo que ha reducido la correlación con la renta
variable”, explica el experto. “Además, si analizamos las rentabilidades de las
inmobiliarias cotizadas, vemos que la correlación con la inversión directa en
propiedades, expresada mediante el índice de IPD (Investment Property Databank),
aumenta a medida que se alarga el periodo de tenencia. Según un estudio de la
Universidad de Maastricht publicado en mayo de 2012 (que analizó las inversiones en el
sector inmobiliario de 880 fondos de pensiones entre 1990 y 2009), la inversión en
REIT ofrece rentabilidades más altas a menor coste frente a la inversión directa,
con una volatilidad marginalmente superior y manteniendo un elevado nivel de
liquidez”.
A todo esto se añade que las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas europeas
están baratas con respecto a otras zonas geográficas, como Estados Unidos.
“Mientras que en EE. UU. la rentabilidad por dividendo es inferior al 3% y la prima
sobre el valor patrimonial neto es elevada, en Europa continental las rentabilidades por
dividendo rozan el 5% con un descuento sobre el valor patrimonial neto cercano al 10%.
Todo esto hace que los REIT sean actualmente más eficientes por unidad de riesgo
que la renta variable”, sentencia el gestor.
Perspectivas de futuro
De cara al futuro próximo, Olivier Hertoghe destaca la buena salud del mercado
residencial alemán, en el que se esperan varias salidas a bolsa en los próximos meses
que llevarán el número de inmobiliarias cotizadas a cerca de diez empresas de tamaño
mediano. Para el experto, “son demasiadas, por lo que probablemente veremos
movimientos de consolidación que aumentarán el tamaño y mejorarán la competitividad
de estas empresas”.
El mercado francés también ofrece buenas perspectivas y el gestor destaca inmobiliarias
solventes y en crecimiento, como Argan, que invierte en inmuebles industriales y
logísticos, o Terreis y Altarea, especializadas en espacios comerciales y de oficinas en
la región parisina.
Aunque la gestora belga no está invertida en España en estos momentos, no descartan
volver a hacerlo en un futuro. “El problema actual es de oferta, ya que no
encontramos inmobiliarias cotizadas españolas lo suficientemente grandes en las
que invertir”. Habrá que ver si la versión española de los REIT, las Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), logra efectivamente
reactivar la inversión en el sector inmobiliario.

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Un análisis muy bueno.

 

El inmobiliario es un sector es un sector muy interesante pero tiene dos problemas en su modalidad de inversión directa: la iliquidez y el elevado coste de las transacciones. Ambos problemas se solucionan con los REITS (SOCIMI).

Un último dato, los REIT en UK se pueden empaquetar en lo que llaman ISAs (Individual Saving Account). Loss ISAS no son un prducto en sí, son unos envoltorios fiscales (TAX WRAPPERS) que te permiten invertir hasta 11280 (año 12/13) en acciones, bonos,REITS, IICS...y las ganancias de lo empaquetado está libre de impuestos...Con esto quiero decir es que si queremos popularizar las inversiones y que las clases medias inviertan en estos productos tendremos que incentivarlo,y más aún con la pensión que nos espera....

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