Como actualizar el alquiler de un piso. Finect

Madrid y Barcelona son las ciudades que concentran la mayor demanda de alquiler en España. En concreto, un 35,5% de los inquilinos busca piso compartido en estas dos capitales. Esta situación ha provocado que en los últimos años los precios del alquiler hayan subido considerablemente. Por ello, no es de extrañar que quienes ya tienen su piso se formulen la clásica pregunta de cuánto me va a subir el alquiler este año.

El contrato de arrendamiento es el que tiene la respuesta a cuánto se pagará de alquiler cada año, aunque debido a los diferentes cambios legales, el momento en el que se firmase también es importante. De hecho, dependiendo del momento de la firma se utilizará un indicador u otro para actualizar el alquiler. Además, también cambia la duración mínima del contrato de alquiler según cuándo firmases tu arrendamiento.

 

¿Cuánto se espera que suba la vivienda este año?

El año 2020 parece marcar un punto de inflexión en el precio de la vivienda. Aunque los expertos en el sector esperan que el precio de la vivienda siga subiendo, lo que parece claro es que no lo hará al mismo ritmo que durante los años anteriores. En concreto, para este año se espera un encarecimiento de precios de entre el 3% y el 5% anual aproximadamente. 

Cómo se actualiza el alquiler según la fecha de firma del contrato

Los contratos antiguos tienen ciertas ventajas de los que carecen los nuevos arrendamientos. El denominado alquiler de renta antigua se aplica sobre los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 y sólo permite actualizar la renta conforme al IPC general. Esto mismo se aplicará a los alquileres anteriores a 1995 que estén sujetos a prórroga forzosa.

Para los contratos firmados hasta el 6 de junio de 2013, que son la mayoría, es probable que muchos arrendadores se pregunten cuándo se puede subir el alquiler. En estos casos, el alquiler se actualizará según lo que marque el IPC durante los cinco primeros años y la prórroga legal de tres que pueden pactar ambas partes. Los contratos de alquiler suscritos entre esa fecha y el 1 de abril de 2015 tienen sólo tres años de duración legal más una prórroga de uno en el que el alquiler sólo se podrá actualizar anualmente según lo marcado por el IPC o el sistema que arrendador e inquilino hubiesen pactado.

Los pisos alquilados desde el 1 de abril de 2015 están sujetos a la Ley 2/2015 de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Esta permite a casero e inquilino pactar libremente como debe ser la subida anual del alquiler. De hecho, si ésta no figura en el contrato, el precio no se podrá actualizar. Si el contrato recoge que el precio del alquiler se actualizará cada año, pero no la fórmula por la que se hará, habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad o IGC. Lo que no cambia es la duración mínima del contrato con prórrogas obligatorias, que sigue siendo de tres años.

El último cambio introducido por el  Real Decreto-ley de medidas urgentes para atender la emergencia social en materia de vivienda, que sustituye al fallido Real Decreto-ley 21/2018 establece cambios en cómo se calcula la renovación anual y la duración de los concretatos del alquiler. En concreto, recupera el IPC como fórmula para calcular la subida del alquiler cada año mientras dure el contrato inicial. Con la anterior ley inquilino y casero podían pactar un modelo diferente. Ahora ya no. 

Cómo calcular la subida del precio de alquiler con el IPC

Para los alquileres que usen el IPC como índice de referencia para su actualización sólo tendrán que aplicar el cambio del índice de Precios al Consumo durante el último año al precio que venían pagando por el alquiler de su casa. Pero, ¿cuándo se aplica la subida del IPC?

Como norma, siempre se usa el dato disponible del último mes al momento de la firma. Para que lo entiendas mejor, si firmaste en agosto, lo normal es que se aplique el IPC de junio, que es el que estaba publicado y confirmado en esa fecha. 

El propio INE dispone de una calculadora para dar con la evolución del IPC que puedes ver en este enlace.

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Actualización IPC 2020

En 2019, el IPC general subió un 0,8%. Con este porcentaje, ¿cuánto puede subir el alquiler? Si tenemos en cuenta este ascenso, para un alquiler de 800 euros mensuales, la actualización del IPC de alquileres supondrá un encarecimiento de 6,4 euros. Para 2020, los analistas de Funcas estiman una subida de este índice hasta el 1,1%. Todo ello, si se trasladase a cifras, la subida del IPC 2020 del alquiler supondría una aumento de unos 8,8 euros mensuales. 

Cómo actualizar tu alquiler según el IGC

Los alquileres posteriores a 2015 se actualizarán normalmente según el IGC, que se calcula tomando el IPC armonizado de la Eurozona como referencia pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad española desde 1999. En cualquier caso, este índice no podrá bajar del 0% ni superar el 2%. Así se asegura la competitividad de la economía española. A efectos prácticos, esto quiere decir que, si el índice es inferior a cero o negativo, el alquiler se mantendrá igual. El INE es el encargado de publicar el dato en este enlace.

Cuánto dura el alquiler según cuándo firmaste

La duración de los contratos de alquiler ha ido cambiando con el tiempo, como ya hemos visto. La última modifación se produjo en marzo de 2019. Esto es lo que dura el alquiler base según el año de la firma y cómo funciona la renovación a partir de ese momento:

  • Contratos anteriores a 6 de junio de 2013. La duración inicial era de 5 años y a partir de ese momento, según acuerdo entre ambas partes. 
  • Contratos hasta el 1 de marzo de 2019. La duración inicial era de tres años. A partir de ese momento, casero e inquilino podían pactar renovaciones anuales o por periodos más largos.
  • Contratos a partir del 2 de marzo de 2019. La duración incial se amplía a 5 años para los alquileres firmados desde el 2 de marzo. También aumenta lo que se conoce como prórroga tácita, que es el periodo de renovación si ninguna de las partes dice nada al respecto. Esta prórroga pasa de uno a tres años en alquileres entre particulares. Cuando el dueño es una empresa y alquila, la duración del contrato se eleva hasta los siete años como una prórroga tácita de tres ejercicios. Estas medidas no son retroactivas y no se aplican a los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley de medidas urgentes para atender la emergencia social en materia de vivienda.

¿Y la deducción por alquiler? 

¿Qué pasa con quienes están deduciendo por alquiler y renuevan contrato? Básicamente nada. Actualmente la deducción por alquiler en la renta se divide en un tramo estatal y otro autonómico. El primero sólo está disponible para alquileres anteriores al 1 de enero de 2015 y casi con seguridad el periodo inicial de alquiler ya habrá llegado a su fin. La solución de muchos caseros en estos casos pasa por hacer un nuevo contrato para actualizar el precio del alquiler más allá de los índices. 

¿Se puede seguir desgravando si se firma un nuevo contrato? La respuesta es sí, siempre que sea sobre la misma vivienda. Es decir, que si te quedas de alquiler en la casa con un nuevo contrato, Hacienda te permitirá deducir aunque la firma sea posterior al 1 de enero de 2015. 

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