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12:00 el 06 marzo 2016

Invertir en bolsa vs pisos

Bolsa vs pisosAyer se publicó un análisis en la edición de fin de semana de expansión sobre las rentabilidades históricas que ha tenido un inversor que ha invertido en bolsa vs pisos. Es la eterna discusión de los inversores/ahorradores. Si esta pregunta la hubiéramos hecho hace unos años el 90% de Españoles tendría clara la respuesta, ladrillo sin duda. Supongo que todos recordamos cuando la gente invertía sobre plano para vender una vez finalizada la promoción y ganarse unos milloncetes de pesetas...

Para los defensores de la vivienda es un valor refugio, que pase lo que pase con la economía siempre tendremos ahí. Mientras que los defensores de la RV siempre dirán que los costes de compra iniciales (impuestos) son una pesada losa con la que hay que cargar mucho tiempo además de ser un valor muy poco líquido y poco flexible.

Bolsa vs pisos

En el artículo se realiza una revisión de la rentabilidad comparada de ambas alternativas partiendo del año 1985, lo vemos:

  invertir en bolsa vs pisos  

Para un inversor que invirtiera 100€ en el año 1985, tendría 1.048 a finales de 2015, mientras que el que invirtiera en inmuebles tendría 629, prácticamente un 40% menos. SI tenemos en cuenta la inflación, la bolsa ha superado 4 veces el valor de la inflación, y la vivienda poco más de 2 veces. Hay que decir, que estos análisis temporales siempre son arbitrarios en cuanto al punto de partida, seguro que si empezamos en el año 2001 post burbuja tecnológica la comparación sería muy diferente (entre 2000 y 2003 la bolsa bajó mucho, mientras que la vivienda siguió subiendo sin parar hasta 2008.

Si nos detenemos a ver la rentabilidad obtenido por año, vemos que la volatilidad de la bolsa es muy superior, como era de esperar:

ganancias anuales casas y bolsa

El peor año de la bolsa, 2008, tiene una pérdida del 44%, demasiado para muchos corazones seguramente. En cambio, el peor año de la vivienda supone una bajada del 8% apenas. En cambio, en 1 año la bolsa recuperó bueno parte de la pérdida, mientras que los ciclos de la vivienda son mucho más largo y estables, para bien y para mal, vemos que desde 2008 ha bajado de forma ininterrumpida y constante.

Por otro lado, hay que considerar las rentabilidades que nos da la inversión vía rentas, en un caso los dividendos, y en otro el alquiler que podemos percibir, aunque para hacer la comparación de forma homogénea deberíamos considerar la rentabilidad neta, pues una vivienda tiene unos gastos relativamente elevados (impuestos, comunidad propietarios, seguros, etc). Vemos que la rentabilidad bruta es relativamente similar en los últimos años:

rentabilidad alquiler vs dividendos   Aunque otro tema que deberíamos considerar y es el riesgo. Unos familiares han heredado un piso, y lo han reformado para alquilar, coste 6.000€. Me decían que la bolsa tiene mucho riesgo, prefieren alquilar, a pesar de que tiene unos costes muy superiores, tienen que pagar los servicios de una agencia, un gestor, el irpf,etc. Y a nivel de riesgos...pueden tener inquilinos problemáticos, que haya algún problema en la zona y que su piso se devalúe enormemente, o que haya algún accidente (incendia, derrumbe, etc). En mi opinión, es frecuente confundir riesgo con volatilidad.

Situación del mercado inmobiliario

Hay cierto consenso en que el mercado puede haber hecho suelo, aún hay stock, pero en zonas en las que no hay demanda y posiblemente para vender hay que casi regalar. Al menos yo hace ya tiempo (años) que en Barcelona ciudad se ve poca oferta. Además, hace 1 año que se han reactivado muchas promociones nuevas, en solares que llegaban años vacíos, así que parece que ahora si puede ser la buena, además se ha incrementado la rentabilidad de los alquileres, con lo que puede incentivar a que haya inversores que compren para alquilar, vemos una foto: evolución del mercado inmobiliario De todas formas, el sector en general es un mundo demasiado diverso para sacar conclusiones, en las capitales importante, hoy una cosa clara, la demanda siempre será superior a la oferta en determinadas zonas, y por tanto, pura microeconomía, el precio tiene que bajar menos, y subir mucho más rápida que en zonas nuevas en las que hay mucho terreno para construir, vemos la diferencia general comparada con determinadas zonas: mercado inmobiliario zonas destacadas

Opinión Personal

Como ya he dicho otras veces hay muchos caminos para llegar al mismo objetivo, y nunca es bueno tener los huevos en la misma cesta. De la misma forma que sería malo concentrar toda la inversión en inmuebles, aunque fuera en zonas diferentes de España, podría ser malo hacer lo propio en la bolsa, al menos en el mismo mercado. Imaginemos si hubiéramos sido intervenidos en 2012, y tuviéramos nuestra vivienda habitual, y todas nuevas inversiones en Ibex..nuestro patrimonio al garete, que se lo cuenten a un griego, o en menor medida a un Portugués.

Por eso, para mi es importante diversificar geográficamente, y si yo tengo 2 viviendas, mi cartera de bolsa, tendría que tener poco ibex, y mucho de fuera (y si puede ser en otras monedas, casi mejor)

Pero bueno, cada maestrillo tiene su librillo.

¿Qué opináis vosotros? ¿Cúal es vuestra estrategia?

B uenos B eneficios
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