mariaisabelsanz (486º) 

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mariaisabelsanz
19:57 el 04 junio 2015

vivienda, banca y provisiones. el porque para la Banca la vivienda "ya está en precio" jeje

nadie se ha preguntado nunca el porque los Bancos españoles provisionan los miles de millones de euros que provisionan?

a mi esto de las "provisiones" en los Balances de las empresas siempre me ha llamado la atencion, pero en el caso de los Bancos y sus carteras de vivienda ya es SONROJANTE.

introduzcamos el concepto: una compañia, en los casos que estima que va a sufrir en el futuro unas perdidas en sus activos (porque ha habido un accidente en una fabrica y se ha quemado por ejemplo y va a hacer que produzca menos producto terminado, porque un activo se va a depreciar más de lo inicialmente previsto, etc) lo que hace es PROVISIONAR tales posibles perdidas a futuro.

y yo siempre me he preguntado.... y por que no contabiliza esas perdidas como eso, perdidas, y se deja de cuentoschinos de provisionar?

pues porque en contados casos, eso tiene sentido. Por ejemplo, una petrolera puede provisionar unas perdidas en el que caso de que tenga en su Balance unos futuros sobre el petroleo (la materia prima con la que trabaja) cuando como actualmente, hay una sobreoferta y sobreproduccion del mismo no previsible cuando los futuros se adquirieron.....

Y llegamos ya al tema:

Los Bancos españoles tienen, desde hace 2 o 3 años ya, ENORMES PROVISIONES obligadas por la UE y el BCE en base a posibles "escenarios adversos" de crecimiento, inflacion etc.   Pero el grueso de tales provisiones hacen referencia a los ACTIVOS INMOBILIARIOS que tienen en Balance y que les cuesta horrores vender.

el tema es.......... si ya los tienen provisionados correctamente.... porque no venden todos esos pisos y con ese dinero mejoran y potencian sus Balances, o directamente otorgan prestamos a pymes, prestamos de consumo a los particulares etc???? PUES PORQUE LAS PROVISIONES RELATIVAS A SUS ACTIVOS INMOBILIARIOS SUPONEN UNOS PRECIOS DE VENTA absolutamente irreales, por inflados.

De hecho, un representante del BBVA, tal y como se publicó en prensa, en elmundo, reconoció que no sacaban los pisos a la venta a precios de mercado para CONTENER una mas que probable ESPIRAL BAJISTA de los precios. (bajadas a aun mayor ritmo que ahora... en el periodo enero2014-enero2015 bajaron entorno a -8% anual segun los notarios).

Tengan en cuenta todos estos conceptos cuando se sorprendan viendo, leyendo u oyendo en determinados medios de comunicacion (casi todos) eso de..... "la vivienda ya sube.... la vivienda ya casi subeee".

Se imaginan cuanto dinero pueden destinar los Bancos para hacer creer, a traves de los medios comunicacion,  al españolito de a pie que ya no van a bajar mas los precios? muuuucho dinero. muuuucho.

[segun la OCDE un piso medio en ciudad (no pueblo) de cualquier pais, de unos 95m2, deberia poder pagarse con 3 veces los ingresos anuales del hogar promedio (2 adultos y 1 o 2 niños). Esta proporcion se cumple en toda Europa (en Portugal, en Alemania son aun mas baratos, en Francia, en Italia, en Dinamarca, en Irlanda, en UK). Saben cual es esa proporcion en España en 2015? 6,7 veces, en vez de 3 veces.Segun el INE los ingresos medios por hogar en España en 2015 son de 24.000 euros]

el precio de la vivienda tiene que bajar al menos otro 50%.

[ un resultado muy parecido da hacer los calculos en funcion de las rentabilidades por alquiler de las viviendas en España. Para ser interesante financieramente la rentabilidad neta deberia ser de al menos un 6-7%. Hoy en dia la media en España rondará el 2-3%. En los barrios buenos mucho menor la rentabilidad]

un video muy interesante al respecto de las provisiones etc:

https://youtu.be/NgxVUzWl7tM

Conclusion: las provisiones de la Banca están hechas en base a precios de sus viviendas muy por encima de su valor real de mercado. Y es cuestion de tiempo que tengan que ejecutar tales provisiones.

El tema de las provisiones en mi opinion da para un mundo.... siempre asocio provisiones con el fondo de comercio. ambos 2 conceptos sin apenas relacion, salvo por lo "obstrusos" y "trampeantes" que me parecen contablemente hablando....

 

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26 comentarios
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la clave es: cuando Goirigolzarri dice que  tendrian que comprarselas "a precio de mercado" a que precio se refiere? jejejje  estoy segura de que se refiere a "su" precio de mercado: osea, al precio al que tienen esos inmuebles provisionados. jejejjejej

que cachondo es el Goiri. magnifico gestor por otro lado. pero vaya, lo cortes no quita lo valiente.

me suena haber leido que hace un año y pico o 2 años estuvo Bankia a punto de desprenderse de un paquete de activos enorme valorado en 4.500 millones de euros ni no recuerdo mal. al final se canceló la operacion.

el tema es que si pretende que alguien, Carmena, Rajoy o Blackroc, me da igual, le compre a Bankia esa cartera de vivienda por ese precio, es como si yo pretendo que un piso que compré en el año 2000 por 120.000 euros y que llegó a valer 300.000 en el pico de la burbuja, como si pretendiera que me lo compraran por 260.000 euros. Cuando mi vecina vendió el mes pasado el suyo, igualito al mio, por 160.000 euros.

cuando alguien venga a comprarmelo, y me ofrezca 140.000 ..... yo le diré: "oiga oiga!!! de eso nada, que yo en mis cuentas familiares, tengo provisionado mi piso en 260.000 euros, que llegó a valer 300.000 oiga!!!"

jajajjajajaj

banqueros, que gran estirpe!!!

 

 

he editado el articulo para corregir algunos puntos referidos a las provisiones que creo que eran inexactos cuando no incorrectos (el ejemplo de la provision por el incendio accidental de una parte de una fabrica por ejemplo.... etc)

 

Si te hubieras leído el artículo quizá lo entenderías. Pero claro, eso es como pedir peras al olmo.

Tampoco espero que entiendas como funciona un mercado y lo que significa el derecho de tanteo.

No es necesario vender la vivienda al mismo precio (o mayor) por la que la provisionaste porque esa provisión ya "ha sido pagada" mediante la disminución por el importe de esa provisión en tu cuenta de resultados del ejercicio. En ese momento estás declarando la pérdida y ya no tienes que provisionar nada más (siempre que provisiones la totalidad, claro). Ese año ganas menos (o pierdes más). Todo lo que recuperes después por la venta de esa vivienda aumentará tu cuenta de resultados ya que ese importe irá como una inyección en vena directamente a aumentar tu cuenta de resultados generando ganancias (o disminuyendo las pérdidas) por ese importe en el ejercicio.

Pero me parece a mí que estoy predicando en el desierto. Tú a lo tuyo: banqueros son "mu malos", empresarios son "mu malos", políticos (menos los que te son afines) "mu malos".

Y así todo.
 

vamos a ver, pese a sus profundamente maleducados modales y comentarios, voy a explicarlo una vez mas, mas que nada para que el resto de la comunidad de Unience, a la que profeso gran aprecio y respeto, no se vea digamos... "malinformada":

- tienes un activo (inmueble en este caso) que lo tienes en Balance como adquirido a 100.000 euros (para redondear) en el año x.

- cuando la crisis inmobiliaria lleva solo 2/3 años, provisionas perdidas futuras probables de la venta de tal inmueble por 20.000 euros (haciendo una estimacion de cuanto puede depreciarse el bien en este caso por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria: 20%).

- pero resulta que cuando lo pones a la venta y por fin alguien te lo compra no te paga 80.000 euros que tenias previsto, sino como maximo 50.000 euros (a la entidad no le pilla de sorpresa, pero digamos que no ha querido "reprovisionar" el activo...) .

se produce una perdida en el Balance en ese caso de 30.000 euros (el 30%) o no? yo creo que si. Ademas de los 20.000 euros de perdida iniciales, claro. El derecho de tanteo no tiene ninguna aplicacion en este caso generico y no afecta a la clave de este tema de los bancos y sus provisiones inmobiliarias.

De hecho hay un Decreto del Consejo de Ministros o del Gobierno del año 2008/2009 aproximadamente que obliga a los Bancos a ajustar las provisiones por el deterioro del precio de los pisos, que no se ha llegado a aplicar, habiendo sido su aplicacion pospuesta año a año desde entonces ( 2 veces creo por el gobierno del PSOE y 2 o 3 veces por el Gobierno del PP).

En cuanto a esa interpretacion de que yo pienso que los banqueros y los empresarios son "mu malos" es grotesca y pueril.

Yo pienso que las empresas están para ganar dinero, y que uno de sus mayores pasivos corrientes año tras año son los Sueldos y Salarios.

Y que, si tienen que recortarlos, pese a que los ingresos por ventas o los margenes crezcan, lo van a hacer. Es por ello que el masomenos creible aumento del PIB no tiene porque trasladarse a los salarios, ni muchisimo menos. Es algo que lleva años...

En cualquier caso, le agradeceria a usted que no se volviera a dirigir a mi persona ni a mis comentarios ni una sola vez mas. Queda claro? Gracias.

 

 

Le dijo la sartén al cazo.

Me dirigiré a tí cuando lo considere oportuno. No sé si te ha quedado claro.

Por cierto, @mariaisabelsanz, lo del derecho de tanteo en la venta de los inmuebles de Bankia aparece en el artículo que enlacé. Es evidente que no te lo has leído.

Y mientras, Rajoy, que ya ha visto las orejas al lobo, dice que es antidemocrático los acuerdos de Psoe con la izquierda para ir contra el PP, que apesta tanto que nadie se quiere acercar...

Y mientras, Rajoy, que ya ha visto las orejas al lobo, dice que es antidemocrático los acuerdos de Psoe con la izquierda para ir contra el PP, que apesta tanto que nadie se quiere acercar...

el tema es.......... si ya los tienen provisionados correctamente.... porque no venden todos esos pisos y con ese dinero mejoran y potencian sus Balances, o directamente otorgan prestamos a pymes, prestamos de consumo a los particulares etc????  PUES PORQUE LAS PROVISIONES RELATIVAS A SUS ACTIVOS INMOBILIARIOS SUPONEN UNOS PRECIOS DE VENTA absolutamente irreales, por inflados.

Pues mira, la realidad ha tumbado tu tesis, @mariaisabelsanz, ya que h ace escasamente un mes Bankia puso en marcha la operación Bing Bang destinada a vender a inversores un paquete de 4.800 millones de euros  compuesto por viviendas, oficinas, locales y suelo.

http://www.expansion.com/empresas/banca/2015/05/06/5549c614e2704eef4b8b4572.html

¿Pero no habíamos quedado que la banca no se desprendía de sus activos inmobiliarios porque todavía no le interesaba? No creo que ha nadie le quepa duda alguna sobre que el precio de venta del paquete será muchísmo menor del importe que tienen provisionado por él. Los fondos siempre compran con grandes descuentos.

Cómo es este Goiri, ¿eh?

la Banca desde hace mas de 1 año se esta librando de casi todas sus carteras de pisos.

Alguien dirá: "es porque la venta de pisos o la construccion y promocion de viviendas a partir de suelo propio no es el negocio propio de los Bancos".

Ja. De eso nada. El negocio propio de los Bancos es cualquier forma de ganar dinero a cualquier precio.

Si los Bancos se estan desprendiendo de sus carteras de vivienda por precios MUY POR DEBAJO  de lo provisionado es porque saben que el mercado de la vivienda en España no se va a recuperar en decadas.

Y no solo eso. Porque los precios siguen inchadisimos en relacion a los ingresos por hogar. Y bajarán mucho mas.

Y las carteras de vivienda que AUN tienen los Bancos en Balance son muchiiiisimas mas que las que ya han vendido o estan vendiendo.

Y los fondos se los compran con descuentos gigantescos porque saben que son LOS UNICOS que se los van a comprar, al menos en lotes grandes.

Ya se andan con cuidado los Bancos tambien en no ofrecerles los pisos a los particulares al mismo precio que a los Fondos tipo Blackrock.

Los mismos ciudadanos que rescataron a esos Bancos con sus impuestos. Grotesco.

 

 

pero vamos, eso es perfectamente complementario con lo que yo decia.

Que la Banca tiene sus carteras de cientos de miles de pisos provisionados a precios MUCHO MAYORES que los de mercado.

Osea, tienen unas perdidas latentes que cuando se ejecuten veremos como salen de esa.....

vaya... parece que moody's coincide conmigo....

"Moody's afirma que los bancos retrasan la venta de viviendas adjudicadas para evitar pérdidas"

el link a la noticia en elmundo:

http://www.elmundo.es/economia/2015/06/08/5574d9b3e2704eec378b4584.html

 

No seas modesta @mariaisabelsanz, Moody's no es que coincida contigo sino que publicó su informe tras leer tu artículo. ¡Eso sí!

vaya, parece que algunos, al menos "a su manera", me van dando la razon. :)

bueno, a mi no, a la logica mas básica aplicada a conocer un poco de lo que se habla... sin ser una experta ni muchisimo menos vaya.

 

 

@mariaisabelsanz, es cierto, tú tienes ciertas nociones de lo que hablas, los demás no. En este punto no puede haber discusión.

Sobre el informe de Moody's, creo que deberíamos echar la vista atrás para conocer la fiabilidad de sus informes, por ejemplo cuando mantuvieron el "grado de inversión" a Enron escasamente cuatro días antes de declararse en quiebra, la máxima calificación crediticia que otorgaban a las titulizaciones de hipotecas basura o el elevado rating que tenía Lehman Brothers justo antes de su caída.
 

@Silerpab  no queria decir que los demas no supieran de lo que hablan en cuanto a este tema de las provisiones de los Bancos y su relacion con el precio de la vivienda.

bueno.... dejame pensar.... en tu caso, SÍ que queria decir eso.

Moodys, S&P, Fitch y todos esos tienen la credibilidad que tienen. En eso coincido. Al menos en cuanto a valoraciones macro de paises etc.

Pero en este punto concreto estoy de acuerdo con ellos. Desde luego para mi, tienen ellos mas credibilidad que tu.

Pero vamos, es sentido comun, y conocer un poco como se estan manejando los Bancos en cuanto a las provisiones de sus cientos de miles de vivienda en sus Balances...

Espera, @mariaisabelsanz, tú no eras la que decías que el cambio de metodología a la hora de calcular el PIB hacía que disminuyera el paro?

Jojojojojojo. Y sin despeinarse. Qué crack!

@Silerpab

me vuelves a cambiar el tema, amigo.

Pero vamos, lo sigo manteniendo. Pero necesitaria mas espacio para desarrollarlo. Tiene que ver con la justificacion de un aumento del PIB tan gigantesco de un dia para otro que "se inventaron" los del Gobierno.

Y no solo tiene que ver con el paro, sino con las estadisticas de crecimiento de España de estos meses. Sin aquellas "regularizaciones" de economia sumergida, y sin los miles y miles de millones de euros que está gastando el Gobierno en licitar nuevas obras publicas, rehabilitaciones, nuevos funcionarios etc ect............. España no habria crecido en el 1er Trimestre2015 un +0.9% sino probablemnte un +0,1% como mucho.

pero ya se sabe, cosas de la "estadistica" y de los "cambios de parametros"....

Es como aquello de precarizar gigantescamente el empleo y entonces decir que el paro baja!!! el paro baja!!!!  pero eso no es cierto. Es hacerse trampas al solitario, y acabará explotando.

Pero ya se sabe, la politica consiste en tapar un  "excremento" con otro mas grande, si se me permite la expresion...

@Silerpab

por fin entendiste mis razonamientos. Me dejas mucho mas tranquila.

Y hazme caso, un consejo cordial, informate y formate antes de dar opiniones poco meditadas.

un cordial saludo

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