María Tejero Salcedo  

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mariatejero
13:45 el 07 abril 2013

Enredadora social y financiera

¿Comprar o alquilar una casa?

Este es un debate que he mantenido con muchas personas y que no termino de ver claro: ¿es mejor comprar una casa o vivir de alquiler?

Las ventajas de comprar sobre alquilar serían tener una vivienda en propiedad, que el dinero que pagas descuenta tu deuda y no "dinero perdido" como suele pensarse en los alquileres, el sentir que es tu casa y por tanto hacer con ella lo que quieras,...

Vivir de alquiler tiene otras ventajas como poder vivir donde tú elijaste, no tener una deuda de por vida a la espalda o evitarse gastos de IBI, basuras, etc. (por línea general). Además, si te quedas sin trabajo puedes dejar el alquiler e irte con algún familiar o buscar otra cosa más económica, y la libertar de poder cambiarte de ciudad o país sin tener que mantener ambas casas.

Después de escuchar muchos argumentos a favor y en contra de las distintas opciones, he llegado a la conclusión de dependerá del momento concreto, hay años que por temas fiscales y de precios compensa más adquirir una vivienda y otros en los que es mejor estar de alquiler. Teniendo en cuenta la situación actual, en la que  viviendas y alquileres están bajando, el euribor se encuentra en mínimos y hay tanta inestabilidad laboral, ¿en qué situaciones recomendaríais a una persona alquilar y en cuáles comprar?

P.D. Relacionado con lo del Euribor, el viernes vi una noticia en El Mundo que me llamó la atención:  El Euribor pierde fuerza en las nuevas hipotecas debido a que la banca prefiere apostar por el IRPH, que cotiza seis veces por encima.

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Estoy con @Mistol y @Esteban, ahora mismo por la situación de inestabilidad laboral, parece suicida atarse a un inmueble. No obstante, el alquiler dista mucho de ser la opción perfecta en este momento. Sigue siendo altos los precios y las condiciones para ambas partes no son las mejores. 

Cada uno deberá de valorar su situación personal y laboral para poder decidir en este tema. Yo de momento....sigo de alquiler :)

Me acaba de pasar @cesmostaza este simulador de ActiBva:

Simuladora alquiler compra piso

A los bancos les interesa vender porque tienen mucho stock de viviendas y por tanto la simulación no es real en los parámetros que cita para los próximos 30 años, de momento estamos en recesión y con los sueldos bajando, nadie se atreve a decir qué pasará en los próximos 30 años.

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Usando el simulador que nos pones @mariatejero, entre un alquiler de 700 euros y una compra por 198.000€ (y siguiendo con la pareja de mileuristas) con un sueldo de 2000 euros y nada de ahorros, el simulador aconseja comprar. Está claro que los precios de alquiler están muy altos por la poca tradición de alquilar que tenemos, sobre todo de los propietarios.

Pero el problema es que a fecha de hoy, quien encontrara con ese salario de dos mil euros, una entidad financiera que dé la hipoteca por 198000€.

Es decir que alquilar no es recomendable y comprar es imposible. ¡Que pais!

 

Dos aspectos clave que veo yo es la revalorización esperada del precio de la vivienda y el precio del dinero. En España hemos tenido revalorizaciones en términos reales medias en las últimos dos décadas (previo crisis), de casi el 10%, y dinero muy barato. Así estaba claro que compensaba comprar. Pero no estoy seguro de si en el futuro eso seguirá siendo así (diferenciales de hipoteca frente a Euribor del 3%, gran stock de viviendas que absorber), etc.

A mi me resulta MUY esclarecedor este análisis

En base a él, me he creado una hoja excel para jugar con los números, donde tengo en cuenta inflación, revalorización de la vivienda, precio alquiler, valores euribor, rentabilidades alternativas de invertir en FI, etc. Lo pongo aquí y os animo a que lo descarguéis, juguéis con él, miréis las fórmulas y me hagáisa cualquier crítica...me puedo haber equivocado en algo.

En ese excel me sale que en los pasados años (bajo precio del dinero, altas revalorizaciones) sí salía claro comprar, pero ahora mismo (lo contrario), mejor alquilar e invertir el resto en FI

Opiniones?

 

 

cuánta razón @Javier, como decía anteriormente, parece que ninguna opción es adecuada en este momento. Gracias por el excel @AlvaroLP, tiene muy buena pinta, aunque sigo pensando que existen otras variables no cuantificables pero muy importantes como por ejemplo, la libertad que te da un alquiler frente a una hipoteca. 

Sería muy intersante hacer simulaciones intermedias, es decir, compro casa, pero a los 5 años me tengo que ir a Alemania por trabajo, qué sucede entonces? cómo habrá progresado el mercado de la vivienda, etc...bueno las variables pueden ser infinitas.

@AlvaroLP gracias por el completísimo excel :) 

También existiría una tercera vía: alquiler con opción a compra

@Javier6, estoy de acuerdo con tu comentario. Pero desde hace un par de años, está saliendo tal cantidad de vivienda al parque del alquiler, que al menos en Madrid, vayas por donde vayas, encuentras pisos a estrenar para alquilar, por unos precios que te acuerdas del día que compraste casa :-).

Zonas centro que antes no bajaban de 1500€, ecuentras por menos de 1000€, y si tienes liquidez y negocias el pago por adelantado semestre a semestre, te hacen "una quita" de un mes gratis al año :-)

Es evidente que en la compra hay una componente emocional muy fuerte, que no se puede valorar. Pero desde el punto de vista financiero, hoy por hoy, el mismo activo entre compra y alquiler no tiene color.

Lo que no quiere decir que como siempre, depende del momento de compra. Ya que comprar no puedes no comprar todos los años. Para alguien que no haya acertado con el precio bueno, (como yo :-), que compré  ya tarde sobre plano en el 2002, y no me quejo porque podría haber sido peor...), ya se nos jodió comprar a mejor precio en unos años.

 

A priori, parece mejor el alquiler, pero, aunque viviéramos de alquiler toda nuestra vida laboral y, a la vez, ahorráramos para comprar casa al jubilarnos, ¿nos alcanzará con este dinero? Y, aunque nos alcanzara, ¿nos sobrará para complementar la pensión pública (previsiblemente menor a la actual, en términos reales)? Hay un estudio de La Caixa de febrero-2009 que viene a concluir que el promedio de las caídas del precio de la vivivienda son del 23% y duran unos 5 años, mientras que las subidas, en promedio, son del 62% y duran 6 años. Os facilito el enlace: http://pwcspain.typepad.com/files/caixa-ciclos-precios-vivienda.pdf

A raiz del comentario de @AlvaroLP creo que se nos ha olvidado una variante más, que vuelve a poner en evidencia la poca oferta de viviendas en alquiler, salvo en las grandes ciudades como nos apunta @aoshi7.

La variante a la que me refiero es que el dueño del piso puede al cabo de 5 años echarnos de la vivienda, pues la ley le permite rescindir el contrato con un simple preaviso. Que generalmente se realiza si no se acepta la subida que quiera imponer. Ello conlleva una nueva busqueda y una cierta inestabilidad en nuestra vida, que en el caso de compra no tendriamos. con ello no quiero defender la compra frente al alquiler, sino que nuestro hogar sea de alquiler o comprado, es donde llevamos a cabo los aspectos más básicos e intimos de nuestra vida y por ello necesitamos una cierta estabilidad.

Es decir la vida es dura y aun más si estamos en precario y gozamos de poco dinero, que es la madre de todos los corderos.

Hola,

 

La verdad es que para saber que es mejor hay que tener en cuenta en mi opinión 4 factores:

 

  1. Rentabilidad del ahorro del alquiler Vs. Compra
  2. Coste de la financiación de la deuda.
  3. Rentabilidad del activo inmobiliario.

Por lo demás hacer proyecciones a 30 años, me parece como poco pretencioso. Para ello, sólo pensar si alguno de vosotros sería capaz de predecir dónde está hoy hace 5 años...

 

En cualquier caso, hay una herramienta que me gustaría compartir con vosotros. Es del NYT, y es como el excel que ha usador AlvaroLP, pero en modo interactivo.

 

 

http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

 

 

 

 

 

Gracias @apandres esta herramienta es muy interesante. No acababa de ver que hubiera tanta diferencia entre un alquiler y una cuota de hipoteca como para plantearse invertir la diferencia en nada. 

También tiene sus inconvenientes el simulador del NYT.

 

Por ejemplo, no permite editar algunas magnitudes de una renta como es su duración...

 
El que dejo aqui abajo, a pesar de no ser interactivo, si que permite editar las magnitudes.

http://hipotecas.sagaz.es/index.php?EE=&capital=220000&ahorrado=&annos=40&mensualidad_alquiler=&carencia=0&IncAlq=&tip_car=capital&TAE_rendimiento_ahorro_alquiler=&eet0=3.5&diferencial=0.5&GasMenPro=&rev=13&ipc=2.5&calculo=Calcular

 

 

 

Muy interesantes los dos simuladores

Gracias

En efecto María este tema ya lo hemos hablado en alguna otra ocasión en Unience. Creo recordar que yo en esa ocasión dije que en España teníamos la cultura de la compra, parece que si no tenemos casa en propiedad es un agravio. Ahora bien las cosas desde el comienzo de la crisis han cambiado mucho por lo tanto lo inteligente y recomendable es adaptarse. Compar, pues dependerá de tu situación económica y laboral hay que hacer númenos.Fiscalmente cuándo yo hice mi hipoteca interesaba ahora parece ser que no hay decucción........Alquilar coincido con algunos comentarios, como en España no ha habido cultura de alquiler sino mayormente de compra, los alquileres están altos y muchas veces no se corresponde el precio con las prestaciones del bien alquilado, por otro lado depende de lo que queramos o podamos alquilar, mira lo que dice Esteban , que gastos de comunidad tienen los propietarios según el inmueble y el lugar donde se ubica, pues claro ante tales gastos es de suponer que lo quieran repercutir en el precio.

Resumiendo, hoy por hoy y de manera que está la cosa los inmuebles van a seguir bajando pues casi nadie puede comprar, una pareja joven mil euristas y en el supuesto que trabajen los dos pues a lo mejor lo mas sensato alquilar, hasta que las aguas vuelvan a su cauce.

Un saludo

 

Creo que @brea ha puesto las cosas muy claras y a pie de calle. No hace falta tanta macroeconomía sino las condiciones particulares de cada persona son las que decidirán independientemente de lo que sea más aconsejable.

 

Gracias a todos por vuestros comentarios :) Haciendo el resumen me he encontrado con esta noticia y me he acordado de vosotros:  La compraventa de viviendas aumenta un 17,3% en febrero

Ayer el BCE informó (datos del 2008) que el 60,1% de los hogares de la zona euro son propietarios de su vivienda principal, cuyo valor mediano en el conjunto de la unión monetaria asciende a 180.300 euros. De estos hogares, el 40,7% no tienen ninguna deuda relacionada con su vivienda principal, mientras que el 19,4% pagan una hipoteca.
Asimismo, el 23,1% de los hogares de la eurozona poseen otras propiedades inmobiliarias con un valor mediano de 103.400 euros.
El BCE también señala que el 43,7% de los hogares de la zona euro tienen algún tipo de deuda, de las que el 23,1% corresponde a deuda hipotecaria. Entre los hogares con deudas, el valor mediano de la deuda hipotecaria (68.400 euros) supera considerablemente el de las otras deudas no hipotecarias (5.000 euros).

Creo que antes de que pinchase la burburja inmobiliaria en España, incluso hoy en día todavía, el precio de la vivienda en España está muy por encima de la media Europea, menos mal que somos un pais pobre, ...

Y si en lugar de comprar o alquiler te planteas una tercera vía: vender tu casa, luego inviertes la pasta a diez años en un fodo internacional con Bestinver. A los diez años vendes el fondo y seguro te puedes comprar una casa mejor.

Si, si.. ya lo sé el tema es vender tu casa en este momento sin perder...

Existen muchos factores a tener en cuenta, para mi el más importante y creo que lo no he leido en los anteriores comentarios en la movilidad geografica en muchos empleos.

Desde luego, ahora mismo viviría de alquiler sino hubiera comprado mi vivienda hace 10 años, ya que aunque los bancos e inmobiliarias digan que han tirado el precio de la vivienda, en la zona donde yo vivo no es así.

Han bajado la vivienda en lugares descolocados sin servicios.

Por otra parte si alguien compró hace 12 años en lugares como por ejemplo universidades, estoy seguro que le ha salido muy rentable y es de las mejores inversiones siempre con suerte y haciendo las cosas bien (Si trabajas en negro o con personas dudosas corres bastantes riesgos).

 

 

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