Nuevo decreto del alquiler: guía fácil para caseros e inquilinos
A partir del 6 de marzo de 2019 entra en vigor la norma que afecta a los alquileres, tanto a inquilinos como a propietarios que alquilen sus viviendas. Lo primero que debes saber es que el nuevo decreto ley del alquiler no es retroactivo, es decir, no afecta a los contratos que ya estén firmados con anterioridad al 6 de marzo de 2019. Lo que sí especifica la norma es que si las partes así lo acuerdan, aunque el contrato sea anterior a la norma se podrá adaptar a lo que establece el decreto. Pero para ello tienen que estar de acuerdo el inquilino y el casero.
Puedes acceder al texto oficial completo aquí, pero a continuación te resumimos lo más importante en esta guía rápida:
Duración de los contratos de alquiler
Se amplía de 3 a 5 años la prórroga de los contratos de alquiler siempre que el arrendador sea una persona física (y no una empresa). Si es una persona jurídica quien alquila el inmueble, la duración del contrato es de 7 años. ¿Qué pasa si firmas un contrato con una duración inferior a 5 años? "Se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o de siete si el arrendador fuese persona jurídica.
¿Cuántos años se puede prorrogar un contrato de alquiler ahora? Una vez finalizada la prórroga obligatoria (de 5 años), si el alquiler continúa es lo que se conoce como prórroga tácita. Con la nueva norma, una vez cumpla el periodo de prórroga obligatoria se podrá continuar anualmente el contrato durante 3 años más.
En resumen: a partir del 6 de marzo de 2019 los contratos de alquiler durarán 5 años y, si ninguna de las partes dice lo contrario y se pasa al período de prórroga tácita, se prolongará anualmente hasta un máximo de 3 años. Si el propietario no es un particular y es una persona jurídica estos plazos son más amplios.
Cuánto se puede subir el precio del alquiler
Todos los nuevos contratos de alquiler que se firmen a partir del 6 de marzo de 2019 tienen un límite anual de subida del precio del alquiler. Es decir, si tienes un piso en alquiler, no podrás subir su precio mientras dure el contrato más de lo que suba el IPC anualmente.
Hay un caso especial en el que se puede subir más el alquiler y es si realizas reformas en la vivienda en determinado plazo (ver el apartado de reformas en este mismo artículo).
En el plazo de 8 meses, también se creará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas comunidades autónomas, de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.
El objetivo de estos índices de referencia del precio del alquiler son, literalmente, "conocer la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal".
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¿Hay bonificación o desgravación por el IBI?
En un primer momento se especulaba con la posibilidad de que la norma recogiese una bonificación del 80% del IBI siempre que el precio del alquiler estuviese por debajo del futuro índice de referencia de precios que se creará. Sin embargo, en la versión final del real decreto no se ha incluido la posibilidad de que el IBI desgrave. Sí reserva la alternativa de que los ayuntamientos den a las viviendas en alquiler de renta limitada una bonificación del 95% en la cuota del IBI.
Plazos de preaviso para dejar una vivienda de alquiler
El inquilino debe dar ahora 2 meses de preaviso si no quiere renovar el contrato. En el caso del propietario el plazo son 4 meses. Si ninguna de las partes da el aviso y han transcurrido los 5 años de contrato (o 7 si es una persona jurídica), se prorrogará anualmente hasta un máximo de 3 años más. Eso sí, en este caso, el casero puede manifestar la voluntad de no renovar el contrato en cada una de estas anualidades si avisa un mes antes.
¿Cuánto se puede pedir de fianza?
El decreto también limita la fianza que un casero puede exigir a su inquilino para alquilar la vivienda. Como concepto fianza solo se podrá pedir un mes, aunque el arrendador podrá exigir una garantía adicional de hasta 2 mensualidades (en resumen, un total de 3 meses si el propietario del inmueble decide explotar al máximo esta posibilidad).
¿Puede subir la cantidad que un casero exige como fianza? La respuesta es sí, a partir de que transcurran los primeros 5 años obligatorios de contrato. Desde ese momento, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el casero podrá exigir que la fianza se incremente hasta ser igual a lo que supone una mensualidad (dado que ésta sí que se ha ido revisando y actualizando con el IPC). El inquilino, por su parte, también puede si es el caso pedir que ésta disminuya, pero siempre para equipararla con la renta mensual.
¿Cómo y cuándo se paga la fianza? El decreto dice textualmente: "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta".
¿Qué pasa si se tarda más de un mes en devolver la fianza al inquilino?
Una vez terminado el alquiler, si pasa un mes desde que el inquilino ha entregado las llaves y el casero no le ha devuelto la fianza que le corresponda restituir, ésta devengará el interés legal. Es decir, deberá devolverse con intereses.
Plazo y condiciones para que el arrendador recupere la vivienda si lo necesita
El arrendador o casero puede disponer de la vivienda alquilada, pero deben cumplirse las siguientes premisas:
- Se puede hacer una vez que el contrato cumpla su primer año de duración
- Tiene que constar en el contrato de alquiler que se firmó al inicio
- Si la necesita para vivir
- Si la necesita para para destinarla a vivienda permanente para alguno de sus familiaries de primer grado, por adopción o también para su cónyuge en el caso en el que haya una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Debe avisar con dos meses de antelación al inquilino y especificar la causa por la que necesita la vivienda
¿Qué sucede si la vivienda no se utiliza para lo que dijo el arrendador? Si en el plazo de tres meses desde que se extinguió el contrato y el inquilino dejó la casa no hubiesen ocupado la vivienda el propietario o los familiares que permite esta excepción, el iniquilino podrá exigir "ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años" y con las condiciones del contrato que tenía firmado antes de su desalojo. Si lo prefiere, también puede ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que le quedase por cumplir hasta el máximo de 5 años.
Existe una excepción y es que el propietario o familiares no hubiesen ocupado la vivienda por "causa de fuerza mayor".
Reformas que dan derecho a subir el precio del alquiler
Cuando han transcurrido los 5 años de contrato (7 para personas jurídicas), si se realizan obras de mejora en la vivienda, el casero tendrá derecho a subir la renta anual. ¿En qué cantidad y en qué casos? La subida del precio del alquiler se calculará de la siguiente manera: al dinero invertido en la reforma se le aplica el tipo de interés (más 3 puntos) del momento en el que se haya terminado la obra. La norma establece un máximo también: la renta no puede subir más de un 20% por este concepto en todo caso.
Por ejemplo, en este momento en el que los tipos de interés están en el 0%, el resultado de sumar 3 puntos al nivel oficial es un 3%. Si un arrendador se gastó 10.000 euros en una reforma podría subir la renta anual a su inquilino en el 3% de 10.000 euros, es decir, en 300 euros (siempre que eso no implique una subida superior al 20%). A medida que los tipos de interés suban, esa cuantía será mayor. Ojo, porque si se han recibido subvenciones para la reforma, deben restarse del cálculo.
En resumen la norma da derecho a subir el precio del alquiler por reforma.
¿Y si se vende la vivienda en alquiler, qué pasa con el contrato?
Tanto si eres inquilino como si eres arrendador y la vivienda en alquiler (con el contrato en curso) se vende a un tercero, el comprador debe respetar los plazos y condiciones del contrato de alquiler firmado. Recoge la norma que "el adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (7 si es persona jurídica)". En otras palabras, si vives de alquiler y tu piso es vendido a un tercero, éste debe continuar el contrato de alquiler contigo hasta el máximo obligatorio.
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Alquiler de viviendas turísticas, ¿qué cambia?
A partir de ahora, las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar la actividad de los pisos turísticos y también pedir que se incremente su participación en los gastos comunes, si así lo aprueba una mayoría cualificada (tres quintas partes).
