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escaja
21:02 el 08 septiembre 2012

inversor particular estilo value

Una opción para dar liquidez al mercado inmobiliario

En la actualidad nos encontramos con un mercado inmobiliario en el que destacamos las siguientes características: precios de venta en descenso, número de transacciones en descenso, número de hipotecas constituidas en descenso, importe nominal de las mismas en descenso.

 

Paralelamente vemos que un actor principal en ese mercado, las entidades financieras, es más rígido y exigente a la hora de formalizar nuevas operaciones, o a la hora de subrogar (autorizar) el cambio de acreedor en casos de compraventas con garantías (hipoteca) ya constituidas. Igualmente, asistimos a operaciones de compraventa en la que la entidad financiera, como propietario y financiador de la operación, formaliza operaciones financiando el 100 por 100 de la operación, para luego tirar de manual y aplicar normativa en operaciones en las que interviene solamente como entidad financiera: máximo el 80 por 100 del menor valor entre tasación y precio de compraventa en escritura, vinculación con seguro de vida de prima única, domiciliación de nómina o ingresos, tarjetas  de crédito con un mínimo de gasto o número de disposiciones, plan de pensiones, avalistas, etc., todo eso para sacar un tipo de interés medianamente decente.

 

Con este panorama, no debe extrañar que una parte sustancial en el número de transacciones sean formalizadas por las entidades financieras en su binomio propietario-financiador, excluyendo a otros actores, principalmente entidades inmobiliarias y particulares de una parte de las mismas.

 

Trataré de abordar una posibilidad que un particular puede realizar para competir con las entidades financieras, y que consiste en hacer lo mismo: constituirse simultáneamente como propietario y agente financiero. A fin de hacer más didáctico la exposición partiré de un inmueble que pueda ser vendido por 150.000 euros, y al que consta una carga hipotecaria de 120.000 euros.

 

El particular puede hacer:

 

1.- Formalizar una escritura de dación en pago con la entidad financiera. Consiste en transmitir la vivienda a la entidad financiera por el saldo vivo de la carga hipotecaria, con simultánea cancelación de su pasivo, y venta del activo. Sin cuantificar los efectos impositivos, se producirá un traspaso de riqueza de su patrimonio personal de 30.000 euros a la entidad financiera, por el valor de su patrimonio que ya deja de tener (150.000 euros, menos 120.000 euros).

2.- Formalizar una escritura de venta con un tercero al que le transmite sólo el activo (inmueble) y no el pasivo, con desembolso de su importe en el mismo horizonte temporal que tiene la hipoteca y cobrándole un tipo de interés igual al de la hipoteca.

 

Vamos por partes:

 

* Tipo de interés nominal medio que se devengará por la hipoteca: 5 por 100 anual.

* Horizonte temporal de la hipoteca actual: 20 años.

* Cuadro de amortización de la hipoteca y de los desembolsos a pagar por el comprador: sistema francés.

* Inmueble en cuestión no es la vivienda habitual del particular, pongamos por caso, una segunda residencia en la playa.

 

Con estos mimbres, tenemos:

Es la corriente monetaria que el vendedor obtendría del comprador de la vivienda al facilitarle la financiación del precio de compra, 150.000 euros, en 20 años, y cobrándole el 5% de interés nominal anual. Si hacen los números acumulados, el comprador pagará por la vivienda un importe total de 237.584,67 euros, lo que supone un monto de intereses de la operación de 87.584,66 euros.

 

El siguiente cuadro

relaciona el montante que el vendedor habrá abonado en los próximos 20 años a la entidad financiera por la hipoteca que constituyó en su momento y que seguirá siendo responsable de la misma, ya que la compraventa no operó con autorización de la entidad financiera a la subrogación del crédito hipotecario en el nuevo comprador. De esos números tenemos que el vendedor habrá terminado de pagar el préstamo desembolsando una cantidad total de 190.066.65 euros, siendo el importe total de intereses que habrá tenido que pagar de 70.066,65 euros.

 

De esta manera, el vendedor, habiendo vendido su vivienda de forma tradicional, en el momento de la firma de la operación notarial habrá obtenido un importe bruto (antes de impuestos) de 30.000 euros. De la forma propuesta, no tradicional, el vendedor disfrutará de una corriente monetaria neta en su presupuesto familiar siguiente:

Si lo expresamos, de forma acumulada, el resultado sería:

¿Qué ventaja se produce entre comprador y vendedor según esta operación?.

 

Para el vendedor:

 

1.- El acuerdo en precio con el comprador en el precio del inmueble no está sujeto a que la entidad financiera “selle” la operación y su opinión no será significativa en el mismo.

 

2.- Obtiene un precio superior en el importe de la venta, ya que de forma estática, y por el sistema tradicional, obtendría la cantidad de 30.000 euros, y según los números anteriores, bajo la hipótesis de pago aplazado, obtendría 47.518,02 euros.

 

3.- En su presupuesto familiar, pasaría de tener una salida anual de caja (gasto comprometido) de 9.503,40 euros, a tener una entrada neta de caja anual de 2.375,76 euros, siendo la diferencia, en cómputo anual de 11.879,16 euros (suponemos que la operación tradicional no había sido posible, por lo que no había encontrado comprador con calidad financiera suficiente para que el banco le autorizase la operación). No considero significativo el ahorro adicional conseguido por las cuotas de mantenimiento a la comunidad de propietarios que se ahorraría, ya que pasaría a ser asumida por el comprador, así como la cuota anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que ya no tendría que hacer frente.

 

 

Para el comprador:

 

1.- Ha conseguido financiación sobre el 100 por 100 del valor del inmueble, sin consumir riesgo del Banco de España, ya que éste seguiría figurando a nombre del vendedor.

 

2.- Ha evitado las garantías adicionales que la entidad financiera le hubiese exigido de haber firmado la operación de compraventa de la forma tradicional, así como la comisión de apertura/subrogación del nuevo préstamo hipotecario, así como el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, del 1-1,2% sobre la responsabilidad hipotecaria del nuevo préstamo (normalmente 1,5-1,75 sobre el nominal), esto es 1.800-2.520 euros.

 

3.- Puede destinar el 20% del precio de la compraventa que tendría que haber desembolsado en la compraventa tradicional (se financiaría exclusivamente el 80% del préstamo), a asumir los costos y gastos de la escrituración de la operación (aproximadamente el 8% del precio de compraventa).

 

4.- Si en un futuro, tiene problemas para asumir el pago aplazado acordado con el vendedor, puede vender la vivienda a un tercero, a un precio libre en el mercado, y así trasladar a otra persona los compromisos asumidos por él frente al vendedor.

 

5.- Evita el riesgo de subasta del inmueble y posterior lanzamiento de la finca, con la posible perdida patrimonial entre el valor de subasta y el importe de la deuda viva con la entidad financiera.

 

Vayamos en este punto a detallar otras condiciones fijadas por las partes en la escritura de compraventa:

 

1.- El vendedor debe exhibir al comprador que está satisfaciendo las cuotas periódicas que se vayan devengado con carácter mensual de la hipoteca que pesa sobre la finca, y con carácter previo a que pueda exigir al comprador el pago aplazado acordado en la escritura de compraventa.

 

2.- El comprador, se compromete a no gravar o enajenar el inmueble hasta que no haya satisfecho el total importe aplazado frente al vendedor. Las partes pueden pactar que en caso de que el comprador quiera vender a un tercero la finca, deben cerrarse los compromisos recíprocos mantenidos y por los saldos vivos existentes hasta la fecha. Sería algo así, a como ocurre en una financiación sobre la compra de un automóvil, en el cual la entidad financiera tiene una reserva de dominio sobre el vehículo, de forma que el comprador no puede tener la libre disposición del mismo hasta que no haya satisfecho el importe pendiente ante la financiera.

 

3.- El impago de x cuotas mensuales por el comprador del pago aplazado frente al vendedor, supondrá que la compraventa quede resuelta, con pérdida de todas o parte de las cantidades entregadas a cuenta. También es posible que las partes puedan renegociar el plazo y condiciones de los pagos aplazados acordados en caso de que el comprador se “atasque” con los mismos.

 

4.- La suscripción obligatoria de un seguro multirriesgo del hogar con coberturas suficientes para el continente y por los riesgos de incendio y humedad (agua). Supone la obligación del comprador de mantener el inmueble en un estado similar al que se encontró cuando firmó la escritura de compra.

 

Alguien puede ver en esta operación más riesgos y pérdidas que ventajas para el vendedor que esperar y esperar a encontrar al comprador óptimo, con capacidad financiera. Posiblemente tendrá que asistir a una negociación muy dura para cerrar un precio más bajo del inicialmente hablado, ya que hoy el poder de negociación está en el comprador y no en el vendedor. En esa espera, verá como se hunden los precios medios de venta de los inmuebles, y como asiste a las dificultades para hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo hipotecario y como se estrecha la brecha que hay entre precio del inmueble y saldo vivo del préstamo hipotecario.

 

Si el vendedor finalmente consigue cerrar la operación como cobro aplazado según hemos expuesto, puede, además, sacar una rentabilidad extra al inmueble, invirtiendo las cantidades netas mensuales que va obtenido de 2.375,76 euros en una inversión a largo plazo, de la que espera obtener una rentabilidad media anual del 10 por 100.

 

Según esto puede transformar las cantidades anteriores en estas:

En resumen, el vendedor cubre los pagos mensuales de la hipoteca que pesan sobre su presupuesto familiar en los próximos 20 años, se cubre de una depreciación futura del inmueble, y con el diferencial, lo deja invertido para recuperar en 20 años 142.878,20 euros, y sin que la entidad financiera y el Estado, vía impuestos, hayan obtenido ingresos recurrentes de haberse formalizado otra hipoteca en el mercado.

 

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6 comentarios
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@escaja:

Es muy interesante y original tu propuesta. Todo lo que sea reducir pagos a Papá Estado y a las entidades financieras es un logro.

Muy interesante la propuesta,

Beneficio para comprador y vendedor y reducción de ingresos para entidad financiera y el Tesoro Público.

La idea es buena, pero si cunde el ejemplo tendríamos que volver asolicitar otro "rescate" -blando o duro- para sanear la banca y proveer de liquidez al Estado.

De todas formas, buena proposición y además buen trabajo ...escaja.

Veo un pequeño problemita: el banco deberá dar su visto bueno, pues la transferencia de la propiedad se realizaría en el momento de la firma del contrato propuesto, ello significa que el vendedor del ejemplo cambiaria el préstamo hipotecario por un prestamo garantizado con los flujos comprometidos (o sea, sin garantia inmobiliaria), con lo que el banco le incrementaría el tipo (porque el banco asume más riesgos) hasta hacer inviable tu propuesta.

Lo que porpones es un alquiler con derecho a compra al final, con una opción de precio por 1 euro.  El comprador que quiera esto asume varios riesgos, por ejemplo, que si no puede afrontar los pagos en un momento dado, va a perder todo lo perdido, o el de variación del tipo de interés. El vendedor también asume riesgos, pues si el valor de la propiedad sube (en 20 años es probable) se querrá tirar por un precipicio, pues está atado al contrato.

Francamente, lo veo de difícil implantación, tal cual lo expones.

A lo mejor un contrato de alquiler con una opcion de compra a precio atractivo para el vendedor a un plazo más corto (por ejemplo 5 años) ya permite cierta especulación que puede hacerlo atractivo, pues ¿como estarán los precios dentro de 5 años?. 

@rforneas

El banco no suele incluir en las condiciones de la hipoteca, que ésta sea exigible en su totalidad con la transmisión de la propiedad del inmueble, ya que se trata de una garantía real que pesa sobre el inmueble, con independencia de quien sea su propietario. El notario ni el registrador ponen problemas a la firma de la escritura de compraventa o a la inscripción registral.

Si el banco no autoriza la subrogación en la posición de nuevo acreedor hipotecario, la responsabilidad en el pago de la cuota mensual seguirá siendo exclusivamente del anterior titular (el vendedor del inmueble). Por ese motivo, seria exigible por el comprador, para liberar al vendedor de cada cuota mensual del pago aplazado, que con caracter previo le exhiba que la cuota hipotecaria devengada en cada mes ha sido previamente pagada.

El banco no puede oponerse a la transmisión intervivos de la titularidad del inmueble, como tampoco puede oponerse a la aceptación de herederos en caso de fallecimiento del titular.

 

@escaja

 

Creo que justo estamos en el núcleo de la cuestion. Si el vendedor transmite la propiedad (a cambio de cobrar una renta), el vendedor ya no da garantías de pago al banco con la propiedad que ha vendido (pues ya no la tiene). El vendedor tiene que pagar el péstamo, pero el banco ya no tiene las garantías que tenía. El vendedor ya no puede perder la casa si no paga el credito y el comprador tampoco (pues según tu propuesta no asume la obligacion del pago del crédito hipotecario.

En tu esquema, entiendo que no hay subrogación de la posición del vendedor, frente al banco, por parte del comprador, pues éste no paga el préstamo, sino una renta al vendedor.

Entonces, si el vendedor deja de pagar el crédito y se fuga a Brasil (no hay tratado de extradición) ¿como cobra el banco?. Entiendo que toda escritura prevé esta "peculariedad", no soy abogado, pero me parece básica.

Por otra parte, si el comprador deja de pagar (la casa ya es suya desde el minuto 1) y el vendedor está obligado a pagar el crédito, que no puede pagar porque no tiene rentas, parece que el vendedor y el banco tienen un problema que es difícil de resolver.

 

@rforneas

Intentaré fijar un par de ideas. Es España. un prestamo hipotecario, es un préstamo personal, es decir, el deudor persona física responde con todo su patrimonio presente y futuro. El banco trata de fijar parte de ese patrimonio actual al cobro de las cuotas del préstamo estableciendo un crédito privilegiado frente al resto de acreedores posibles. Para eso traba la vivienda sirviendo esta como garantía real. Esto significa que el cambio de titularidad de la vivienda, sin subrogación hipotecaria, no cambia nada en la relación jurídica del préstamo: el deudor seguirá siendo el mismo, y la garantía real seguirá siendo las mismas.

Las dudas razonables para formalizar esta operación derivan de lo siguiente: ¿Qué ocurriría si el vendedor deviene insolvente o reduce el valor de su patrimonio personal hasta el punto de no poder hacer frente al préstamo hipotecario que firmó?. Sugiero 2 posibilidades:

1.- Establecer algún tipo de garantía personal en el ámbito de otras personas de la unidad familiar (hijos frente a padres vendedores). Se trata de un documento privado de aval personal que se firmaría en el momento de la escritura pública de compraventa y que llevaría la legitimación de firma notarial del documento privado a los efectos de poder hacer valer la fecha del documento privado, que al ir legitimada la firma por fedatario público, lleva incorporada la fecha que coincidiría con la del documento privado de aval. Este aval no consumiría riesgo frente al Banco de España.

2.- Instaurar el principio de compensación. Si el vendedor no me aporta el pago devengado de la cuota del préstamo hipotecario en el último mes, el comprador puede abonarla, en nombre y por cuenta del vendedor, y abonar a éste la diferencia. Dado que el comprador financia el 100 por 100 de la compra y la deuda hipotecaria es menor, a igualdad de las demás condiciones (tipo de interés y plazo), la cuota exigible al comprador por el vendedor será mayor que la cuota exigible al vendedor por la entidad financiera.

El comprador, en ese caso, puede hacer cumplir todas las exigencias derivadas de la operación sin costo adicional.

 

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