La hipoteca inversa es una forma de obtener una renta para completar tus ingresos al jubilarte aprovechando tu casa. Puede ser muy útil, pero también tiene sus riesgos.

Hipoteca Inversa. Finect

Existen muchas formas de aprovechar una casa para tener una jubilación mejor y también de complementar la pensión pública. La más habitual es planificar el retiro y ahorrar a través de productos como planes de pensiones o fondos de inversión, por ejemplo.

Para quienes ya han cumplido la edad de jubilación o están a punto de cumplirla hay una alternativa adicional que se centra en su casa: la hipoteca inversa.

Qué es una hipoteca inversa

La Guía sobre hipoteca inversa del Banco de España que puedes descargar aquí define la hipoteca inversa como “un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65”.

El propio nombre de hipoteca inversa describe muy bien este producto financiero que puede usarse en la jubilación. Y es que de forma muy resumida se trata de un dinero que el banco te dará por la casa durante tu vida mientras tú puedes seguir utilizándola. Al fallecer y dependiendo de la modalidad, tus herederos podrán elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda o cobrar lo que resta del préstamo (si es que resta algo). Más adelante abordamos esta cuestión en profundidad.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

p¿Quiénes pueden solicitar una hipoteca inversa? Este producto está limitado de entrada a mayores de 65 años, aunque también pueden acceder a ella personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. A partir de ahí, cada entidad puede restringir este préstamo sobre la vivienda a mayores de 70 años o la edad que estimen oportuna.

Como es lógico, también es necesario contar con una vivienda en propiedad, a poder ser, libre de cargas –de ahí que sea tan importante la cancelación de la hipoteca anterior-. En caso de no haber terminado de pagar la hipoteca, el préstamo de la hipoteca inversa se ampliaría para hacer frente a ella. Es decir, que si quedan 50.000 euros por pagar de hipoteca, a la valoración de la casa se sumarían esos 50.000 euros como parte del préstamo de la hipoteca inversa.

Lo ideal es que la casa sea la vivienda habitual, ya que en este caso no habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al constituir el préstamo. Sin embargo, una segunda vivienda sería igual de válida.

En este sentido, la mayoría de bancos buscarán viviendas de alto valor, que les permitirán sacar más partido al préstamo y protegerse mejor.

 

¿Puedo solicitar una hipoteca inversa sobre una casa con hipoteca?

¿Es posible contratar una hipoteca inversa con una vivienda que ya está hipotecada? La respuesta es negativa con un "pero". El banco te exigirá que antes canceles el préstamo, pero en la mayoría de casos te adelantará el dinero para hacerlo. 

Si el banco te concede una hipoteca inversa es porque le interesa y también le seguirá interesando aunque tú recibas menos dinero como renta y algo más como adelanto para pagar la hipoteca todavía pendiente. 

¿Qué renta se puede obtener con una hipoteca inversa?

La cantidad del préstamo estará ligada al valor de la vivienda y la forma en la que quieras cobrar. En caso de cobrarla toda de golpe, la cantidad será la tasación que el banco haga de la casa. Sin embargo, lo normal es usar la hipoteca inversa para obtener una renta mensual, trimestral o semestral.

En este caso la renta dependerá del valor de la vivienda por un lado y de la edad del contratante. Para que lo entiendas mejor, si la contratas a los 75 años podrás cobrar más cada mes que si lo haces a los 65 años. La razón es que hay 10 años menos de rentas a cobrar sobre el valor de la casa.

¿Se termina el dinero de la hipoteca inversa?

Existen varias modalidades de este préstamo hipotecario. Con la más básica el préstamo dará lo que valga la casa. Una vez se termine, se acaba también el dinero a percibir. En otras palabras, cobrarás por la hipoteca inversa lo que te den por la casa durante el tiempo que dure el dinero en función de lo que quieras cobrar cada mes. A modo de ejemplo, una casa valorada en 100.000 euros dará para cobrar 10.000 euros al año durante 10 años.

Como esta cantidad no siempre es suficiente, la banca dispone de una solución. La mayoría de bancos permiten contratar un seguro de rentas vitalicias diferido. Con este seguro si la persona o personas que firman sobrevive la edad calculada para la operación (si se termina el dinero de la hipoteca) seguiria cobrando su renta mensual. Eso sí, estos seguros suelen ser caros y muchas entidades tratarán de cobrarlos en un pago único al principio de la firma de la hipoteca.

Este pago único del seguro de rentas de la hipoteca inversa implica adelantar todo el dinero del seguro en un único pago en lugar de abonarlo mensualmente.

¿Se pagan impuestos por la hipoteca inversa?

El dinero que se recibe por esta vía cuenta con ventajas fiscales. Estas cantidades no están sujetas a tributar en el IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas a efectos de hacer la declaración de IRPF.

En otras paralabras, no vas a tener que pagar impuestos por la hipoteca inversa

La cosa cambia cuando se recibe el dinero del seguro de rentas, ya que ese capital sí que paga impuestos en el IRPF 2017. Esto ocurriría cuando se agota el dinero de la vivienda porque la persona mayor ha superado la esperanza de vida con la que trabajaba el banco. En este caso y siempre que el contrato de hipoteca inversa así lo epstiple, se activará un seguro de rentas vitalicias diferidas por las que hará que pagar en la declaración de la renta. La cantidad a abonar será de solo el 1,44% de lo recibido gracias a las ventajas fiscales con las que cuenta. 

Cómo se devuelve el dinero de la hipoteca inversa

La persona jubilada que firma la hipoteca inversa no tiene que devolver ningún dinero. A diferencia de un préstamo normal en el que la cantidad a devolver se va reduciendo, con la hipoteca inversa esta cantidad sólo sube. Quienes pagarán al final serán los herederos, aunque en realidad no tendrán que aflojarse los bolsillos si no quieren.

Al fallecer el titular los herederos podrán elegir entre devolver el dinero al banco para quedarse con la vivienda, vender la vivienda y pagar la deuda e incluso suscribir una nueva hipoteca para ir pagando poco a poco la deuda generada. La mayoría de entidades les darán un año para hacer frente a la deuda, que habitualmente será muy inferior al valor de la casa. Tanto es así que lo normal es que apenas se consupma un 50% de lo que vale la vivienda hipotecada en el mercado.

¿Y se podría cobrar lo restante del préstamo y que el banco se quede con la casa? Se puede plantear al banco esa solución, pero ninguna entidad aceptará. Y es que el banco suele tener poco interés en quedarse con la vivienda. Es más, si lo hace habría que desconfiar porque entonces su valor de mercado sería muy superior al del remanente del préstamo.

¿Se puede cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?

Si. Toda hipoteca inversa debe poder cancelarse de forma anticipada en cualquier momento. Es más, la mayoría de entidades no suelen cobrar comisiones hipotecarias adicionales.

El dinero a devolver será el que el banco nos haya prestado más los gastos de constitución de la hipoteca y, por supuesto, los intereses.

¿Cambia la casa de titular con una hipppoteca inversa?

La vivienda hipotecada no cambia de titularidad en ningún momento. En otras palabras, la vivienda seguirá siendo de la persona que firma el préstamo que, además, podrá seguir viviendo en ella.

Como cualquier hipoteca, esta no es más que un préstamo en el que la casa actúa como garantía. Tú sigues siendo el propietario.

¿Puedo alquilar mi casa con una hipoteca inversa?

pComo la casa sigue siendo propiedad de la persona mayor podrá hacer con ella lo que quiera incluso venderla, siempre que cancele la hipoteca inversa que ha firmado. 

¿Qué gastos tiene una hipoteca inversa?

Para formalizar un préstamo de hipoteca inversa para completar la jubilación habrá que hacer frente al AJD, salvo que se trate de la vivienda habitual. A estos costes se añaden los de la notaría y el registro, así como los de apertura y constitución del préstamo. Lo normal es que el banco adelante estos gastos a cuenta del préstamo.

Lo que sí habrá que pagar en el momento es el coste de tasación de la vivienda, que puede ascender a más de 400 euros en el mejor de los casos.

A estos hay que añadir los propios de los intereses que cobrará el banco, que serán mayores cuanto más tiempo dure la hipoteca.

¿Qué cobra el banco por hacer una hippoteca inversa?

El banco es una de las partes interesadas en firmar este tipo de préstamo. La entidad financiera cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona que firma la hipoteca inversa. Este tipo de interés se verá reflejado al final del préstamo, cuando llegue el momento de recuperar la vivienda, es decir, de cancelar el préstamo.

Al cancelar el préstamo de la hipoteca inversa, la entidad hará cuentas. Al dinero que haya recibido la persona mayor se sumarán los gastos iniciales y los intereses generados. Esa será la cantidad prestada y que habrá que devolver para quedarse con la casa. 

Ventajas de la hipoteca inversa

La principal ventaja de un préstamo de hipoteca inversa es que permite monetizar un activo, la casa, sin tener que venderlo ni alquilarlo. Si tienes claro que con la pensión pública no vas a tener suficiente, este producto te permitirá obtener unos ingresos adicionales sin renuncar a tu vivienda ni tener que pagar un alquiler.

Además, permite que los herederos puedan recuperar la casa si lo desean o, en su defecto, cobrar el dinero que reste del préstamo. 

¿Qué riesgos tiene una hipoteca inversa?

El principal riesgo de la hipoteca inversas está en la contratación del seguro de rentas vitalicias derivadas. Si se paga en forma de prima única, hará que suba muchísmo el precio final. A modo de ejemplo: para un préstamo de 664.526 euros contratado en 2013 por una persona de 85 años y que se activaría cumplidos los 93, la prima única fue de 211.000 euros.

La otra gran desventaja de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación. Además, podría darse el caso de que, llegado el momento, la vivienda valga menos que el préstamo. Esta carga la asumirían los herederos - aquí puedes ver cómo es el proceso de una herencia-.