Santander Banif Inmobiliario, ¿por qué este caos?
Hay decisiones que, a priori, resultan difíciles de entender por más que
se le de vueltas al asunto. Cuando escribí la semana pasada el post El desastre de los fondos inmobiliarios
no pensé que fuera a llegar a estos niveles, pero este lunes se ha
conocido que Santander
va a congelar
al menos el 90% del dinero que más de 50.000 clientes tienen
depositados en el Santander Banif Inmobiliario, el mayor fondo de
inversión inmobiliario español. La decisión, como no podía ser de otra
manera, ha desatado la polémica a lo largo de los comentarios en las
noticias, blogs y foros especializados. Sorprende más todavía por la
solución que se le había dado a un problema similar desde su gran rival.
La semana pasada podíamos leer en Expansión
que BBVA, ante una situación similar, decidió avisar primero a los
participes de su fondo inmobiliario de que tenían una última oportunidad
de sacar todo su dinero hasta dentro de dos años. Casi todos los
inversores se salieron, y lo que hizo BBVA fue poner dinero propio
-1.600 millones de euros- en el fondo para dar liquidez a los partícipes
que quisieron salirse antes de su último aviso y evitar malvender los
activos en cartera. [caption id="attachment_1333"
align="alignright" width="340" caption="El
Centro Comercial Plenilunio es uno de los edificios más valorados en la
cartera del Santander Banif Inmobiliario"]
[/caption] ¿Por qué Santander no ha optado por una solución parecida?
Una respuesta evidente es que desde esta entidad no están dispuestos a
poner cerca de 2.500 millones de euros para dar salida a los partícipes
de este fondo. ¿Pero por qué no? Al final, se supone que el equipo
gestor de Santander Real Estate deben estar compuesto de gestores que
debían conocer que el mercado inmobiliario se estaba frenando. ¿Por qué
no vendieron estos activos antes? Imaginemos que no lo hicieron por
considerar que tenían activos de muy buena calidad. ¿Por qué entonces no
los quiere Santander para sí? Es evidente que en Santander se habrá
analizado la decisión que tomó hace poco BBVA. ¿Quién ha decidido en
Santander no invertir en estos activos? ¿Tanta capacidad de depreciación
ve el banco en estos edificios que su gestora de patrimonios
inmobiliarios tenía en cartera para no invertir en ellos? ¿A quién
venderá la gestora ahora estos activos ahora para obtener la liquidez
para hacer frente a los reembolsos? Creo que este proceso debería ser
hipertransparente y que la CNMV debería estar muy encima. Sólo hace
falta darse una vuelta por los foros y blogs para escuchar decenas de
teorías conspiratorias al respecto. ¿Por qué se ha gestionado tan mal la
comunicación sobre el producto en los últimos meses? ¿Por qué en
diciembre se anunció, de pronto, una tasación extraordinaria del fondo,
muy poco después de la ventana de liquidez de octubre? ¿Por qué no se
hizo esto un año antes, cuando empezó a pincharse la burbuja
inmobiliaria o en marzo de 2008, cuando hubo un cambio en la
contabilidad de los mismos? ¿Por qué nadie pensó que hacer esta tasación
extraordinaria crearía una alarma que llevaría forzosamente a lo que ha
pasado ahora, si el propio banco no lo remediaba? A mi, cuando estaba en
prensa, los responsables de la gestora de Santander me dijeron que el
producto seguiría dando rentabilidades estables porque la valoración que
se tomaba para hacer el valor liquidativo era la más baja de las dos
posibles, que son capitalización de las rentas (alquileres) y valor de
tasación de los activos. Y me decían que ahora se utilizaba la primera y
que la segunda tenía que bajar una barbaridad para empezar a ser la que
definiera el valor liquidativo por lo mucho que habían subido en los
últimos años (un argumento que a mí me pareció que tenía sentido y así
lo traslade a mis informaciones). ¿Tanto ha bajado ya? Las tasaciones
oficiales no reflejan un desplome importante de los precios por ahora.
¿Se ha cambiado la forma de valorar sobre la marcha? Si se ha hecho,
¿por qué no se ha avisado antes a los partícipes para que puedan salir?
Esta noticia ha hecho un muy flaco favor, evidentemente a los partícipes
de este producto, pero también causará daños colaterales a los otros
fondos inmobiliarios: muchos inversores pensarán "si el más grande
congela los reembolsos sin previo aviso por no tener liquidez para los
reembolsos, ¿qué no será susceptible de sufrir el más pequeño?".
También ha hecho un flaco favor a la red comercial del banco, que va a
tener que dar explicaciones muy difíciles de entender a los más de
50.000 partícipes del producto. Y, sobre todo, deja muchas preguntas sin
responder, sobre las que convendría tener más claridad.