escaja (872º) 

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escaja
14:37 el 24 noviembre 2012

inversor particular estilo value

Quiero ser inversor de largo plazo...como cuando adquirí mi vivienda habitual

Allá por el año 2000 tomé la decisión inversora que, por aquella época, fue la decisión inversora de mayor importe que había tomado… y de mayor riesgo.

Supuso la compra de mi vivienda habitual con hipoteca. Decisión inversora para toda la vida y apalancada.

Alguno puede pensar que se trató de una decisión inversora inevitable. Pocos pueden objetar que se trató de una decisión inversora para toda la vida, apalancada y con abono de impuestos por anticipado (Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, notaria, registro, comisiones bancarias, etc.).

En el año 2011 volví a tomar otra decisión inversora para toda la vida, apalancada y con abono de impuestos por anticipado (proporcionalmente inferior a la compra anterior).

Esta decisión inversora fue: Una vez abonada la hipoteca inicial constituí nueva hipoteca para comprar activos de renta variable.

¿Era la primera decisión inversora inevitable y la segunda evitable?.

¿Fue la primera decisión inversora de menor riesgo que la segunda?.

En ambos casos fueron decisiones inversoras para toda la vida.

Nota: El valor nominal de la primera hipoteca resultó ser algo menor de la mitad de la segunda. La vivienda habitual ha seguido siendo la misma.

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@escaja:

¿Duermes bien? :)

"normativa" de inversión:

solo invertir dinero sobrante, que no vas a necesitar en varios años.

salut, joan

@Luis1: Hasta ahora duermo bien. Mi banco no me quita el sueño. Mis inversiones mucho menos. Joan: Como no descarto el día de mañana vivir en otro país, el dinero sobrante aparecería con la venta o alquiler de la vivienda. Ésta no me acompañaría. Mis inversiones sí.

¿Es comprar la casa que usas para vivir invertir? ¿Hemos aprendido algo?

no te puedes imaginar lo dificil que es vender una vivienda cuando tienes necesidad. Actualmente no hay compradores, si no malvendes.

salut, joan

@arturop
Considero que comprar una casa que uso para vivir es invertir. ¿Por qué? Porque al hacer el balance de mi situación patrimonial a una fecha dada, no tengo dudas que se encontraría en el activo. En el mismo sitio que se encontraría la sede social en propiedad en una empresa a la hora de leer sus cuentas anuales. Por supuesto, la deuda se leería en el pasivo a largo plazo. En determinados casos de activos singulares, en el cash de una sociedad hay quien lo tendría en cuenta.
Si invierto en X y lo hago en un momento pico estoy seguro que tendré dudas sobre si se trata de una inversión o no. En cualquier otro momento, las dudas son menores.
Sobre mi proceso de aprendizaje, lo reconozco, mi camino es largo y lleno de interrogantes. Te agradezco que pongas en dudas determinadas afirmaciones que puedo hacer, ya que eso me facilita el proceso de reflexión. No siempre este termina en bases sólidas. No tengo problemas en tener dudas permanentes. Me facilita pensar. Me motiva no quedarme relajado.
Joan:
Todos los activos pasan por momentos en los que no hay mercados para ellos. ¿Recuerdas el año 2008 sobre las acciones, o el año 2012 con las preferentes, o no se que año con la renta fija (ese año hubo pérdidas en renta fija y renta variable)?. Todos estos episodios terminan siendo pasajeros. El problema se agrava cuando esas fases coinciden con una disminución de la renta disponible. Si no confluyeran ambas circunstancias (ausencia de liquidez y/o caída del precio del activo junto a una disminución de la renta disponible) estoy seguro que el problema se vería de otra manera, de forma reducida. 
El problema real con el que nos enfrentamos para los próximos años es que el activo fuerza de trabajo (o como cada uno lo quiera llamar) está perdiendo valor. Hay personas que no encuentran ocupación efectiva en el mercado laboral y este problema creo que está para quedarse varios años. Con menos intervención pública en la economía y más formación el problema tenderá a reducirse. Pero este proceso es poco dependiente de la formación del precio del mercado inmobiliario (sobre todo si venimos de un crecimiento exponencial de su precio). Podemos controlar lo que podemos controlar. Lo que está en nuestras manos. La formación contínua y permanente, al igual que la experiencia personal, no debe pararse nunca. Esto nos hará ser personas más libres en todos los aspectos.
Saludos Andrés.
 

@escaja al leer este artículo he recordado otro que escribiste en septiembre: Qué hacer con la vivienda habitual , en el que ejemplificas con números los argumentos. De todos modos, partimos de la base de que esas inversiones sean exitosas, pero un error podría tenerlo cualquiera y habría muchas cosas en riesgo. Al menos la estrategia es a largo plazo y eso te permitirá estar más tranquilo, si me lo permites me gustaría saber más sobre tu sistema de inversión.

 

@Escaja, para la inmensa mayoría de la gente, instintivamente, lo que has hecho  ahora es un sacrilegio inversor, aunque no te darán argumentos de peso si le preguntas la diferencia con la compra inicial de la casa, salvo el de que con la casa te ahorras un alquiler. 

En mi opinión lo que has hecho es una inversión apalancada que implica  asumir más riesgo a cambio de potenciales mayores ganancias. Es una operación potencialmente ganadora siempre, aunque actualmente el riesgo es mayor que nunca porque la incertidumbre  es también mayor que nunca.
 
 

También es  mayor que nunca el riesgo de contrapartida, por lo que mi consejo es que diversifiques en activos, en gestoras, en comercializadoras y nunca más de 100.000 €  por titular en el mismo sitio. Hazte un test de estrés en el sentido de como podrías afrontar la deuda si quiebra o estafa cualquiera de los sitios donde tienes el dinero. Esos test te deben dar como resultado que pase lo que pase no perderás tu casa ni te arruinará de por vida.

(publico en dos partes porque no me deja hacelo todo en un comentario)

@escaja, gracias por la respuesta detallada. Yo también estoy con Vd. en el tema de la duda permanente. Respecto al tema de la casa, más que ser una duda financiera la mía, es alrededor de las expectativas que se establece quien compra una casa como inversión y como necesidad a la vez. Por supuesto no tiene por qué ser su caso, pero sí que en mi experiencia es un caso común, Vd. puede ser la excepción (espero :-)

La operación planteada en 2011 tiene 2 riesgos financieros: 1) de la inversión 2) de la liquidez. Antes de desarrollarlo, hay unos antecedentes.

En esencia, la operación supone un incremento del gasto del presupuesto familiar de 800-1000 euros mes, que antes no existía (la primera hipoteca se canceló económicamente en el año 2009).

Me planteé que deseaba incrementar la exposición (inversión) en renta variable mediante la inversión del excedente de la renta disponible que no era consumida o invertida. Dicho así, no asumía ningún compromiso con terceros, solo con mi conciencia. La predisposición al ahorro, vía menos gasto mensual o mayor ingreso mensual no estaba firmada por escrito. ¿Cómo obligarme realmente? ¿Cómo vencer a mi conciencia que era necesario ahorrar hasta el extremo o no bajar los brazos en la consecución de mis ingresos?. Hacerlo por escrito. ¿Con quién?. Con una entidad financiera.

1) Riesgo financiero de la inversión:

En el momento de la inversión adicional, la disposición hipotecaria en el 2011, los mercados no me parecían caros. Era posible (y es posible) correcciones adicionales, pero por valoración observaba que la renta variable era un activo generalmente rechazado por el público en general. Si en general se huía de la renta variable entendía que el timing para la inversión no debía ser malo.

2) Riesgo financiero de la liquidez:

Este era el riesgo mayor que estaba asumiendo. La contracción de la liquidez generada por diferencias entre ingresos actuales y gastos actuales (se incluía la cuota mensual de la hipoteca que antes no aparecía) pudiera ser mayor si los ingresos no se incrementaban en al menos la inflación en los próximos años y/o los gastos futuros superaban a los actuales en la inflación. Era aquí donde había factores que yo no podía controlar. Pero era la única manera de educarme para asumir un nuevo gasto mensual y que no me acomode a los ingresos actuales. Tener motivación para incrementarlos y a su vez educarme en la austeridad en el gasto. De no tener ese mayor gasto no estaba seguro que lo conseguiría de forma voluntaria.

Quería marcarme un objetivo de ahorro mensual. Pensaba que si lo hacía de forma obligada por la asunción de la nueva cuota mensual para mi sería más fácil. Y así lo hice.

Si no lo hacía no sabía si sería capaz de conseguirlo. Hoy por hoy continúo en el ahorro forzoso por la nueva situación creada por mi de forma voluntaria (nadie me ha obligado).

No pienso en el fracaso. Si este llega, siempre podré amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario con la desinversión. Pero estaré tranquilo conmigo mismo porque me diré que por lo menos lo he intentado. Véase como un reto personal.

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