Olvidarse de Hacienda es uno de los errores más repetidos con el dinero. Ocurre al calcular la rentabilidad de una inversión y también al vender una casa. En ambos casos la Agencia Tributaria suele tener mucho que decir y que recaudar. Si no has hecho bien las cuentas puedes llevarte un buen susto, sobre todo con los impuestos que pagas al vender una casa porque las cantidades son mayores.

Impuestos que pagas al vender la casa

¿Qué impuestos se pagan al vender la vivienda?

La transacción del piso está gravada en el IRPF por la ganancia patrimonial y también con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocida como la Plusvalía Municipal.

A estos impuestos habrá que sumar otros gastos como los del notario y de registro si todavía no has terminado de pagar la hipoteca.

Cómo incluir la venta de la casa en el IRPF

El impuesto sobre la renta es el primero que suele venir a la cabeza al hablar de fiscalidad de la venta de la vivienda.

Al hacer el IRPF es necesario incluir la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de vivienda. Si hay ganancia, habrá que pagar impuestos, mientras que si has perdido dinero, podrás compensarlo con otras ganancias patrimoniales.

Por eso mismo lo primero que debes saber sobre la compra-venta de pisos en la renta es cómo se calcula la ganancia patrimonial. La norma general dice que la ganancia se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición. En otras palabras, que debes restar el precio de compra al de venta.

Dentro de este precio de compra podrás sumar los gastos e impuestos por comprar casa como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.  El motivo es que te interesa que el valor de compra sea el máximo a efectos del impuesto para pagar lo menos posible al hacer la declaración de la rento porque pagarás en función de la diferencia entre el precio al que vendes y el precio al que compraste.

En esta misma línea, también se pueden sumar las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que son las obras que efectivamente hacen que el valor del inmueble aumente como, por ejemplo, poner aire acondicionado. 

Del mismo modo, al valor de la venta habrá que restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión. Dentro de los mismos se encuentra la Plusvalía Municipal, de la que hablaremos más adelante, o la comisión de la agencia inmobiliaria.

Lo que ya no se pueden aplicar con carácter general son los coeficientes de actualización del valor de adquisición, que se suprimieron en 2015. Sólo las viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar el régimen transitorio de abatimiento de la ganancia patrimonial.

La diferencia entre los gastos de compra menos los impuestos más las mejoras y el dinero que obtienes de la venta menos los impuestos es lo que conforma la ganancia patrimonial en el IRPF. En otras palabras, el dinero que se sumará al resto de ganancias y sobre el que efectivamente pagarás impuestos en la renta.

Si el resultado es negativo, no habrá que pagar impuestos, lógicamente.

Cuántos impuestos pagas en el IRPF por la venta de la casa

El dinero de la venta de la casa forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales y como tal tributa en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23% según la ganancia. Esta es la distribución:

  • Ganancias hasta 6.000 euros - 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros - 21%
  • Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Exenciones fiscales por la venta de vivienda

Por fortuna para los contribuyentes existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

  • Reinversión de vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendraś que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. La clave de la exención fiscal es que sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. Si piensas hacerlo sólo debes indicarlo en los epígrafes G2 y G5 de la renta.
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. En este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.
  • Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

En el resto de casos habrá que pagar en el IRPF por la casa.

La donación de la casa también tributa en el IRPF

Si en lugar de vender tu casa optas por donarla, es fácil que también te olvides del IRPF y no deberías. Quien recibe la casa deberá declararla en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones pero quien la dona también tendrá que pagar en el IRPF por la supuesta ganancia que haya obtenido

Lo que ocurre es que Hacienda entiende que también has ganado dinero con la casa por más que en lugar de recibirlo vía venta decidas donarla.

La plusvalía municipal

El segundo impuesto por vender la casa es la plusvalía municipal, que se paga por el incremento del valor del terreno y depende del ayuntamiento. La plusvalía municipal debe pagarla el vendedor de la casa y no quien la compra.

Este impuesto ha suscitado mucha polémica porque Hacienda lo cobraba independientemente de si existe o no ganancia patrimonial. En otras palabras, reclamaban la plusvalía incluso si se perdía dinero al vender la casa.

Recientemente el Tribunal Supremo ha resuelvo que no se podrá cobrar la plusvalía si no existe ganancia. Si te la han cobrado aquí puedes ver cómo reclamar la plusvalía municipal y cuándo puedes hacerlo

En la siguiente píldora puede ver cuánto supone la plusvalía municipal.

Quién paga el IBI al vender la casa

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es otro impuesto municipal que se paga simplemente por tener vivienda. Una de las dudas más habituales al comprar o vender casa es quien debe hacerse cargo del impuesto. La respuesta es que debe pagarlo quien sea el dueño de la casa a 1 de enero. A partir de ahí es posible llegar a acuerdos entre las partes o incluirlo directamente en el precio de la venta. Sin embargo, a efectos legales quien lo paga es el propietario al comienzo de año.

El problema del IBI es que no se devenga a 1 de enero. Cada ayuntamiento tienen su propio calendario y la mayoría optan por cobrarlo en el tercer o cuarto trimestre del ejercicio y esto puede ser un fastidio si ya has vendido la casa, por ejemplo. En este artículo puedes ver: cuando se paga el IBI en los principales ayuntamientos para programar el pago.