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escaja
10:14 el 02 septiembre 2012

inversor particular estilo value

Que hacer con la vivienda habitual

Piensen por un momento en una persona de mediana edad, pongamos 45 años, que reside en su vivienda en propiedad y que celebra en este mes que acaba de pagar el préstamo hipotecario sobre la compra su vivienda. Fue adquirida hace 15 años, a muy buen precio, y hoy su tasación dice que es el doble del precio que en su día pagó. Alguno de vosotros me pueden decir que esa situación no es muy corriente. Otros pueden pensar que ¡qué alegría!. En fin, y con el propósito didáctico, les quiero hacer una pregunta: ¿Qué haríais vosotros?.

 

Entiendo que la gran mayoría, solicitaría al banco el certificado de saldo cero, para, a continuación, solicitar la escritura notarial de carta de pago del préstamo para llevarla a inscribir al registro de la propiedad.

 

¿Queréis saber lo que yo haría?: solicitaría al banco un nuevo préstamo. Es verdad que los bancos no están para prestar mucho dinero, pero si he sido cumplidor en las cuotas mensuales de la hipoteca es posible que, al igual que antes el banco se fiaba de mi, de nuevo, pueda fiarse. Si hasta ahora he ido abonando puntualmente la hipoteca, y tengo ese gasto en mi presupuesto familiar, entiendo que mi capacidad financiera pueda hacer frente a un nuevo préstamo con garantía hipotecaria de mi vivienda habitual.

 

Si todo va bien, y a los efectos de centrar el debate, imaginemos que la tasación resulta una cantidad de 215.000 euros, y que el banco solo financia el 70% de dicha cantidad, que es la cantidad máxima, ya que argumentará que se trata de refinanciación y no financiación a la compra de la vivienda. Esto nos daría una cantidad de 150.000 euros.

 

¿Qué hacer con el dinero?. Pues invertirlo, lógicamente. Pensemos:

 

  1. El banco me pide una provisión de fondos de 5.000 euros, que deberé tener disponible, o descontarla de la inversión inicial.
  2. El préstamo hipotecario es a un horizonte temporal de 20 años, que será el horizonte temporal de la inversión.
  3. El banco cobrará durante toda la vida del préstamo un interés nominal del 5%.
  4. La inversión se realizará en fondos de inversión que no se tocarán en ese periodo, a fin de cuentas, es el resultado del dinero prestado del banco. Dicha inversión generará una rentabilidad media anual del 10%.
  5. A los efectos prácticos, no tengo en cuenta los costos de la vinculación que el banco me solicitará: domiciliación de la nómina, seguro de vida, tarjetas de crédito, etc.
  6. He negociado fuerte con el banco, ya que le he prometido que la inversión de su dinero en los fondos, será él el comercializador, y reportará ingresos a la sucursal. Antes de eso, he comprobado que tiene estructura abierta, y me permite elegir los fondos que previamente estaban en mi cabeza (puedo apoyarme en la banca privada de esa entidad).

 

Un inciso: ¿Por qué realizar esta operación?. Me planteo que mi vivienda no me está reportando ingreso alguno: debo pagar la comunidad, las reparaciones, si la alquilo debo buscarme una vivienda alternativa que pagaré por ella aproximadamente el ingreso que me genere.

Puedo plantearme la opción de la venta, pero el mercado no está por la labor.

 

Esta opción la veo como si tuviese un compromiso mensual de aportar una cantidad al mes a un plan de pensiones que rescataré a los 20 años, es decir, aproximadamente a la edad de jubilación. Pero me conozco, empezaría a realizar las aportaciones en los primeros meses, para luego, al no tener la obligación frente al tercero, dejar congeladas las aportaciones, y destinar ese dinero a vivir mejor, por ejemplo, a mejorar mi vivienda.

 

De esta forma me obligo, a través del compromiso contraído con el banco, durante los próximos 20 años a destinar su dinero a una inversión que trataré de rentabilizar, y hacer depender los abonos mensuales de la hipoteca en los próximos 20 años a algo más que mi renta mensual disponible, ya que en caso de no resultar suficiente, puedo pagar las cuotas con el resultado de la inversión. Pero trataré de que las cuotas mensuales salgan de mi renta mensual disponible.

 

¿Qué resultado obtendré?. Según mis cálculos, y en euros corriente, en 20 años, por los 150.000 euros solicitados devolveré 237.583,20 euros (más los 5.000 euros de la provisión inicial), y el resultado de la inversión recogeré 1.009.124,99 euros, siendo la diferencia de 771.541,79 euros (menos 5.000 euros). Lo más importante, esta última cantidad será obtenida, con un dinero que inicialmente fue solicitado al banco (no estaba en mi bolsillo).

 

Para su curiosidad, les dejo los números:

 Esa tabla refleja al final de cada año el resultado de la inversión.

 

Esta tabla contiene los saldos acumulados de las devoluciones de cuotas anuales mediante un sistema de amortización de préstamo por el sistema francés.

 

A partir de estos datos, se obtienen estos otros:

1.- Ganancias anuales brutas obtenidas por la inversión, sin acumular. Sería por cada año, el beneficio bruto de la inversión (saldos acumulados de la primera tabla a un año determinado, menos el saldo acumulado en el año precedente)

2.- Saldo vivo del préstamo al final de cada año, es decir, el capital pendiente de amortizar al final de cada año.

3.- Cash flow, neto anual, sin acumular.

Esta tabla es el resultado de restar en cada año a la ganancia de la inversión en dicho año las cuotas pagadas del préstamo en dicho año, y sumarle la parte de dicha cuota que corresponde a la amortización de capital. Por ejemplo, y para el primer año 15.000,00 euros de la ganancia de la inversión, menos 11.879,16 euros de las cuotas pagadas del préstamo en dicho año, más la amortización de capital en dicho año (150.000 euros menos 145.519,06 euros del capital vivo del préstamo a final de ese primer año).

 

4.- Cash flow neto en saldo acumulados

¿Qué les parece la inversión?. Acepto comentarios al respecto.

¿Alguien me puede decir que otra inversión pueda ser más rentable con un capital empleado inicial de 5.000 euros (provisión de fondos), y que tenga como “socio” a una entidad financiera?.

 

 

 

 

 

 

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Bueno, esas cuentas, más o menos, fue las que yo hice en el verano de 2007.  Eso supuso un apalancamiento del 70% con respecto a mi liquidez anterior.  El problema es que entré en máximos, y al no tener ningún sistema de inversión, las pérdidas en los fondos con el mercado bajista que empezó a finales del 2007 se comieron todo lo que me habían prestado.

Hastiado tiré la toalla a finales del 2008, con lo cual me perdí la recuperación del 2009.

La conclusión es que me he comido el crédito y dentro de unos años lo tengo que devolver, para lo cual tendré que hacer todo lo posible para rentabilizar el capital prestado en estos años que quedan para que cuando lo devuelva tenga un líquido restante aceptable, por supuesto muy inferior al que tenía cuando empecé esta "aventura"

Como nadie está libre de un Cisne Negro, es mejor no apalancarse.

@Lopv

Si me apalanco en la compra de mi vivienda habitual y además la adquiero en el boom, ¿Por qué no pienso en venderla, desapalancarme e irme a vivir en alquiler?. A fin de cuenta, como inversión que es, además de procurarme cobijo, el razonamiento que debe dominar mi mente debería ser el mismo para la inversión inmobiliaria que la inversión mobiliaria. Son activos igualmente.

Es posible que mi mente me juege malas pasadas. Puedo pensar que la inversión inmobiliaria me proteja mejor del futuro que la inversión mobiliaria, por entender que aquella mantenga mejor su valor, y me proteja de la inflación que ésta.

 

No quiero dar consejos a nadie, porque no sé, pero prefiero alquilar que comprar y por supuesto no apalancarme nunca.

Las inversiones son muy difíciles y en Unience hay miles de inversores que te pueden contar sus experiencias, como lo ha hecho el amigo LOPV. 

Por mi parte , te diré que en 2010 gané, en 2011 perdí y en 2012 estoy ganando. Como ves cara y cruz, como tirar una moneda al aire, No hay nada seguro aunque uno crea que es seguro, eso sí, si no te hace falta el dinero te entretienes y das de comer a los que te administran tu dinero. Es mi única experiencia porque empecé a invertir en 2010.

 

Tan sólo dos apuntes:

1.- Nadie que no tenga deudas ha quebrado nunca (Warren Buffett)

2.- Ante una posible salida del euro de España, existe la posibilidad de tener que devolver el importe de la hipoteca en euros, con lo que que dicha deuda se incrementaría en la misma medida que la devaluación de la nueva peseta.

A mi no me da miedo endeudarme par ainvertir, pero en este caso hay que tener en cuenta por una parte que los costes son seguros y los ingresos probables, pero sobre todo hay que tener en cuenta que sobre los costes no desgravas y sobre los ingresos si pagas IRPF.

Muchas gracias por vuestros comentarios y análisis. Me gustaría indicar unas notas:

1.- Sobre la renta mensual disponible.- Sin realizar la operación, puedo considerar ahora como más que suficiente a mi nivel de vida. Me acomodaré a una situación más desahogada. Si realizo la operación, tendré una motivación añadida para no relajarme, ya que tendré una carga adicional.

2.- Sobre los riesgos futuros del activo inmobiliario.- Como bien apunta @Luis1, una eventual salida del euro de España, afectaría también al presupuesto familiar que se vería afectado en el valor por tipo de cambio de la nueva moneda. Sin realizar la operación, el activo inmobiliario, en nuevas pesetas, sufrirá una depreciación inicial de, pongamos el 50%, pero este riesgo está fuera de mi control. Es un riesgo inherente y exógeno.

3.- Entiendo que el resultado será directamente proporcional a la tasa de retorno de la inversión. Esta es la verdadera cuestión. 20 años bien invertidos harán que los números cuadren. Si la inversión es, por ejemplo, en una cuenta en ing direct, ya os digo que no hay que esperar ese tiempo para conocer los resultados.

La exposición geográfica de la inversión, si se plantea en renta variable a través de fondos de inversión, minimizará el riesgo de tipo de cambio en la probable, posible o remota nueva moneda.

En resumen, buenas inversiones y paciencia (20 años) son los ingredientes que están bajo mi control y de ellos dependerá el exito o fracaso de la inversión.

P.D.: Se me olvidaba. Y tipos impositivos soportados por la inversión cercanos a cero.

 

 

 

@escaja, llego tarde, pero más vale tarde que nunca. 

La idea es buena , el problema es la incertidumbre actual. En teoría si nos pasásemos a la peseta, las hipotecas se tendrían que redenominar en pesetas sin pérdida alguna., por lo que ese peligro creo es mínimo aunque no inexistente.

Por otro lado, en las cuentas que haces no has contemplado la inflación ni el componente fiscal. Al cabo de 20 años el poder adquisitivo del dinero conseguido será mucho menor. También creo que una media de ganancias de un 10% es un poco optimista, aunque no imposible. Los estudios realistas contemplan una ganancia neta, tras inflación de un 3,5-4 %.

En mi opinión el diferencial + euribor que aplican actualmente los bancos también es disuasorio. 

Yo te aconsejaría que te autodisciplinaras para ahorrar y te olvidaras del préstamo.  Sólo si tú o tu pareja sois muy poco disciplinados para el ahorro, entonces contemplaría el préstamo, siempre que seas  entendido en finanzas y tengas nervios de acero para aguantar épocas malas. La experiencia de @Lopv  es seguro que te tocará vivirla al menos una o dos veces.

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