Cuánto vale tu casa para Hacienda y el Estado

El Gobierno modificará vía Real Decreto la ley vigente para que sea el banco quien asuma el pago del IAJD de las hipotecas. Según los cálculos de Gestha, los nuevos hipotecados se ahorrarán cerca de 1.100 millones de euros al año a una media de 2.500 euros por hipoteca. Una gran noticia para quienes están pensando en comprar casa que podría llegar acompañada de una no tan buena.

Entre las medidas del anteproyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal se esconden cuestiones como incluir a los Unit Linked dentro del Impuesto sobre el Patrimonio o cambiar cómo se calcula el valor de la vivienda al comprar casa de segunda mano, heredar o donar un inmueble. En concreto, el anteproyecto altera el cálculo en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se aplica a compras de segunda mano, y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que afecta a herencias y donaciones.

Ahora mismo a la hora de establecer el valor de la vivienda a efectos del impuesto se tiene en cuenta el valor real del inmueble. Esta cifra se calcula tomando como referencia el valor catastral de la vivienda y multiplicándolo por un coeficiente, tal y como figura en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria, algo que desde el Tribunal Supremo estima incorrecto. Esto hace que al final el mínimo a pagar sea entre el 60% y el 40% de ese valor catastral.

El anteproyecto de Ley corrige esta situación. El texto estable que la base imponible para ambos impuestos será el valor de mercado de la casa. La clave esté en qué se considera valor de mercado de la vivienda y cómo se calcula. El artículo 7 del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (sí, forman parte de una misma ley), establece que “se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”.

En el caso de las viviendas e inmuebles, “salvo prueba de lo contrario, el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Es decir, Hacienda tomará este dato como referencia y serás tú quien deba demostrar que se equivoca. La excepción la marca si el precio de compra de la casa es superior al valor de mercado del Catastro. En ese caso el precio que has pagado será el que se tome como referencia para pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la vivienda. Y es que esta valoración de Hacienda actúa en realidad como el mínimo que vale la vivienda o el mínimo por el que deberías vender.

El problema de este método de valoración es cómo calcula el Catastro ese valor de referencia de mercado. Hacienda y el Catastro toman en cuenta valores medios de compra-venta de vivienda, sin tener en cuenta las características específicas de cada vivienda que pueden alterar su valor al alza o la baja. Al final, los valores del catastros tienden a ser genéricos (así lo avalan las sentencias que los han echado para atrás).

Este no es el único cambio en la valoración de la vivienda para el pago de impuestos. Los Presupuestos Generales del Estado, todavía en tramitación, incluyen otro regalo que afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, y a la Plusvalía Municipal, así como las imputaciones de renta inmobiliaria en el IRPF (lo que pagas en la renta por tener una casa vacía).

El texto prevé modificar la Ley del Catastro para que este organismo se encargue de determinar el valor de referencia de mercado, “entendiendo por tal el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga”. Con estos datos el Catrastro elaborará un mapa de valores “que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos”. En otras palabras, se usará una vivienda tipo como referencia para cada área.

Está por ver cómo afectaría este cambio a la valoración de las viviendas, pero teniendo en cuenta el alza de precios, todo indica que también habrá que pagar más impuestos.