lovolive (86º) 

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lovolive
12:54 el 28 octubre 2015

Ser inquilino para prosperar financieramente con mis inversiones, este es mi estilo de vida.

Hacía tiempo que no escribía nada por aquí y justo ahora lo hago, porque me gustaría recibir las opiniones y el feedback de tod@s ustedes , habidos expertos en temas de financieros, de inversiones y demás lides relacionadas con esto del “vivir lo mejor posible, con la menor dedicación de tiempo de trabajo (remunerado) para lograrlo” ...creo que nos entendemos. ;-)

En concreto y a continuación, les expondré unos números muy personales que me hice hace unos meses, con el objetivo de poder conjugar una estilo de vida muy austero, concreto é inteligente a la vez (creo!), el mio.

Donde elegí junto a mi pareja “ser contrarian” en este país de propietarios y vivir de alquiler y sin embargo ó, y tal vez por ello, lograr prosperar económicamente (y lograr la independencia financiera?) ; todo ello con un único objetivo previo y fundamental: El de No descapitalizarme dedicando mis ahorros a pagar “a toca teja” una vivienda, que podríamos perfectamente hacerlo.

 

Para llegar a estas conclusiones y redactar esa “ruta a seguir” me apoye en hipotecas . sagaz .es” , uno de mis Simuladores preferidos online de Préstamos hipotecarios, donde no solo te muestra cuál va a ser el cuadro de amortización en función a unas características determinadas del préstamo sino, que además, te plantea cómo de ventajosa pudiera ser (financieramente) la opción de alquilar esa misma vivienda y llegado el caso é incluso, de invertir el capital no utilizado para la adquisición de la vivienda a un TAE% ¿no es genial? ;-)

 

 

Un poco de historia y entrando ya en lo personal.

Soy y vivo en Bilbao (soy un privilegiado, lo sé ;-), hace algo más de un año, me ofrecieron una opción de comprar una vivienda, 2 habitaciones, cocina, baño, salón grande y luminoso, todo equipado, amueblado é incluso, decorado con buen gusto en Santutxu (un barrio muy céntrico y bien comunicado). Por esta vivienda, entonces me pidieron 200.000€ (hace solo 5 años mi casero pagó por él 250.000€ y sin amueblar)... Optamos por no comprarla, obviamente!!

 

Pasaron unos meses y por casualidades de la vida (Bilbao no es muy grande y en Santutxu nos conocemos tod@s ;-) llegamos a volver a contactar con este propietario que hoy es nuestro casero; donde después de pasado este tiempo ya había decidido rebajar otro 10% el precio é intentar en esta ocasión, la venta del mismo inmueble por 180.000€ ... ó el alquiler del mismo por 700€/mes . Hicimos nuestros cálculos y finalmente, decidimos alquilarlo.

 

Los números nos ayudaron a tomar esta decisión, fueron los que a continuación el Simulador nos presenta:


 

En resumidas cuentas.

Sabemos que pagarémos por este alquiler 700€/més, incrementables a una tasa del +2,5%/anual estipulados en el contrato, los gastos de comunidad y demás gastos asociados correrán a cargo del propietario.

Todo esto y como ya comenté más arriba, tenía como único objetivo, el de preservar y seguir invirtiendo los 230.000€ ahorrados con los que entonces contábamos, de los que esperamos obtener en ese largo plazo 30 años (plazo adecuado para la amortización de una hipoteca) unos retornos de entorno a unos 4.000.000€ aprox, con una rentabilidad promedio del 10% (media histórica en bolsa) y “la magia” del interés compuesto, claro esta. ;-)

 

Si además y como un añadido, fuéramos capaces de poner en manos de excelentes inversores “value” este capital ahorrado en este plazo y elevar la rentabilidad promedio a "tan solo" el 14%, ...los réditos que pudiéramos lograr ascenderían a unos 11.800.000€ ... ¿verdad que merece la pena intentarlo? :-)

En fin, después de enseñarles esta visión tan personal de cual sera mi estilo de vida y estrategia de inversión para las próximas décadas , queda abierto el ruego de preguntas, dudas, poner a parir, etc, etc.

Saludos a tod@s y felices inversiones.


Luis.

 
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28 comentarios
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@lovolive . Es Vd. un crack .

La inversión en vivienda es muy recomendable siempre que :

1.-Sea la habitual .

2.-Vivamos un periodo de inflacción normal . La deflacción actual es de "caballo" . El envejecimiento de la población hace que se vayan a heredar muchos pisos .... no creo que vaya a existir escasez .

3.- Sea ventajoso comparar los gastos totales del propietario y del inquilino . Pero todos los gastos ,para poder comparar .

Porque el `propietario tiene que escriturar con sus correspondientes gastos de notario registro y AJD .... como un 10-12 % según comunidades autónomas . El propietario tiene que pagar su seguro (normalmente obligado por su banco ) ,comunidad ( a incluir tambien) ,IBI anual y servicio de " mayordomía " (la cerradura , el sofá que hay que cambiar , el frigo que no va  , la mano de pintura ,etc) ,gastos de comunidad y sus posibles derramas .

Además ,el inquilino puede cambiar de residencia muy facilmente y el impuesto de sucesiones de un piso alquilado es 0 ..... en otras comunidades autónomas puede llegar al 30% (de un bien ilíquido dificil de vender) .

Además ,el inquilino lo tiene sencillo en el caso que tenga que disolver la sociedad de gananciales (o el amancebamiento) ..... nunca se sabe .

No olvidemos que al inquilino no le pueden embargar ( y es inexpropiable)  algo que no es suyo . Los activos líquidos en este caso (nunca se sabe) són más "movibles" .

Ser inquilino en este país es todo un lujo . Yo lo sería si pudiera .

No obstante són comentarios sin fundamento,no soy abogado .

En cuanto a componer al 14% me parece voluntarioso y optimista .... el 10% es posible con cierta astucia .

El gobierno USA (p.e.) está concediendo la Green Card ,al que consiga invertir en proyectos clasificados  un mínimo de 500 mil dólares y que generen 10 puestos de trabajo ..... y no ,no quieren pisos !

Creo que el Eclesiastés dice algo así como: "Más felices que los propietarios son los inquilinos, y mucho más los que aún no dejaron la casa de los padres."

@Julrodpe ..... muy agudo ...     me encanta   ... todo esta escrito en las sagradas escrituras .

@lovolive , sábia decisión la suya.

En el año 1997 iniciamos la construcción de nuestra casa , los ahorros que teniamos fueron todos a comprar ladrillos y hormigón . Si los hubiera invertido en el Bestinfond ( por poner un ejemplo ) hoy podría comprar dos o tres casas como la mía . De joven pensaba que la vivienda era un activo ,  ahora no estoy tan seguro.

 

@Lovolive, recuerdo que unos de los artículos que me engancharon a Unience fue tu “cuento de la lechera”. El caso es que cuando yo entraba tú te ibas saliendo y no hemos apenas coincidido y/o conocido.  Aun así, me voy a permitir dar mi opinión, que ya te advierto suele ir con el paso cambiado respecto a la mayoría.

De entrada, para un futuro lejano, aconsejo diversificar en un mínimo de tres activos: Pensión pública, pensión privada (fondos, acciones, etc., no planes de pensiones), e inmobiliaria en forma de vivienda propia. Cuando llegue la jubilación con una vivienda propia y una pensión por muy pequeña que sea, ya podrás vivir dignamente. Y con el capital a cumulado, ¡a disfrutar los telediarios que te queden!  Si todo lo echas en activos mobiliarios y estos fallan, con la pensión publica te va a costar pagar el alquiler una vez jubilado.

Tras el rollo anterior, a lo que vamos, a lo concreto y muy resumido:

1.-Aprieto al dueño y le planteo comprarle la vivienda por 180.000 € pero con todos los gastos incluidos.

2.-Compro la vivienda con una hipoteca a 30 años, con un coste similar al del alquiler.

3.-Dentro de 30 años tengo una vivienda a costo cero, mientras que con el alquiler no tengo nada y tendré que seguir pagando alquiler.

@quixote1, indica 4-5 puntos con los que la inversión en vivienda es muy recomendable... Esos puntos y otros muchos, creo que hacen mucho, mucho tiempo dejaron de estar presentes.

Mismamente  mi casero, que las debia desconocer hace 5 años, cuando transformo unos ahorros que se trajo del extranjero despues de muchos años de trabajo; para subirse al carro del "Spanish way of life" de la epoca y alguien mas listo que él, endosarle un piso en barrio obrero por más de 250.000€... y que tan solo 5 años despues, el mercado le dice que ni con una rebaja de casi el 30% encuentra comprador... 

 

@augur, la cuenta de la lechera me dice... Siiii!!! Cuantos recuerdos y como nos divertimos con aquella ensaladica de números y calculos pa dejar esta vida del curro lo antes posible... ¿recuerda? ;-) Muy bien, pues le diré que dicho plan, casi 7 años despues y como no podía ser de otra forma, sigue en marcha... eso si, con un -11% del escenario más posbiles de los que entonces dibujaba, para finales del presente año... Ya vendran tiempos mejores, esperemos.

Sobre la opción de haberle comprado ahora a mi vecino la vivienda por 180.000€... a credito con el banco... ¿...y en 30 años? Ni de coña!!! No sabe usted bien, lo bien que uno descansa sabiendo que tienes atadas tus actuales y futuras proximas de letras y pagos como inquilino (+2.5% anual)...

Tenemos en la actualidad un Euribor por los suelos y en minimo jamas vistos de apenas el 0,13%... con un retorno del Euribor a medias de su serie a 12 años al 2,62% que figuran en los números del estudio, la hipoteca ascendería a casi un +29%... y si por casualidad, volvieramos a tener un Euribor sobrepasando el 5% como en aquellos felices 2007, ya la cuota hipotecaria casi me subiría un +82% respecto a la letra que pudiera tener ahora... Que 30 años son toda una vida, y no vinimos a este mundo para estar viendo crecer algo tan odiado por muchos, como es dicho indice hipotecario... ¿no cree? ;-) 

Ademas, por este alquiler espero deducirme cada año una pequeña pastita año tras año...

Saludos Augur y gracias por atreverse a dar su opinión, por muy contraria que sea a la de la mayoria... Siempre se aprende de todos los puntos de vista... y más aun de los contrarios.

@Lovolive, de tú por favor. Veo que lo tienes muy claro y yo hago un poco de abogado del diablo y lo he explicado de forma muy resumida. De todas maneras, yo de ti profundizaría y metería datos en una hoja de cálculo. Lo primero sería estudiar bien el mercado inmobiliario de tu zona y buscar el momento oportuno para tantear al dueño hasta dónde puede llegar a rebajar.  Lo mismo el momento oportuno es dentro de dos años, pero para saberlo tienes que haber estudiado y seguido el mercado local.

Los tipos bajos van a durar. ING ofrece una hipoteca con los diez primeros años a tipo fijo al 2,25% Y dentro de 10 años te lo vuelves a pensar.

Si lo haces bien, la diferencia es que puedes conseguir una casa gratis.

@lovolive puedo asegurar que en los momenos en que nos encontramos, invertir en vivienda consiguiendo el 100% de financiación es rentable.

No digo que tu escenario sea malo o incorrecto, pero yo opté por ahora acertadamente, a adquirir bienes inmuebles desde 2009 hasta 2014 el último, entre ellos el mio propio ya que anteriormente yo tambien era inquilino y jamás me pude quitar el sentimiento de estar pagando la hipoteca de otro.

Todo ello únicamente abonando gastos (ITP, AJ, Notario), pero ningún euro más.

Todos ellos actualmente superan su valor de compra, y están debidamente alquilados a inquilinos (podrías ser tu! ;-) ), que cubren la hipoteca y me ofrecen un margen de beneficios.

Un saludo.

 

Yo he comprado viendo la situación de otra manera y es como "plan de pensiones" particular. El día de mañana lo alquilaré (= plazo fijo). Hoy me molesto en amortizar y en invertir. Como cualquiera no me fío de la pensión futura estatal.

@lovolive , hablando del "cuento de la lechera" , ya sabes que se lo vengo aplicando a mi hijo Roberto desde entonces y con unas cantidades mucho más grandes que las tuyas, además utilizando el PP Bestinver Global y una parte grande se la da la empresa a fondo perdido y va como una moto, pues entre lo que desgraba él , su esposa, creo que lo lleva en linea con lo planificado, se lo reviso cada año en Noviembre cuando hace las aportaciones y siempre reviso las hojas de cálculo y siempre se acuerda de ti.

Otra vez muchas gracias, pues aunque yo lo aplicaba a mi manera, me sirvió para hacerlo mucho más técnicamente.

Por cierto acabo de leer un artículo muy interesante en la revista OCU Inversión de este mes sobre Pensiones yJubilación donde habla de nada de Planes de pensiones que mejor Fondos de inversion value y pone una calculadora  sobre rentas a obtener a partir de ciertas cantidades y ciertos rendimientos, que parece muy interesante,lo estudiaré y ya os comentaré. Tiene otro artículo, que parece me hubiese copiado mis ideas sobre tirando de los ahorros para complementar la jubilación y vivir con una buena calidad de vida, con fondos value . Tiene otro sobre seguros de rentas vitalicias, que no aconseja hacerlo. 

@lovolive

Aunque en general tu planteamiento es correcto, creo que parte de una serie de principios erróneos:

1- Es muy extraño que una persona que quiera comprar un piso cuente con el 100% del capital ahorrado y disponible para tu plan de inversión

2- No es fácil encontrar un fondo que te de un 10% anual durante tanto tiempo, y menos un 14% (contados con los dedos de una mano) y el riesgo es alto por exceso de concentración

3- De la misma forma que te esmeras en buscar un buen fondo debes esmerarte en buscar un buen piso, y te puedo asegurar que no se deprecia tanto como el de tu caso. Un buen piso ha multiplicado su precio por cuatro en 15 años.

4- es extraño que un arrendador te mantenga la misma renta durante 15 años. Los alquileres se han multiplicado por tres en 15 años.

Y aunque el caso que tu planteas es correcto te hago una pregunta. No sería mejor comprar un piso con una entrada de 30 mil euros y el resto con una hipoteca cuyas cuotas pagarían los rendimientos de los restantes 200 mil in vertidos?. 

 

brillante analisis y decisiones!

la vivienda en España fue durante muchos años, decadas incluso (años 1980 hasta 2006), una especie de religion.

y no le quito valor. En los tiempos de las inflaciones galopantes, era un seguro contra la inflacion y ademas era asequible respecto a los salarios o ingresos anulaes medios de las familias.Pero la inflacion se la llevó el viento y sobre todo el euro.

Hoy en dia, y pese a una bajada de precios media del 50% desde pico, los precios siguen siendo elevadisimos respecto a los salarios medios.

Se necesitarian el equivalente a los ingresos de 7 años de sueldo de una familia media para comprar una vivienda media.

Los organismos internacionales recomiendan que esa proporcion sea de maximo 3 años. Proporcion que se cumple en la mayoria de paises europeos. Quedaria un minimo de un 50% de bajada de los precios.

Por otro lado, los precios de los alquileres, como no puede ser de otra forma, no paran de bajar, asi que es un momento de la historia ideal para esto que nos propones.

Lo que te ahorras de la hipoteca respecto al alquiler (que en cuanto suba el euribor será mas y mas) invertirlo con criterio para disponer de mayor patrimonio en el futuro y con él comprar un piso cuando hayan bajado a su precio adecuado o para comprar lo que quieras (sería mejor seguir invirtiendolo, salvo que ya estuvieras para entonces jubilado).

inteligente estrategia sin duda. way to go

Por cierto acabo de leer un artículo muy interesante en la revista OCU Inversión de este mes sobre Pensiones yJubilación donde habla de nada de Planes de pensiones que mejor Fondos de inversion value

@Esteban: Oh?!  ¿Y eso?
Entiendo que el típico fondo de pensiones que te vende el empleado de tu oficina bancaria es una ruina caracolera, pero, ¿qué tienen de malo los PP de Bestinver, Magallanes, el inminente de Metagestión o el futuro de azValor?  ¿Por qué serían mejores los fondos, que no desgravan?

@Cronopios , lo dicen muy claro y estoy de acuerdo con ellos, ya no existen mejoras al recuperar el capital , tienes que pagar sobre todo el capital + beneficios , si lo inviertes en fondos pagas solo sobre plusvalias y lo recuperas cuando quieres.

Los gastos de los fondos son menores que los de los PP. y suelen estar mejor gestionados.

@ fanguillas

Voy respondiendo si le parece, a sus interrogantes ó dudas.

1. No entiendo muy bien sus dudas... ¿me quiere decir que duda que tenga el 100% del capital para la adquisición de esa vivienda y pueda eleguir alquilarla que comprarla...? Si es así, le diré que en mi caso así fue como lo eliguimos. Priorizamos el no descapitalizarnos, pagar una cuota de alquiler, que cubra nuestra necesidad de cobijo... No sé si eso es o no algo muy razonable ó financieramente inteligente, pero es mi decisión y en ello estamos. Ante todo, lo que quisimos cuando optamos por alquilar la vivienda, era dar un oportunidad al interes compuesto para ese capital ahorrado... en realidad, esta decisión tomada venia un poco en la linea de continuar con el cuento de la lechera de hace ya unos cuantos años... y en ello seguimos.

No se porque, en este pais se asocia, el optar libremente por vivir de inquilino, como aquel que no tiene "donde caerse muerto" ó "no puede pagarse un piso..." ...Me da a mi que en el resto de la Europa civilizada la opinión al respecto es diametralmente opuesta.

Es más, he llegado a oir comentarios de amigos y conocidos, que finalmente decidieron adquirir vivienda en propiedad porque de esa forma, "podrian colgar los cuadros que les diera la gana en sus paredes..." Definitivamente, lo llevamos en la sangre y así nos va...

2. Tener como objetivo lograr un 10% sostenido en un plazo de 20-30 años, contando con buenos productos financieros (excelentes en mi opinión), con una adecuada diversificación y planificación... Yo la verdad, es que no lo veo tan complicado de conseguir. Eso si y obviamente, tienes que ser consciente de que vas a estar invertido en bolsa al 100% con todo lo que ello conlleva y ser persistente.  Ademas y como ya dije, mis objetivos de rentabilidad han de ser superiores a los de mercado... y mas cercanos a los que son propios, de la inversión en valor y plasmados en el largo plazo. Hay una independencia financiera en el punto de mira y he de alcanzarla antes de 10 años, sí o sí.

3. Como dice @ mariaisabelsanz de la que estoy completamente de acuerdo con su visión al respecto de la vivienda (gracias por tu aportación Maria), creo que sigue habiendo un desajuste aun brutal, entre precio de la vivienda y salarios medios en España... y esto, pese a todo lo que ha caido la vivienda en estos ultimos 5-6 años... y lo que le queda ¿quien le dice a usted que dentro de 4-5 años esos buenos pisos no estarán aun, a mejor precio? No obstante, ya le digo yo que esta vivienda en la que vivimos, es un buen lugar donde vivir.

4. Y no, el alquiler no me va a mantener la renta, acordamos una apreciación año tras año de un +2,5%, independiente de la marcha de IPC, Euribor y demas indices... Ademas, para estar al loro de todo esto, siempre podemos escuchar a mi paisano Borja Mateo, que es un crack y además, es del mismisimo Indautxu!. ;-)

Saludos pues y feliz finde.

Luis.

Muy de acuerdo con @lovolive y @mariaisabelsanz, aunque haciendo cuentas no te creas que hoy en día es mucho mejor alquilar, yo lo estoy, depende de cuánto pagues de alquiler y a qué casa aspires, el problema que una casa en condiciones a precio razonable hoy por hoy no existe y veo muy difícil que en el corto plazo exista. No nos dejan muchas opciones. . . Que coman ladrillo pero estar de alquiler sabe un poco mal también, por lo menos ami aún siendo muy buena opción . . . 

@lovolive

Si en todo momento digo que su opción me parece muy acertada, de verdad. Como es un tema interesante, intento plantear alternativas. En ningún momento he dudado de que tenga usted el capital. Me refería a que la mayoría de españoles recurren a la opción de la hipoteca precisamente porque no cuentan con ese capital inicial.

Como buen gallego ( y a los vascos creo que también les ocurre algo parecido ) la casa en propiedad no es una religión, es un principio vital. Cuando eres joven vivir de alquiler es la opción mas razonable porque, no solo no cuentas con el capital inicial para meterte en una hipoteca, además no tienes tu futuro geográfico definido.Pero en la vejez, vivir de alquiler sometido a la dictadura de los arrendadores es otro tema. Pero vamos al caso:

Si usted destina 30.000 euros a la compra de una casa de 185 mil  y el resto pide una hipoteca a 15 años, a un tipo del 3% le salen unas cuotas aproximadas de 1000 euros mensuales ( lo digo a ojo). 

Los restantes 170.000 los mete en dos o tres fondos que den el 12% anual ( 20.000 euros)

Yo lo estoy consiguiendo ( BATIENDO A WARREN  BUFFETT  )

Al cabo de 15 años tendría su casa , su capital inicial muy incrementado y el riesgo de sus ahorros repartido en dos frentes.

Eso es a lo que me refería. Pero insisto en que su planteamiento es muy, muy correcto

Un saludo. AHH !!! Me encantó su " cuento de la lechera" cuan do lo leí hace varios años

Teniendo en cuenta que cada uno es muy libre  de vivir de inquilino o de propietario, y que efectivamente en este país tenemos predilección por la compra de la vivienda habitual. Yo soy más de la opinión que expresa augur, pero ese no es el motivo de dar mi opinión.

Si  me quedo un poco perpleja cuando se opina que los alquileres," como no podía ser de otra manera no dejan de bajar".  Generalizar es un error, pues depende de ciudades, distritos ... Aquí también mi opinión es distinta, y me baso en algún alquiler que tengo, concretamente en Madrid.

Hoy he visto en Idealista la siguiente noticia

La caída del precio del alquiler en verano lastra la rentabilidad de la vivienda
 
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