Rentabilidad total vivienda y rentabilidad por alquiler. Finect

¿Qué rentabilidad se le puede sacar a una vivienda en 2019? Estos son los últimos datos disponibles sobre si es rentable comprar un piso para alquilarlo y también un nuevo simulador que permite calcular la rentabilidad de invertir en vivienda.

Con la recuperación del mercado inmobiliario, muchos españoles se vuelven a preguntar si la vivienda vuelve a ser un activo rentable. De hecho, ha sido de los pocos que han dado rentabilidad en 2018. Además, las últimas ayudas al alquiler aprobadas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 han recuperado la idea de si merece la pena comprar una casa para alquilar en 2019. ¿Qué dicen los datos? 

La rentabilidad total de una vivienda en España lleva tres años encadenando subidas con cifras no vistas desde 2007. Aunque todavía sigue siendo un activo rentable para los inversores, los últimos datos del Banco de España señalan un descenso en la rentabilidad de algunas capitales de provincia debido a las subidas experimentadas en el precio del alquiler.  Actualmente, la rentabilidad media total de una vivienda en España se sitúa en el 10,7%. Al final de este artículo encontrarás una herramienta interactiva que te permitirá calcular la rentabilidad de comprar un piso para alquilar. Con todo, debes tener en cuenta que, como sucedió durante la última crisis, la vivienda es un activo en el que puedes encontrar problemas de liquidez en momentos complicados de mercado. Por ello, si no tienes claro qué hacer lo mejor será consultar a un asesor financiero. 

 

Qué rentabilidad se puede sacar a una vivienda

El Banco de España ofrece trimestralmente los cálculos sobre la rentabilidad anual total de una vivienda, es decir, sumando la rentabilidad del alquiler y la propia subida del precio de los inmuebles, es decir, la plusvalía que obtendríamos por venderla.

Esa cifra llegó a sobrepasar el año pasado la barrera del 11%, unos números que no se veían en España desde momentos antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2007. No obstante, en lo que va de 2019 la rentabilidad total de la vivienda se ha reducido hasta el 10,7%, según los últimos datos disponibles en relación al primer trimestre del año publicados por el Banco de España. 

De esa cifra, un poco menos de la mitad, un 3,9%, vendría por el alquiler y el resto es debido a lo que se ha revalorizado su precio.

Aquí puedes ver una evolución de la rentabilidad de la vivienda trimestral hasta marzo de 2019. Como puedes ver en el gráfico, todavía está lejos de los máximos, pero ha subido con mucha fuerza en los últimos años. Entre los años 2000 y 2005 la rentabilidad total superaba el 20%. Se trata de datos agregados, al final del artículo puedes ver más detalle sobre ciudades españolas.

rentabilidad_total_vivienda_espana_finect

Una manera de saber si compras barato o caro en función de la rentabilidad que puedas sacar a la vivienda por la vía del alquiler es hacer el siguiente cálculo: ¿cuánto tardaría en recuperar lo que me costó la vivienda si la alquilo?

La respuesta la tiene el PER, una ratio que se utiliza en bolsa para saber si una acción está cara o barata y que en este caso se calcularía así:

Veámoslo con el siguiente ejemplo:

Precio vivienda: 150.000 euros

Alquiler mensual : 1.000 euros

Al año, el alquiler supone: 12.000

PER= Precio vivienda / alquiler anual 

150.000 / 12000 = 12,5 años tardaríamos en recuperar la inversión

Cuál es la rentabilidad por alquiler de vivienda

¿Cómo ha cambiado el perfil del inversor en vivienda? "El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender", explica Fernando Encinar, director de estudios de Idealista. Según el propio portal inmobiliario, los precios del alquiler habrían subido un 50% en los últimos cinco años, unos datos de los que se ha hecho eco recientemente el Banco de España. Con todo, el precio dependerá de otros muchos factores, como las condiciones de la vivienda, el barrio o la población. 

La subida de los precios del alquiler, alimentada por la recuperación económica y por el auge de los pisos turísticos en determinadas ciudades, ha hecho que muchos se planteen comprar piso para alquilar. Pero, ¿cómo calcular la rentabilidad del alquiler? Si estás buscando una fórmula para calcular tu caso personalizado, prueba el simulador que te dejo a continuación, con el que podrás hacerte una idea de si te merece la pena invertir en vivienda para alquilar.

Según los últimos datos disponibles, los de marzo de 2019, el alquiler de una vivienda en España ha tenido una rentabilidad a 12 meses del 3,9%. Una cifra que dista de los mínimos vistos en el año 2008, cuando el rendimiento era del 2,8% y que está cerca de duplicarlos. 

rentabilidad_alquiler_vivienda_finect

Estos datos sobre la rentabilidad de la vivienda han sido desglosados por el Banco de España en su último informe sobre la evolución reciente del mercado del alquiler en nuestro país. En este, el organismo argumenta que, pese a que todavía la vivienda sigue siendo un activo atractivo para el inversor, su rentabilidad se estaría reduciendo en ciudades como Madrid o Barcelona debido al notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017. Según el gráfico del informe que os dejamos aquí abajo, las ciudades más rentables para el alquiler serían Murcia, Lérida, Tenerife, Huelva y Cuenca. En el lado opuesto se situarían San Sebastián, Pamplona, La Coruña, Cádiz u Ourense. 

rentabilidad_vivienda_banco_espana_finect_1

En esta píldora puedes orientarte sobre si compensa comprar casa para alquilar en tu caso particular

Si además estás pensando en comprar una vivienda, con esta píldora puedes ver qué casa te puedes permitir según el dinero que entre en casa cada mes. 

Evolución histórica de la rentabilidad de una vivienda y por alquiler en España

Esta es la serie histórica de la evolución de la vivienda en España: qué rentabilidad supone haber tenido una vivienda y cuánto se puede sacar por alquilar una casa, según el Banco de España.

Fecha Rentabilidad anual de la vivienda Rentabilidad bruta alquiler
mar. 2000 19,9 6,5
jun. 2000 20,5 6,4
sep-00 21,5 6,3
dic. 2000 21,4 6,1
mar. 2001 21,8 6,0
jun. 2001 21,8 5,8
sep-01 20,9 5,7
dic. 2001 20,7 5,5
mar. 2002 21,2 5,4
jun. 2002 19,9 5,2
sep-02 22,9 5,1
dic. 2002 23,1 5,0
mar. 2003 22,2 4,8
jun. 2003 23,6 4,8
sep-03 21,1 4,5
dic. 2003 21,9 4,4
mar. 2004 21,3 4,3
jun. 2004 21,6 4,2
sep-04 21,4 4,1
dic. 2004 21,4 3,9
mar. 2005 21,6 3,8
jun. 2005 22 3,7
sep-05 21 3,6
dic. 2005 19,5 3,5
mar. 2006 19,5 3,4
jun. 2006 18,1 3,3
sep-06 17,7 3,2
dic. 2006 17,2 3,1
mar. 2007 16,1 3,0
jun. 2007 14,6 3,0
sep-07 12,1 2,9
dic. 2007 8,6 2,9
mar. 2008 5,6 2,8
jun. 2008 2,5 2,8
sep-08 -0,2 2,8
dic. 2008 -2,6 2,8
mar. 2009 -4,7 2,8
jun. 2009 -4,8 2,9
sep-09 -4 3,0
dic. 2009 -1,3 3,1
mar. 2010 0,2 3,1
jun. 2010 2,3 3,2
sep-10 1 3,2
dic. 2010 1,3 3,2
mar. 2011 -0,9 3,3
jun. 2011 -3,5 3,3
sep-11 -4,1 3,3
dic. 2011 -7,8 3,3
mar. 2012 -9,1 3,4
jun. 2012 -10,9 3,5
sep-12 -11,6 3,6
dic. 2012 -9 3,8
mar. 2013 -10,3 4,0
jun. 2013 -7,9 4,1
sep-13 -3,6 4,3
dic. 2013 -3,5 4,3
mar. 2014 3 4,6
jun. 2014 5,4 4,7
sep-14 4,9 4,6
dic. 2014 6,4 4,6
mar. 2015 6,1 4,6
jun. 2015 8,6 4,6
sep-15 9,1 4,6
dic. 2015 8,8 4,5
mar. 2016 10,9 4,6
jun. 2016 8,3 4,4
sep-16 8,4 4,4
dic. 2016 8,8 4,4
mar. 2017 9,6 4,3
jun. 2017 9,8 4,3
sep-17 10,9 4,3
dic-17 11,4 4,2
mar.-18 10,4 4,1
jun.-18 10,9 4,1
sep.-18 11,2 4,0
dic.-18 10,6 4,0
mar.-19 10,7 3,9

Las ciudades más rentables para invertir en vivienda

Antes de nada debes tener en cuenta sobre el siguiente análisis que los precios continuarán evolucionando en el futuro. Además, comprar muy "barato", al igual que sucede en bolsa, no es lo único que debes mirar. Es inevitable que te hagas la pregunta de por qué está tan barato, analizar la calidad del activo, las perspectivas económicas de la zona, etc...

Con todo esto claro, estas son las ciudades españolas en las que menos se tarda en rentabilizar una vivienda. Es decir, aquellas en las que alquilando tardaríamos menos años en sufragar el coste de adquirir la vivienda (cálculos elaborados a partir de datos de Idealista a cierre de 2018, es decir, para vivienda de segunda mano).

Utilizando ese cálculo y cruzando las estadísticas de precios de alquiler y vivienda de segunda mano que publica Idealista, entre las ciudades españolas en las que menos se tarda en recuperar la inversión en vivienda se encuentran Lleida y Santa Cruz de Tenerife, donde la ratio es inferior a 14 años. En Santa Cruz, además, el número de años se ha reducido considerablemente desde los 19 años que se necesitaban en 2015. ¿El motivo? La espectacular subida del precio del alquiler (de los 5,8 a los 8,7 euros el metro cuadrado en los últimos 3 años), según estos datos. 

En Huelva, Almería, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Tarragona, Alicante y Ávila, el número de años necesarios para recuperar la inversión por la vía del alquiler se sitúa entre los 14 y los 16 años. De todas ellas, destacan Almería y Murcia, donde la vivienda se ha abaratado en términos de rentabilidad frente a 2015 (antes eran necesarios algo más de 19 años de alquiler en ambas para recuperar el precio de la vivienda).

Las ciudades donde más se tarda en recuperar la inversión

Por el contrario, en las ciudades en las que más años se tarda en recuperar la inversión alquilando se encuentran las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona, además de San Sebastián (24), Ourense y A Coruña. En ambas capitales gallegas, sin embargo, el dato era muy superior en 2015. La subida del precio del alquiler y la estabilidad del de compraventa para vivienda de segunda mano, ha hecho que el número de años haya caído de los 29,6 a los 23 en Ourense y de los 27,9 a los 21,5 en A Coruña, según esta estadística.

Respecto a Madrid y Barcelona, en ambas ciudades hacen falta unos 21 años de alquiler para recuperar el precio de adquirir una vivienda. La segunda lectura es que el dato apenas ha variado en los últimos 3 años, debido a que la subida de precio se ha producido tanto en alquiler como en compraventa. Como ves, lo de "caro" o "barato" es relativo, ya que en estas dos grandes ciudades el dato apenas ha variado y no por ello quiere decir que sean zonas en las que no invertir. Todo depende de lo que busques como inversor y de tu horizonte temporal. 

Por distritos, el de Salamanca en Madrid (27 años) y el de Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona (26,3 años), son los que más paciencia requieren para recuperar la inversión alquilando. En el otro lado, Villaverde y Puente de Vallecas son los distritos madrileños en los que menos se tarda (entre 12 y 13 años), y su homólogo en Barcelona es Nou Barris, donde ocupa 14,7 años. 

Si dejamos de lado el valor de la vivienda -porque, por ejemplo, ya esté amortizada- las ciudades con los alquileres más caros en la actualidad son Barcelona (15,2 euros m2), Madrid (14,7 euros m2), San Sebastián (13,9 euros m2), Palma de Mallorca (13,5 euros m2) y Bilbao (11,9 euros m2), según los precios que monitoriza Idealista, a cierre de julio de 2019.


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