David  

dalarta

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dalarta
16:01 el 30 marzo 2014

Determinantes del precio de cotización de las SOCIMI. Evolución previsible.

El año pasado empezaron a salir al mercado de valores las primeras SOCIMIs reguladas bajo la nueva Ley 16/2012 que modifica la anterior Ley 11/2009. El principal motivo para modificar la Ley que regula las SOCIMIs es la de impulsar el mercado de alquiler, al menos es lo que nos intenta vender el Gobierno con su reforma. La nueva Ley disminuye los requisitos mínimos exigibles para constituir una SOCIMI y además disminuye el tipo del Impuesto de Sociedades al 0%. Asimismo, uno de los requisitos indispensables para estas Sociedades es tener como mínimo un 5% de Free Float, pudiendo estas acciones cotizar tanto en el MAB como en el SIBE (la anterior normativa únicamente permitía cotizar en el SIBE).
 
A diferencia de las promotoras, las SOCIMIs son empresas patrimonialistas cuyo principal objetivo es gestionar una cartera de activos inmobiliarios con la finalidad de obtener rentas por el alquiler de fincas urbanas, locales, hoteles, oficinas, naves industriales y terrenos (además de invertir en otras SOCIMI, REIT o IIC inmobiliarias). En consecuencia, se garantiza la estabilidad en los flujos de efectivo, siempre y cuando el nivel de ocupación de los activos se mantenga estable (no cabe decir que lo ideal es mantener un nivel de ocupación de los activos inmobiliarios elevado para maximizar las ganancias). Esta estabilidad de los flujos de efectivo y la capacidad del gestor para mantener una alta ocupación de los activos permite a los inversores predecir con exactitud los flujos futuros de la Sociedad, eliminando la incertidumbre que pudiera existir en empresas promotoras, cuyos flujos dependen casi exclusivamente de la venta de activos inmobiliarios.
 
Otra exigencia de la nueva Ley es repartir a los accionistas como mínimo el 80% de los beneficios procedentes de las rentas del alquiler, el 50% de los beneficios procedentes de la venta de inmuebles y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de otras SOCIMIs. En consecuencia, del mismo modo que ocurre con los flujos de efectivo, se elimina la incertidumbre que pudiera existir en el reparto de dividendos.
 
Dado que las acciones de estas Sociedades deben cotizar en un mercado regulado (SIBE o MAB), me pregunto qué evolución podría tener el precio de la acción de estas sociedades y la respuesta es estabilidad. En efecto, el precio de cotización de estas sociedades no debería estar sujeto a una volatilidad elevada dado que el grado de incertidumbre que existe en el negocio subyacente es bajo por diferentes motivos:
 
  1. Siempre y cuando se mantenga un nivel de ocupación constante, existirá estabilidad en los flujos de efectivo futuros.
  2. El inversor apenas tendrá retribución por la apreciación del precio de sus acciones, pues esta retribución se realizará mediante el reparto obligatorio de dividendos.
  3. Dado que el nivel de apalancamiento está limitado, es de esperar que estas Sociedades financien la adquisición de nuevos activos inmobiliarios mediante ampliaciones de capital, lo que diluirá la posible revaloración del precio de los activos como consecuencia de la puesta en circulación de nuevas acciones.
  4. Por último, sólo podríamos apreciar un incremento en el precio de cotización de estas Sociedades, si las mismas deciden adquirir nuevos activos inmobiliarios mediante deuda, aunque en este caso habría que analizar qué impacto tendría esta Deuda en la rentabilidad del capital y las salidas de efectivo para el pago de intereses y el principal.
 
En consecuencia, podemos concluir que las acciones de las SOCIMIs no son aptas para estrategias especulativas, pues el precio de las acciones apenas experimentará cambios significativos como consecuencia de la estabilidad del negocio subyacente o del bajo nivel de incertidumbre. Así, puedo decir que este tipo de vehículos son aptos para inversores a largo plazo que desean estabilidad en sus carteras, diversificación y una retribución garantizada en forma de dividendos.
 
No obstante, antes de despedirme, quiero advertir que en este tipo de Sociedades juega un papel fundamental la Dirección o el Gestor, que es en definitiva el que toma las decisiones en cuanto a la estrategia de negocio (es decir, el nivel de diversificación de la cartera de inmuebles entre zonas costeras, capitales, zonas rurales, terrenos y suelos, locales...), por lo que antes de decidir invertir en los mismos aconsejo leer muy bien la política de inversión de la Sociedad y su estrategia, así como analizar la integridad y honestidad del Gestor o la Dirección.
 
PD: No cabe decir que la evolución macroeconómica y la política monetaria o fiscal tiene un impacto notable en el mercado de la vivienda, por lo que también es necesario tener en cuenta estas variables antes de decidir invertir en una SOCIMI.
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