La vivienda ha sido uno de los pocos activos que ha dado alegrías en el último año a los inversores. Frente a los números negativos que ha presentado, por ejemplo, la bolsa, rentabilizar un inmueble en España ha supuesto un flamante un 11,2% anual (con datos a cierre del tercer trimestre).

Ese dato, calculado por el Banco de España, tiene en cuenta tanto la revalorización del precio del inmueble como la rentabilidad bruta de alquilarlo. Pero la mejora del mercado inmobiliario se ha producido de manera desigual en las distintas zonas de España y eso provoca que haya zonas en las que la vivienda se haya abaratado más en términos de rentabilidad que en otras.

La respuesta la tiene el PER, una ratio que se utiliza en bolsa para saber si una acción está cara o barata y que en este caso indica cuánto se tarda, si alquilamos una vivienda, en recuperar lo que nos ha costado comprarla. 

Veámoslo con el siguiente ejemplo:

Precio vivienda: 150.000 euros

Alquiler mensual : 1.000 euros

Al año, el alquiler supone: 12.000

PER= Precio vivienda / alquiler anual 

150.000 / 12000 = 12,5 años tardaríamos en recuperar la inversión

Es una aproximación, obviamente el cálculo no tiene en cuenta ni los gastos que pagamos como propietario (IBI, comunidad, etc...) ni los que puedan derivarse de desperfectos o mantenimiento necesario de cara a mantener la vivienda en el mercado del alquiler. 

Las ciudades donde menos se tarda en recuperar la inversión

Utilizando ese cálculo y cruzando las estadísticas de precios de alquiler y vivienda de segunda mano que publica Idealista, entre las ciudades españolas en las que menos se tarda en recuperar la inversión en vivienda se encuentran Lleida y Santa Cruz de Tenerife, donde la ratio es inferior a 14 años. En Santa Cruz, además, el número de años se ha reducido considerablemente desde los 19 años que se necesitaban en 2015. ¿El motivo? La espectacular subida del precio del alquiler (de los 5,8 a los 8,7 euros el metro cuadrado en los últimos 3 años), según estos datos. 

En Huelva, Almería, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Tarragona, Alicante y Ávila, el número de años necesarios para recuperar la inversión por la vía del alquiler se sitúa entre los 14 y los 16 años. De todas ellas, destacan Almería y Murcia, donde la vivienda se ha abaratado en términos de rentabilidad frente a 2015 (antes eran necesarios algo más de 19 años de alquiler en ambas para recuperar el precio de la vivienda).

De todas maneras, esta ratio tiene que ponerse en contexto. Primero, porque corresponde a los datos de cierre de año y los precios continuarán evolucionando en el futuro; segundo, porque comprar muy "barato", al igual que sucede en bolsa, no es lo único que debemos mirar. Debemos preguntarnos por qué está tan barato, analizar la calidad del activo, las perspectivas económicas de la zona, etc...

Las ciudades donde más se tarda en recuperar la inversión

Por el contrario, en las ciudades en las que más años se tarda en recuperar la inversión alquilando se encuentran las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona, además de San Sebastián (24), Ourense y A Coruña. En ambas capitales gallegas, sin embargo, el dato era muy superior en 2015. La subida del precio del alquiler y la estabilidad del de compraventa para vivienda de segunda mano, ha hecho que el número de años haya caído de los 29,6 a los 23 en Ourense y de los 27,9 a los 21,5 en A Coruña, según esta estadística.

Respecto a Madrid y Barcelona, en ambas ciudades hacen falta unos 21 años de alquiler para recuperar el precio de adquirir una vivienda. La segunda lectura es que el dato apenas ha variado en los últimos 3 años, debido a que la subida de precio se ha producido tanto en alquiler como en compraventa.

Por distritos, el de Salamanca en Madrid (27 años) y el de Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona (26,3 años), son los que más paciencia requieren para recuperar la inversión alquilando. En el otro lado, Villaverde y Puente de Vallecas son los distritos madrileños en los que menos se tarda (entre 12 y 13 años), y su homólogo en Barcelona es Nou Barris, donde ocupa 14,7 años. 

Si dejamos de lado el valor de la vivienda -porque, por ejemplo, ya esté amortizada- las ciudades con los alquileres más caros son Barcelona (17,3 euros m2), Madrid (16,2 euros m2), San Sebastián (15,3 euros m2), Palma de Mallorca (12,3 euros m2) y Bilbao (11,9 euros m2), según los precios que monitoriza Idealista, a cierre de 2018.

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