Julio Alcázar Gómez  

eyescon (575º) 

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eyescon
16:41 el 11 mayo 2011

Sobre la propuesta de Aguirre

 

Me interesa y mucho el debate que se está abriendo a raiz de una sentencia que estableció que la entrega de la vivienda al banco era suficiente para saldar el crédito hipotecario. Desde entoces se han oidos voces en contra y a favor de llevar a cabo este tipo de soluciones. A mí particularmente me parece una aberración.

Durante un largo periodo de años se ha estado conciendo créditos hipotecarios a largo plazo sin analizar por parte de las entidades bancarias el riesgo que supone tener créditos a largo plazo. La situación ha cambiado, y ha cambiado porque el nivel de vida de los españoles ha disminuido (los ingresos y su capacidad adquisitiva) y ha cambiado por algo que todos ya sabemos que ha sido el estadillo de la burbuja inmobiliaria.

Los bancos no han contemplado en sus criterios de riesgos a la hora de conceder hipotecas lo que podría suceder más allà de unos 2 o tres años.

Ahora se habla de saldar las deudas con la entrega de las llaves de la vivienda y esto supone un problema y un desagravio comparativo, aunque la OCU está a favor de forma incondicional.

El problema es que si uno puede saldar su préstamo con la entrega de las llaves se puede producir situaciones de auténtica picaresca donde el hipotecado se desligue de una casa porque no la pueda vender o porque  quiera un cambio o porque no ya no le guste su casa o porque se vaya a divorciar y ya no quiera la vivienda entre otras muchas situaciones.

También aquellas personas que vayan a comprar casa ya no se tendrán que preocupar de si serán capaces de pagar las cuotas de la hipoteca, bien porque se les agote el dinero o porque suban los tipos de interés o porque estemos ante una hipoteca con carencia y lo que viene después no lo podamos asumir.

Por otro lado es un problema para las entidades bancarias que tienen que “tragarse” los activos y preocuparse ellas de venderlos a un precio que les permita afrontar la deuda que tiene la vivienda. Ya tienen suficiente problemas los bancos hoy en día como para ponerles un nuevo lastre.

Y por último decir que es un agravio comparativo este tipo de soluciones y lo es porque no todo el mundo actúa de buena fe, y hay casos y casos. Habría que analizar las causas del impago de una hipoteca y tomar soluciones para cada caso. No es lo mismo un cliente que deja de pagar una hipoteca porque se gasta el dinero en otros menesteres no necesarios que dejar de pagar la hipoteca porque el banco no te contó bien cuanto pagarías o hizo lo posible para dar un crédito cuando sabía que el cliente ni iba a poder hacer frente a las cuotas. Y estos casos son diferentes de los clientes que se quedan sin empleo y no pagan porque no llegan a final de mes.

En fin os dejo un interesante artículo de Alberto Artero sobre ello que escribe mucho mejor que yo, saludos

@S. McCoy   11/05/2011

Siento admiración por Esperanza Aguirre. Pocos políticos han sabido reconducir su figura como la política madrileña. Pasar de ser, injustamente, la “tonta” CQC del primer gobierno Aznar a convertirse en dama de hierro de la Comunidad de Madrid no es tarea al alcance de todos. Su capacidad para aglutinar un equipo de todo perfil, con claroscuros que prueban que hasta el mejor escribano echa un borrón, y su probado oportunismo y capacidad para desmantelar conflictos a las primeras de cambio son cualidades que escasean en el acervo público patrio.

Sin embargo, el anuncio realizado ayer por la presidenta de la región defendiendo la dación en pago de los pisos como vía para cancelar la hipoteca de aquél que no puede cumplir con sus compromisos, presenta más sombras que luces, al menos en los difusos términos planteados: el “ quien no pueda pagar, entregará las llaves y saldará la deuda” y Santas Pascuas no vale. Más cuando es un problema, el de las ejecuciones, que ya afecta al 4% de las hipotecas concedidas de 2000 a 2007.

¿Qué hacer? Pongamos objeciones y ampliemos la propuesta para dotarla de sensatez.

  1. Quizá la primera y principal sea que Esperanza Aguirre y su gobierno carecen de la potestad jurídica para hacerlo. No hay que olvidar que tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria, en sus artículos 1911 y 105 respectivamente, son taxativos en esta materia. Ambas disposiciones exceden su ámbito de actuación y requieren de un cambio legislativo a nivel nacional. El papel de la mandataria se limita, en relación con este particular, a regular la información al consumidor de servicios financieros, de forma complementaria y no sustitutiva al Banco de España. Precisamente tal potestad engarza con el punto 3, que es por donde, en mi modesta opinión, debería ir una reforma de este tipo.
  2. Su propuesta no es novedad normativa. Se trata de una posibilidad específicamente contemplada por la Ley Hipotecaria en su artículo 140 que admite el pactar que la responsabilidad del deudor no alcance a todos sus bienes presentes y futuros sino que se limite al valor del inmueble afecto a la deuda. O, en palabras de la presidenta, que sea efectivamente un préstamo con garantía real y no personal. Por tanto las hipotecas “puras” existen a día de hoy.
  3. Tendría su lógica, y sería una respuesta adecuada a las demandas sociales, que rigiera por defecto la limitación de responsabilidad a la vivienda afecta y que, solo en caso de pacto al contrario y con firma de cláusula específica aparte suficientemente explicada por el notario, se extendiera al resto del patrimonio del deudor. Al revés de la realidad actual. Se evitaría de este modo ese desconocimiento de la ley, que como es sabido no exime de su cumplimiento, que ahora arguyen algunos.
  4. Obviamente el mayor riesgo asumido por el banco se traduciría, a la hora de financiar al comprador, en la aplicación al crédito de diferenciales sobre Euribor superiores y en la entrega de menos fondos en comparación con el valor de la garantía (el Loan to Value se reduciría). Se daría entonces la paradoja de que precisamente aquellos que más se quiere proteger a futuro, los que padecen una situación económica más precaria y tienen menor capacidad de ahorro, serían los que tendrían que asumir peores condiciones financieras. Me temo que muchos, ante el sueño de ser propietario tan instalado en el subconsciente colectivo patrio, decidirían mantenerse en el statu quo actual.
  5. De aplicarse el punto tercero, la circulación del crédito no se vería automáticamente frenada por la acción del legislador y permitiría a las dos partes de la ecuación, banca y particular, llegar a los acuerdos que más les convenga sin que se siga la asimetría de posiciones actual entre financiador y financiado. Con objeto de evitar que sea el banco el que tenga que ser rescatado, sería conveniente reforzar esta novedad legislativa con: 
    1. la obligatoriedad de fijación en la financiación de límites tanto temporales, como respecto a la renta del prestatario o en relación con el valor del inmueble (aún en la financiación “libre”); 
    2. el establecimiento de mecanismos de “scoring”, o puntuación, positivos que permitan identificar a los solventes no sólo por defecto como hasta ahora; 
    3. y restricciones a la concentración tanto regional como por tipo de activo inmobiliario en sus carteras crediticias. Nos evitaríamos muchos problemas. Quedaría por resolver la eligibilidad de las hipotecas “puras” para las cédulas hipotecarias, discutida por algunos expertos.
  6. Caben condiciones adicionales que permitan atemperar el riesgo de aquellos que, queriendo comprar una casa, pasan por encima de sus incertidumbres futuras y se lanzan a pedir financiación a través del sistema actual. Estamos hablando de:
    1. agilización y abaratamiento adicional de los costes de refinanciación, que faciliten al deudor aprovecharse de las bajadas en el precio del dinero; 
    2. establecimiento de cláusulas techo que le protejan de subidas de tipos de interés y/o, en su defecto, fomento fiscal de los préstamos a tipo fijo; 
    3. desgravación por la contratación de seguros de protección de pagos, que hacen frente al abono de las cuotas o de lo debido en caso de que el titular no pueda hacerlo (una iniciativa, por cierto, explicitada por Esperanza Aguirre en su programa, que permitiría elevar la ratio importe concedido/valor garantía, página 45).
  7. Por último queda el impacto sobre el mercado de la vivienda. Es evidente que la compra venta de residencial continuaría ligada a la evolución tanto del ciclo económico como del proceso de desapalancamiento que necesariamente han de acometer todos los agentes económicos españoles. Sin embargo, desincentivar vía nuevas restricciones la adquisición de las casas podría tener como derivada positiva la mejora sustancial de la actividad en el mercado de alquiler, única salida válida para buena parte del stock inmobiliario desocupado español.

Más allá de la demagogia de la propuesta, no tanto por su contenido como por el momento electoral en el que se produce, es evidente que la medida, en los términos normativos que aquí se han planteado, limitado a nuevas hipotecas (la inseguridad jurídica de la retroactividad alejaría definitivamente la entrada de inversores extranjeros y condenaría la posibilidad de financiación de nuestra banca a través de las titulizaciones) y acompañado de un cambio general del marco de financiación que limite el riesgo de nuevos quebrantos bancarios, puede tener sentido. Faltaría, además, la eliminación de la pro ciclicidad que caracteriza la acción de la clase política, un imposible que está también en el origen de la situación actual (política de suelo o desgravaciones), así como la reforma de la Ley de Financiación Local con objeto de evitar que sean ingresos extraordinarios los que financien gasto corriente. ¿Demasiado de una sola vez? Impossible is nothing, ya saben.

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12 comentarios
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Expansión publicaba ayer también un artículo de opinión sobre este tema:
Arriesgado planteamiento con las hipotecas Las campañas electorales constituyen un terreno abonado para que los políticos se lancen al ruedo del populismo y sorprendan con reclamos de indudable gancho popular, pero a menudo difíciles de llevar a la práctica.
Si parece que todo el mundo coincide en que realmente ha sido más un anuncio por la campaña electoral. Yo trabajé muchos años con hipotecas y ví de todo, incluso las famosas hipotecas basuras que te sorprenderá pero en España se siguen constituyendo hipotecas basura. Gracias por el artículo.
Muchas gracias a ti por el análisis. Me parece curioso que se propongan este tipo de medidas cuando no veo ningún aspecto positivo: las condiciones de la hipoteca empeorarían notablemente ante el mayor riesgo que supone a las entidades, el sistema financiero podría verse muy perjudicado al no poder colocar posteriormente esos pisos, y encima estamos incentivando a los ciudadanos a que no paguen sus hipotecas. Me imagino que es una manera de atraer los votos del sector más desfavorecido con la crisis pero debería primar el bienestar social.

Siento discrepar:

1 En USA se puede hacer y aqui no. Claro, es que los useños son tontos, será por eso.

2 Es para las hipotecas que se contraten de ahora en adelante. Copiado literal del articulo que reporducen:

" es evidente que la medida, en los términos normativos que aquí se han planteado, limitado a nuevas hipotecas (la inseguridad jurídica de la retroactividad alejaría definitivamente la entrada de inversores extranjeros y condenaría la posibilidad de financiación de nuestra banca a través de las titulizaciones) y acompañado de un cambio general del marco de financiación que limite el riesgo de nuevos quebrantos bancarios, puede tener sentido"

eyescon@ ¿es mejor que el banco te sobrevalore, mediante tasación oficial, y cuando vengan los problemas te vuelva a valorar el mismo piso por la mitad? Eso no es una aberración.

mariatejero@, perdone y no se me enfade, pero  creo que no ha entendido la propuesta. En cuanto a la correlación que hace sobre entregar el piso al banco y no poderlo vender por parte de estos, no la veo, si todo ello es a precio de mercado. Por cierto, con todo respeto, creo que confunde populismo con liberalismo. Los bancos no lo confunden porque  no lo han practicado nunca; viven fenomenal en un negocio intervenido hasta las cachas, donde cuando se gana, vease burbuja inmobiliaria, ganan ellos y cuando se pierde, explosión de la burbuja, pone el dinero el EStado, es decir todos, para que no quiebren.

Se hizo hace tiempo en el progrma de carlos dávila una entrevista al presidente de los registradores en España. El hombre vino a decir q ue si hay dación en pago, los intereses suben a lo bestia.   
DEspués decir que la propuesta ha sido mal planteada por parte de los medios, hoy en telecinco ha dicho que lo que quieres es que los bancos dejen claro en los contratos cómo se liquidan los pagos, sólamente eso.

Creo que se coincide en el fondo pero lo difícil es coincidir en la forma. En Estados Unidos se han dado hipotecas " a la piedra" y una de las principales entidades Ge Money Bank del grupo General Electric no está pasando uno de sus mejores momentos, igual que ocurrió en su día con Lehman Brothers y Merril Lynch. Lo que quiero decir con ello es que el riesgo que los bancos corren no ha estado bien medido y si ahora hay contracción del crédito por falta de liquidez y por el estallido de la burbuja inmobiliria esta medida habría que analizarla para cada caso pues si no cuidamos la maltrecha salud bancaria al final perjudicamos a toda la economía.

Los bancos no han hecho bien los deberes, estamos deacuerdo. Todos pagamos el desaguisado también estamos deacuerdo aunque el Estado diga que es un préstamo. Pero creo que la situación con medidas así pueden empeorar. La medida que yo tomaría sería una regulación de las entidades bancarias en la concesión de créditos hipotecarios y después sí , mirar caso por caso si es posible que el banco se quede con las llaves del piso y dejar la deuda saldada.

Una situación normativizada es una situación más objetiva para todos y es por donde hay que empezar. Y en la actualidad y en la práctica el banco ya negocia soluciones de este tipo con los impagados. Lo que no se puede permitir es que el banco se quede con un piso que vale 300.000€ para saldarse una deuda de 100.000€ o que infravalore la vivienda para luego colacarla en el mercado y hacer negocio de ello.

Bueno, tampoco es que sea tanto problema. Un tipo de contrato no quita que se haga otro.
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Tu vas al banco y dices: "Quiero pasta para comprar una casa", y te dan dos opciones:
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- Repondes con tus bienes presentes y futuros por el préstamo con unos intereses del Euribor + 0,75%, y te damos el 80% de lo que valoremos el inmueble.
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ó.
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- Respondes al crédito con el bien inmueble, y te damos el 60% del valor del mismo con unos intereses del 7%.
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Y en función de lo que más te interese, pues así haces.
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Tener una deuda con o sin recurso, es algo que está más que contemplado en la economía mundial.
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Ferrovial cuando compra una atupista en EE.UU. responde al crédito que pide para financiar la compra, con la propia autopista. Para ello le habrán puesto unas condiciones que sean rentables para quien financia, y viables para quien lo solicita.
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Lo que no tiene ningún sentido es poner límite al precio de un activo, y si luego el sentido del precio no va en el sentido que tu quieres, lo devuelves, "sin coste para ti", por lo que no sería viable financiar al 100% un bien inmueble, ponerle suelo a su precio y luego financiarlo con unos intereses ridículos.
.
Tarde o temprano tendríamos otra burbuja como.... ah si si!... como la de los EE.UU :-), cuando la banca americana no sabía que hacer para colocar créditos hipotecarios, y sobrepasó los límites lógicos.
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Lo que viene a demostrar, que independientemente de lo que se haga, llega un momento en que la locura, no tiene cura....
@antonio44 Es evidente que el banco podría venderlo a precio de mercado, pero las cosas no están tan fáciles en este sector. Además que no tiene sentido empeorar la situación de las entidades con más inmuebles.
 
Si es lo que dice @Mister cambia bastante, pero yo lo que he leído en todos los medios es que lo que propone es la opción liquidar la deuda en los casos de impago sólo con entregar el inmueble hipotecado al banco. 
 
De todos modos está claro que se puede comprometer dentro de la potestad jurídica que tenga, y habría que ver cuál es exactamente su propuesta, ya que si es lo primero no contaría con ese poder y si es lo segundo no se trataría de ninguna gran reforma en sí.

Creo que aoshi7 ha explicado de manera que lo entiendo hasta yo.

A mi entender se trata de que el marco de contratación esté equilibrado, que ni los hipotecados ni los bancos jueguen con las cartas marcadas.

Porque "lo que no pue ser, no pue ser y además es imposible", hasta ahora un banco no pierde, ni arriesga jamás. ¿Sabe usted a quien temía un jefe de zona de banco que conozco?. (el comentario es racista pero voy a reproducirlo con sus propias palabras), a los panchitos, es decir a los inmigrantes sudamericanos, porque iban con las llaves del piso y se las dejaban encima de la mesa del director de oficina y se iban a su país, a estos tenían ya preparado un documento para evitar gastos de juzgado al no poder pillarlos por el patrimonio, el resto pasaban por caja si o si.

@mariatejero en sus comentarios observo una preocupación tremenda por los bancos, no se preocupe que esos ya están bien defendidos, escuche los videos 7 y 8 de Unience & Meets “ España y el riesgo de contagio, y verá que todas sus prácticas contables con los pisos que tienen son más parte del problema que de la solución.

Hace dos años más o menos, uno de los dos grandes bancos españoles dió opción a sus empleados de comprar pisos de su cartera con rebajas de hasta el 40%, la noticia salió en prensa, ¿Cree usted que era porque este gran banco es bueno y benéfico con sus empleados o porque pensaba que valían menos?. 

¿Porque no los bajan a precios que estimulen la demanda? ¿Porque solo financian lo que tienen ellos? Pues eso, porque se lo permiten y porque esto es un negocio.

Antonio estoy de acuerdo en que los bancos nunca van a arriesgar, el problema tal y como lo veo yo está en que si asumen más riesgos elevarán precios, por suerte ahora mismo no pago hipoteca pero temo el día de mañana!!

@mariatejero, no se fije en las condiciones, le pondrán las que el mercado tenga en ese momento, si no le cobran más es porque no pueden, no porque sean buenos y benéficos.

¿por qué estamos tan pendientes de los tipos interés y no nos fijamos en el principal?.

Si los bancos no retuvieran el mercado, consentidos por el Banco de España, estarían los pisos al precio que mandara el mercado, pero aqui cuando no es por el suelo, es por el BdE, y cuando no, por vete tu a saber, el caso es que la competencia brilla por su ausencia. Vivo en una ciudad pequeña y es alucinante, g. a. D., tengo mi "acosado" pagado, pero aqui no bajan los pisos nuevos aunque lo mande Botín.

¿por qué todavía hay gente que compra, es evidente que no creen que todavía no ha tocado suelo el precio de los pisos, o simplemente no lo saben? Quizá sean optimistas antropológicos

No veo ni el riesgo ni por qué tienen que subir los intereses: que los bancos sólo financien el 50% del valor de la casa, que el propietario tenga que poner el resto. Si no puede pagar, el banco se queda con la casa por la mitad de lo que costó. Que cada banco ponga ese "50%" donde quiera (75%, 25%, etc...) en función de lo que ellos calculen que les cuesta vender el piso, la depreciación, su riesgo, etc... y que dejen de especular dando, como hacían, hipotecas al 110% del valor del piso porque creían que 1) el precio de la vivienda iba a seguir subiendo y 2) entre más pasta des en crédito, más ganas con los intereses...
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