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escaja
13:51 el 16 junio 2013

inversor particular estilo value

Sobre las clausulas suelo en las hipotecas

Recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la legalidad de la limitación de la regla general de la variabilidad de la fórmula de cálculo del tipo de intereses sobre las hipotecas a tipo variable.

No he leído la Sentencia de 139 páginas, pero quiero compartir con vosotros unas reflexiones de como lo veo yo, analizando el origen de la formación del préstamo  hipotecario.

Quiero desvincular este préstamo hipotecario de la financiación de la compra del inmueble que se utiliza de garantía, ya que una parte de dicha financiación se produce fuera del proceso de compra. Me estoy refiriendo, entre otros: a) financiación a promotores, b) financiación a empresas, conocido como hipoteca de máximos c) hipoteca unilateral, utilizada como garantía de un acreedor en el caso de impago de la deuda existente d) refinanciación de otros préstamos personales en las empresas (pólizas de crédito que no se renuevan, préstamos bancarios con garantías personales que devienen imposibles de cumplir, etc).

Cuando queremos solicitar una financiación bancaria (no estrictamente una hipoteca), solemos reunirnos con nuestro banco al cual le exponemos unas pinceladas sobre el origen de la financiación: cantidad necesaria, finalidad y cuota mensual que podríamos asumir.

A partir de aquí, estamos en manos de ellos. La relación es dependiente. Tenemos una necesidad, el banco no. Antes de la firma notarial, la información que recibimos es mínima: a) propuesta de interés, b) plazo máximo y poco más. Todo es depende: a) del resultado de la tasación b) del resultado de la autorización de riesgos c) de la “minuta”.

Es verdad que el banco debe de tener firmado por el cliente un resumen de las condiciones de la hipoteca, pero ésta se firma y se conoce 15 minutos antes, en la propia notaria. Del verdadero coste inicial de la hipoteca uno no se entera hasta 10 minutos antes,  el banco lo deja en manos de una gestora que trabaja para el banco, pero que paga el hipotecado, y que está allí mismo pero no sabes si está de tu lado, del banco o es un árbitro imparcial (está claro la respuesta).

La “minuta” resulta ser ese gran desconocido. Supone, en resumen, un cuadro de condiciones generales y particulares, de aproximadamente 40-50 páginas, que tiene la naturaleza de contrato de adhesión. La minuta aparece como un clausulado inamovible, al cual se añaden pocos datos: a) prestatarios b) datos registrales y descripción de la finca c) medios de pago.

No resulta posible negociar nada de la caja negra de dicha minuta. Lo tomas o lo dejas: a) no obligación de alquiler de la finca (o limitación de alquiler por debajo de alguna cantidad) b) no dejar de pagar la comunidad, la contribución c) asegurar la finca d) exigibilidad en caso de concurso de acreedores e) estar al corriente y carecer de deudas con organismos oficiales, etc.

Si se compara con un contrato en el que las partes de forma libre y voluntaria deciden las condiciones, esto no sucede en el contrato personal con garantía hipotecaria.

Por comparación, el contrato de compraventa de inmueble si resulta ser un contrato en el que las partes deciden de forma libre y voluntaria su clausurado. Incluso existe una normativa en la que las partes pueden remitirse para regular los gastos que devengan dicha transacción (gastos según Ley).

Es ahí donde está la diferencia. Es fácil verlo.

Una observación: algo fácil como abrir hoy una cuenta corriente se convierte en algo muy regulado: 1) justificar la necesidad del porqué 2) justificar los ingresos actuales 3) aportar documentación como declaración de renta, contrato de trabajo o alta censal como  empresario para cumplir la Ley sobre blanqueo de capitales.

Finalmente se firma 2 ó 3 folios escritos por las 2 caras para regular lo esencial:  cuenta que tendrá saldo cero o positivo que es disponible a la vista. Otro ejemplo de contrato de adhesión similar a los de compañías de suministros (luz, gas, teléfono). De esta forma, se hace necesario que entidades terceras controlen la formación de la voluntad.

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Pues tienes  toda la razón, yo cuando firmé como apoderado de mi hija la escritura de compra e hipoteca de mi hija me encontré con una garantia de una poliza de crédito de tres veces más, que no pude enterarme que significaba, después de tres años de estar pagando letras sobre la construcción del piso y ó lo firmabas ó no podías acceder al piso, pues no te daban las llaves, luego cuando mi hija ha querido cambiar la hipoteca crédito, han surgido unos rollos que le han hecho , no decidirse a cambiar por gastos de liberación de créditos; menos mal que ya solo le quedan tres años para acabar de pagar, eso si, hace años, te decían que si no querias ampliarlo, pues eran los buenos tiempos, para los bancos, ahora y con los buenos intereses que tiene y encima es Cataluña Caixa, no quieren oir hablar de ello.Son unos ladrones, por no llamarlos algo mas gordo.

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