mariaisabelsanz (486º) 

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mariaisabelsanz
14:21 el 10 abril 2015

informe de la OCU marzo 2015: precio vivienda aun muy alto. seguirán bajando los precios

Ha sacado el dia de hoy la OCU un informe indicando que los precios de la vivienda siguen siendo elevadisimos comparados tanto con los salarios como con su rentabilidad por alquiler.

Acertado estudio en mi opinion.

 

adjunto el link:

http://www.ocu.org/vivienda-y-energia/comprar_casa/noticias/las-casas-seguiran-bajando-de-precio

 

 

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23 comentarios
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muchas veces erroneamente se entiende que la vivienda baja de precio porque hay mucho stock, pero eso no es asi.

en cualquier caso, hay entorno a 4 millones de viviendas vacias, en venta o en construccion en España.

cuando "oficiamente" se habla de 500.000 o como mucho 800.0000 viviendas.

 

Creo que el mercado de vivienda, en condiciones "normales", absorver entre 300.000- 350.000 viviendas/año así que no es muy complicado calcular lo que tardarán en ser absorvidas las que hay actualmente en stock. Aún así insisto, por lo poco que se, que hay alguna zona en la que hay que construir algo porque entre otras cosas en épocas pre-estallido no se contruyeron al mismo ritmo y hay demanda.

Estoy de acuerdo también contigo en cuanto a la puntualización del "esfuerzo" a realizar por las familias. Sigue siendo alto, incluso para mercado alquiler en muchas zonas.

@Antonio43

bueno, las viviendas absorbibles por España anualmente la mayoria de expertos suelen hablar de 250.000.

pero claro, aquello era cuando la natalidad era normal, o mas bien alta.

hoy en dia no tiene hijos ni el tato (hablo de personas nacidas en España)

Pues calcula Antonio 4millones/220mil.

El esfuerzo de las familias (comparando ingresos medios anuales por hogar con el precio de la vivienda) es el DOBLE que la media UE y que lo recomendado por los Organismos Internacionales. (media recomendada= piso de 95m2 pagable con ingresos de un hogar medio correspondientes a 3 años. En España se tardarian 7 años. En el año 2015 me refiero, no antes de la crisis.)

 

No entiendo muy bien tu último comentario. ¿Quieres decir que, según lo recomendado, un piso de unos 95 m2 debiese ser pagado con los ingresos en 3 años? Entiendo que dedicando el 100% de los ingresos. Es un ejercicio de cálculo porque imagino que el estudio tiene en cuenta qe durante esos teóricos 3 años también se come.

En España el último año del que hay estadística cerrada, 2013, nacieron 425.000 personas.  Hombre, está claro que la tendencia en natalidad es muy negativa y para mí es nuestro peor dato, pero de ahí a decir que no tiene hijos ni el tato...

@Antonio43

me referia a que, una de las metricas mas fiables y mas utilizadas por los organismos internacionales para conocer en profundidad el mercado inmobiliario de los paises, es, bueno, son 2 metricas:

1) el ratio ingresos medios por hogar vs precio vivienda de 95m2 en grandes ciudades.

2) el ratio rentabilidad neta por alquiler

 

1)

el primero se refiere a cuantos años de salario INTEGRO del hogar promedio se tendría que emplear para pagar un piso de un tamaño estandar de 95m2. (se entiende que el hogar promedio son 2 progenitores y 1o2 hijos, estos ultimos sin ingresos claro, aun no trabajan). Es una proporcion, está claro que nadie va a dejar de comer o vestirse para pagar el piso en 3 años.

- pues bien, ese ratio en España es ahora mismo de entorno a 6 veces. (los ingresos medios por hogar segun INE 2015 son entorno a 23.000 euros; mientras que el precio medio por m2 de la vivienda esta en 1500€/m2 aprox)

La media en la UE asi como en la OCDE y lo que recomiendan los organismos internacionales está en 3 veces o 3,5 veces maximo. Francia cumple tal proporcion (viviendas mas caras pero con salario minimo por ejemplo de 1400euros.), Italia la cumple, Alemania la cumple de sobra, Inglaterra la cumple (excepto Londres, con inmensa burbuja). Irlanda la cumple de sobra. EEUU la cumple tambien de sobra. Y asi en todo el mundo...

2)

la rentabilidad por alquiler neta tambien es muy baja. La media está entorno al 2,5-3,5% de rentabilidad neta. Me refiero a las personas que compran pisos para ponerlos en alquiler.

Eso es una media, porque los pisos en zonas buenas tienen rentabilidades mucho menores, y los pisos en zonas peores lo contrario. Siempre que el piso se pueda alquilar con continuidad y no surjan inquilinos problematicos.

La media de impagos por alquiler en Madrid por ejemplo es del 18%. Si tienes un piso y lo alquilas 5 años cada año a 1 persona distinta, al menos uno de los inquilinos no te paga.

 

@kaloxa

yo no sé lo que dirá la estadistica del INE de nacimientos, pero cuando mis hijos iban al colegio (tienen 35 y 32 años) estaban 40 niños o 45 por aula. Habiendo 4 aulas por año/promocion.

Ahora mis nietos están 12 por aula. Con 3 aulas por año.

Es el mismo colegio (es un colegio grande de una gran ciudad).

Tu dirás.

Gracias @mariaisabelsanz por la explicación.

Desconocía por completo esas métricas utilizadas, por eso te hice la pregunta. Ya me imaginaba que era un método de medición, no algo literal. Veo que tienes conocimientos sobre el tema.

Si,la demografía da pavor.

425 mil nacimientos...algunos quedaran por el camino o emigraran.

400 mil de los que se formaran hogares como unos 200 mil (maximo).

De esos 200 mil ,más de la mitad heredaran piso o pisos.

Osea ...que en los proximos 20 años se necesitaran 100 mil pisos por año?.....Algo hice mal.

En 2007 cuando subian los pisos al 30% anual....se vendian los pisos sobre plano.

7 años después y un 50% menos,no los quiere nadie.....Quien dijo que el ser humano es racional?

@quixote1 , lo del 2007 era absolutamente una locura.... Cuantas veces escuchamos lo de "la vivienda nunca bajará de precio, siempre seguirá subiendo así que apúrate y lánzate a comprar ya".

Mi padre siempre me decía que en 50 años nunca habían bajado los pisos.

Lo que no se imaginaba (que en paz descanse) es que estaran bajando otros 50 años....bueno 50 no...pero 30 si......que se lo pregunten a los japoneses.

@Antonio43

@quixote1

cierto. pero ya sabeis, para un Banco lo más rentable es conceder hipotecas.

Y no sólo por los productos vinculados (seguro de hogar, seguro de vida, de accidentes, compromiso de uso de tarjetas de credito o debito con un importe minimo trimestral, etc)

Es muy muy rentable para los Bancos porque cuando suba el Euribor, ahora en minimos minimisimos de la historia, los que ahora paguen 700€ mensuales de hipoteca, en unos años pagarán 1000€/mes o 1200€/mes.

Como muestra un botón: ahora el Euribor está entorno al 0,3%, cuando su valor medio durante toda su historia ha sido del 4%, con picos de hasta el 5,5% en 2006 creo...

El que ahora contrate una hipoteca al Euribor +1.5%, cuando vuelva a estar al 4 o 5% como poco lo va a pasar muy mal...

Es mi opinion al menos. y lo que creí entender del informe de la OCU

Los tipos no van a subir mucho más .........el marasmo vino para quedarse........las deudas estatales són impagables....las de los particulares con empleos basura ,tambien....no hace falta subir mucho los tipos...

¿Quien quiere pagar una deuda si puede ir refinanciándose a casi 0% de interés? Claro que esto es sólo para estados y grandes empresas. Los demás nos  puede tocar pagar, en algunos casos, el 20% TAE por si acaso se nos ocurre por ejemplo pasar el dinero de la visa a la cuenta corriente.

@quixote1

pues segun yo lo entiendo es al revés.

Los Estados tienen muchisima Deuda que pagar, y a tipos del 0%, esa Deuda no baja con el tiempo. Es por eso precisamente que el gran gurú de Draghi y su BCE lanzaron en Enero la QE.

Para darle gasolina a los especuladores por un lado, pero principalmente para forzar el aumento en el largo plazo de la inflacion (hasta estar "por debajo pero cerca del 2%" que es la unica funcion que tiene el BCE, la única).

Y si sube la inflacion, sube el Euribor.

En eso está empeñado el BCE.

 

Adjunto link que sale hoy en el Economista sobre este tema. Al hilo de lo que comentábamos algo el otro día, hay zonas donde será imposible darle una salida, o al menos bastante complicado.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/6683607/05/15/Vivienda-el-stock-ya-no-es-un-problema-pero-el-30-no-se-va-a-vender-nunca.html#.Kku8MKu6xHZyN2L

eso de que "el stock ya no supone un problema" que se decide? por decreto? cada vez alucina una más...

eso es como si yo vendo ropa o aparatos electronicos y, teniendo una partida de existencias enormes e invendibles, decido un dia: "oye, que todas esas perdidas ya no importan. porque me da a mi la gana, fundamentalmente. asi que no las cuento de cara a mis cuentas anuales de los proximos años".

 

En mi personal opinion, la vivienda sigue carisima comparada con los salarios medios y las condiciones precarias laborales.

Lo que ocurre es que la Banca tiene provisionados miles de millones de euros por los cientos de miles de pisos que tienen en Balance, y como no consigan "engañar" al españolito de a pie a que compre piso ahora, los precios se van a ir a su precio de equilibrio. Que para pueblos y ciudades de provincias rondarán los 700-900€/m2 y para las grandes ciudades los 1100-1400€/m2. Mas que eso es sobrepagar.

Y sin hablar del desierto demografico que se avecina.

De hecho yo intuyo que la Banca y grandes constructoras e inmobiliarias destinan un presupuesto considerable a financiar articulos de periodicos tendentes a hacer ver que LA VIVIENDA YA SUBE, DIOS MIO!!!  (NI DE COÑA).

 

@mariaisabelsanz, adjunto link sobre esto último que comentas, aunque seguro que ya lo has leido.

http://www.expansion.com/economia/2015/06/15/557e95c922601d2c518b457d.html

Supongo que lo de ahora existe una presión compradora más fuerte vendrá desde fuera de nuestras fronteras...

@Antonio43

gracias por la referencia Antonio.

Pues verás, si miras en detalle ese estudio verás que por ejemplo en Madrid los precios del suelo interanuales en 2015 han subido un +5,6%. Muy lejos del 40%.

La gente a veces olvida que en 2014 el precio del suelo habia bajado desde 2007 un 85-90%.

Eso quiere decir que si en 2007 el suelo costaba 100€/m2 en 2014 costaba 10 euros.

Si ha subido un 40% (que dudo que sea cierto, luego vuelvo a este tema) es que ahora cuesta el suelo en esas "grandes ciudades" 14 euros.

Pero aun estamos lejos de los 100 euros no crees? de 14 a 100 va un trecho. Es el juego de los porcentajes, que todo buen VENDEPISOS te ocultará.

---------------

Por otro lado, hay que saber analizar un poco las noticias. Como ya dije, las constructoras, Bancos, inmobilairias etc gastan mucho dinero anualmente en publicidad en los medios. Fijate quienes son l os comentaristas de la noticia:

- Ruiz Bartolome: es freelance. Pero sabes a que se dedica? es mediador en la COMPRA DE SUELO para la promocion de vivienda. Que casualidad, no?

- J. Gil: Fundacion de Estudios Inmobiliarios: con interes en reactivar el sector.

- Foro consultores: no los conozco pero seguro que sus "lentejas" dependen de que se reactive la vivienda sin "purgarse"...

En cualquier caso, fijate que en Madrid y Barcelona apenas han subido (+5% o +6% en 1año), viniendo de precios bajisimos.

La media sube hasta 40% porque en Asturias o Castilla LaMancha los suelos no valen nada. Y a nada que haya 2 compras de suelo, hay esas variaciones (+150%, +90%) y suben la media.

De hecho, fijate que el numero de operaciones interanual SIGUE BAJANDO!!! como van a subir los precios y todavia se vende aun menos que 1 año antes?

Esa es al menos mi opinion. Puedo estar equivocada

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