El sector inmobiliario se ha convertido en terreno abonado para las reclamaciones. Después de la cláusula suelo y del IRPH ha llegado el turno del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La famosa plusvalía municipal también se puede reclamar, aunque sólo en determinados casos.

Precio del alquiler de viviienda

En qué consiste la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) es un impuesto municipal que gestionan los ayuntamientos. Está regulado por el RD 2/2004, de 5 de marzo, y se aplica a cualquier transmisión de la propiedad de un terreno o inmueble.

El impuesto se paga en función del aumento de valor del terreno en los últimos 20 años desde la compra de la casa hasta su transmisión. A diferencia del Impuesto sobre el Patrimonio o el IVA, que sólo se aplican al comprar una vivienda, la plusvalía municipal tiene carácter universal ante cualquier cambio de titularidad. Para que lo entiendas mejor, si heredas una casa tendrás que añadir la plusvalía a los impuestos de la herencia, al igual que si realizas una donación o si hay una compraventa, una permuta, una enajenación por subasta… Incluso en caso de usufructo de la vivienda sería necesario pagar el impuesto.

Quien paga la plusvalía municipal y a cuánto asciende

Como norma general, la plusvalía municipal la paga quien transmite la vivienda. Esta es la regla que se aplica cuando el dueño del piso gana dinero, es decir, que la transmisión se realiza a título oneroso.

En caso de que no haya contraprestación la plusvalía general la pagará quien adquiere el piso. Esto es precisamente lo que ocurre con una donación, donde se aplica el mismo precepto que al pagar el Impuesto sobre Donaciones.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal? Al ser un impuesto local, dependerá de cada ayuntamiento. Cada consistorio cuenta con su propia tabla de tipos y de bonificaciones en función del tipo de traspasos que quieren premiar.

Lo que no cambia es la forma de calcular la plusvalía municipal. Para dar con el dinero del impuesto se usará como base el valor del terreno que figure en el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

¿Sabes cuanto te supone la Plusvalía Municipal?:


Cuando se puede reclamar la plusvalía municipal

Como ya te hemos contado, la plusvalía se aplica sobre cualquier transmisión de la vivienda. Ahí es precisamente donde ha surgido la discrepancia legal. ¿Qué ocurre si has perdido dinero con la venta de la casa? ¿También hay que pagar la plusvalía municipal si vendes a pérdida?. Sí, según el ayuntamiento, No, según la justicia, Tribunal Supremo y Tribunal Constitucional incluidos.

La sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo sobre la plusvalía municipal es clara: la fórmula que usan los ayuntamientos para calcular el IVTNU no es correcta y si hay pérdida del valor no habría por qué pagar. Aquí puedes ver la sentencia concreta. Además, el Tribunal Supremo ratificó esta decisión en Sentencia del 17 de julio de 2017.

En esta misma línea, el Tribubal Supremo ha fallado sobre la STC 59/2017, ha ratificado dicha sentencia esclareciendo en qué casos se puede cobrar la plusvalía municipal.

La traducción es que si has vendido el piso con pérdidas y has tenido que pagar la plusvalía municipal podrás reclamar. Y es que la justicia entiende que si no hay ganancia en la operación no debería cobrarse un impuesto adicional. Eso sí, habrá que asegurarse que la pérdida es achacable al deterioro del valor del terreno y no de la construcción. En este último caso no cabría reclamación, ya que el valor del terreno sí habría aumentado.

Además, sólo podrán reclamar quienes hayan pagado el impuesto hace menos de cuatro años. La razón es que no se pueden revisar los procesos fenecidos, como explica José María Salcedo desde Ático Jurídico. Hacienda permite la revisión de las autoliquidaciones de impuestos durante un plazo de cuatro años desde su presentación. Este es el periodo que hay para reclamar.

Cómo demostrar que no ha habido ganancia para librarse de la plusvalía municipal

La sentencia es clara y estabece que es el contribuyente quien debe demostrar que no está obligado a pagar el impuesto municipal. En otras palabras, que ha sufrido pérdidas al vender su casa o que no ha existido ganancia patrimonial.

El Tribunal Supremo no ofrece una fórmula universal para acreditar que no existe plusvalía, pero sí que pone algunos ejemplos. En conreto, se refiere a la diferencia entre el valor de aduiqisicón y de transmisión que quedaría reflejado en las escrituras públicas.

También sería válido la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y otros informes periciales que acrediten que el valor del terreno no ha aumentado y que la operación no ha generado plusvalías. 

Con esto en mente, ¿te puedes negar a pagar la plusvalía municipal si has vendido en pérdidas? Puedes argumentar con la administración pública antes de abonar las cantidades que te reclamen o pagarla y después reclamar sabiendo que tienes razón. La segunda es quizás la que menos problemas puede generar ahora mismo. 

Cómo reclamar la Plusvalía Municipal

Al igual que la cláusula suelo hay que reclamarla ante el banco, la plusvalía municipal hay que reclamarla ante el ayuntamiento. Si el consistorio te da la razón en primera instancia el proceso será gratis. En caso contrario habrá que contratar a un abogado para iniciar el proceso contencioso-administrativo.

El primer paso para recuperar la plusvalía municipal es calcular si pagaste de más en su momento al vender la casa y revisar si no han pasado más de cuatro años desde que lo hiciste.

A partir de ahí estos son los pasos para reclamar el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Presentar una reclamación ante el ayuntamiento

Hay que entregar al ayuntamiento una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos por la plusvalía municipal. Se trata de un escrito tipo bastante sencillo. En este enlace puedes ver un modelo de reclamación de la plusvalía municipal donde deberán constar la cantidad que se reclama y el ayuntamiento en el que se hizo el pago.

En caso de que el ayuntamiento te dé la razón, ahí terminará el proceso. Si no lo hace, habrá que seguir reclamando.

Reclamación económico-administrativa

En caso de que el ayuntamiento no te dé la razón, dispones de 30 días para presentar un recurso de reposición ante el ayuntamiento o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Municipal. Para la primera opción no necesitarás un abogado, pero sí que es recomendable, como para la segunda.

Juicio por la plusvalía municipal

Esta es la última vía para lograr la devolución de la plusvalía municipal. Dispones de un plazo de dos meses para llevarla a cabo. La ventaja es que la jurisprudencia está a tu favor.

También te puede interesar:

Reclamar cláusula suelo

Reclamar IRPH

Reclamar hipoteca multidivisa