Las condiciones de las hipotecas han variado mucho desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Un hipotecado en 2002 no pagará lo mismo que uno que firmó su préstamo en 2012. Una de las mejores fórmulas para mejorar las condiciones de tu hipoteca es la subrogación hipotecaria. Con ella podrás cambiar de banco y pagar menos por la hipoteca.

Qué es la subrogación hipotecaria

La subrogación de la hipoteca es un tipo de novación hipotecaria que permite realizar cambios en el préstamo firmado con la entidad. La RAE define subrogar como “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Aplicado a una hipoteca esto pasa por cambiar alguno de los titulares (deudor o acreedor) o cambiar el bien hipotecado. La segunda opción es la menos habitual y se usaría para mantener las condiciones del préstamo cuando cambias de casa y en estos casos los bancos ya cuentan con producto propio la hipoteca puente.

A modificar los intervinientes en un préstamo hipotecario se le denomina subrogación personal y subjetiva. Este cambio puede afectar al deudor (quien contrata el préstamo) o al acreedor (el banco). En otras palabras, con una subrogación hipotecaria puedes cambiar el titular de la hipoteca o cambiar del banco la h

Subrogación del deudor: cambiar la hipoteca de dueño

La subrogación de deudor se utiliza al comprar una vivienda. Con ella el comprador sustituye al vendedor en el préstamo hipotecario, de manera que se convierte en el titular de la hipoteca.

El cambio del titular de hipoteca beneficia al vendedor de la casa y también al comprador. El primero podrá 'deshacerse' del préstamo sin tener que pagar los gastos de cancelación anticipada ni la cancelación registral de la hipoteca.

Por su parte, las ventajas de la subrogación de deudor para el comprador pasan por:

  • Acceder a un préstamo en mejores condiciones, sobre todo si la hipoteca se firmó hace tiempo. Con una subrogación de hipoteca de vendedor a comprador puedes ahorrar mucho si revisas bien cuál es la oferta del mercado.
  • Menores costes de constitución. Una subrogación de deudor es más barato que abrir una nueva hipoteca. Aquí puedes ver cuánto cuesta una hipoteca.

Por eso mismo, uno de los pasos clave antes de comprar una casa es preguntar por la hipoteca. En el anterior enlace puede ver el resto.

Subrogación de entidad: cambiar de banco la hipoteca

Esta es la modalidad más habitual. La mayoría de subrogaciones hipotecarias son con cambio de acreedor y buscan lo mismo mejorar las condiciones de la hipoteca.

En una subrogación hipotecaria se negociarán determinadas condiciones de la hipoteca, pero no todas. Y es que una cosa es cambiar de banco y otra diferente tener una hipoteca 100% nueva y distinta de la que tenías. La ley es flexible y permite ahorrar costes, pero con unos límites. Si quieres algo radicalmente diferente a lo que ya tienes deberías constituir un nuevo préstamo y pagar gastos de cancelación anticipada.

Límites de la subrogación hipotecaria: Qué condiciones de la hipoteca se pueden cambiar

Uno de los inconvenientes de una subrogación de hipoteca es que sólo se podrán cambiar algunas condiciones del préstamo. En concreto, se podrán negociar los siguientes aspectos.

  • Tipo de interés. Con una subrogación puedes mejorar el tipo de interés que pagas e incluso cambiarlo. La nueva ley hipotecaria incentiva el paso de hipotecas variables a hipotecas de tipo fijo y ésta es una forma de hacerlo. Si estás pensando en cambiar aquí te damos las claves para tomar tu decisión: ¿Qué es mejor una hipoteca con interés fijo o variable?Si necesitas una aproximación más rápida no dudes en usar la siguiente píldora.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? :


  • Plazo de amortización. Si necesitas ampliar el plazo de la hipoteca con una subrogación de deudor podrás hacerlo. Así podrás pagar la hipoteca en más años, aunque también terminarás pagando mucho más por tu casa.
  • Comisiones de la hipoteca. La mayoría de bancos aplica las comisiones máximas que permite la ley para amortización anticipada o novación, por ejemplo. Al cambiar de banco puedes negociar estas comisiones.
  • Productos vinculados a la hipoteca. La nueva ley hipotecaria pone coto a la vinculación. Ahora estos productos asociados como seguros de vida, seguros de hogar o incluso planes de pensiones no pueden ser obligatorios y la entidad está siempre obligada a presentar una oferta sin los mismos. La solución de la banca ha sido usar la vinculación para mejorar el tipo de interés. De esta forma, ahora contratar el seguro de vida puede ahorrarte 0,5 puntos porcentuales en el diferencial del préstamo. En este enlace te damos las claves para valorar estas ofertas.
  • Cláusulas abusivas. Por supuesto, al cambiar de banco podrás eliminar cláusulas suelo y cualquier otra condición abusiva en tu hipoteca. De hecho, recuerda que cambias de banco la hipoteca para mejorar, no para seguir igual o peor.

El resto de condiciones de la hipoteca deberán seguir igual. Esto quiere decir que no podrás ampliar la hipoteca o añadir titulares al préstamo. Si quieres hacer eso deberías recurrir a una novación con tu propio banco o firmar un nuevo préstamo tras cancelar el antiguo.

Cuánto cuesta una subrogación

Llevar la hipoteca a otro banco no sale gratis. Las entidades se protegen ante este tipo de situaciones a través de comisiones. La ley es la encargada de limitar la comisión por subrogación hipotecaria, aunque existen otros gastos adicionales por cambiar de banco el préstamo de la casa.

Esto es lo que que tendrás que pagar por subrogar la hipoteca para cambiar de banco:

Comisión por subrogación de hipotecaria

Esta comisión está regulada legalmente y la nueva ley hipotecaria ha incluido algunas limitaciones más. Como norma general la comisión por cambio de banco no podrá superar el 0,5% del capital pendiente durante los primeros 5 años ni el 0,25% a partir del quinto ejercicio.

Si cambias de una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo las comisiones máximas serán de un 0,25% los primeros tres años y de un 0% a partir de ese momento.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo que quieran cambiar de el tipo que pagan habrá que sumar la comisión por riesgo de tipo de interés. Esta comisión sólo se puede cobrar si la cancelación anticipada o la subrogación supone una pérdida efectiva para la entidad. Para que lo entiendas mejor, si tu hipoteca es de un 2% y los tipos del mercado de un 1%, la entidad dejará de ganar dinero y te podrá penalizar. Esta comisión no está regulada por ley y oscila entre el 0,5% y el 5% del capital pendiente de la hipoteca.

Notaría y gestoría

Hacer una subrogación también incluye gastos de notaría de entre el 0,2% y el 0,5% del dinero que reste por pagar de la hipoteca. Además, pueden cargarnos gastos de gestoría por valor de entre 200 y 400 euros.

Tasación y registro de la propiedad

El banco al que trasladamos la hipoteca querrá hacer sus cuentas y para ello puede solicitar una nueva tasación de la vivienda. Este coste no es fijo y depende de la tasadadora y de la entidad, aunque puede elevarse hasta los 400 euros fácilmente. Por fortuna, no todas las entidades lo cobran.

Por último, también será necesario realizar el cambio de hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esta operación no suele superar los 100 euros.

Impuestos por la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria no lleva aparejada el pago de impuestos. De hecho, esta es una de sus ventajas sobre la constitución de una hipoteca. Al cambiar de hipoteca te olvidarás del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ya que no estás adquiriendo ningún bien.

Sólo habría que pagar impuestos si amplias capital, algo que sólo puede hacerse con una novación y no mediante una subrogación. En ese caso habría que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que está cedido a las comunidades autónomas.

¿Compensa cambiar la hipoteca de banco?

La subrogación es sólo una de las fórmulas para mejorar la hipoteca, pero no es la única. Otra alternativa sería buscar una novación con el banco para que cambie las condiciones. En este punto amagar con el cambio puede ayudar a conseguirlo. En el apartado de cómo realizar una subrogación entenderás mejor por qué.

Como norma general para que la subrogación merezca la pena deberías ser capaz de recuperar el dinero que te costó. Además, lo ideal es que consigas amortizar ese coste durante los primeros tres años como máximo. Para hacer el cálculo sólo tienes que sumar los costes que acabas de ver y usar un comparador de hipotecas para averiguar cuánto te ahorrarías por el pago de intereses en el nuevo banco. Si el saldo es favorable, adelante.

Por supuesto, si hay alguna cláusula abusiva que tu banco se niega a cambiar, tienes una hipoteca multidivisa o referenciada a un índice como el IRPH, también merecerá la pena cambiar de banco.

¿Es mejor subrogar o cancelar la hipoteca?

Esta sería otra alternativa a la novación y la subrogacioń. Básicamente consiste en cancelar el préstamo de forma anticipada para firmar uno nuevo. En términos generales casi siempre será más barato subrogarte que cancelar la hipoteca para contratar una nueva.

La diferencia entre la subrogación y la cancelación hipotecaria es que con el primero seguirás teniendo tu hipoteca y evitarás algunos gastos adicionales. La comisión por subrogación y de cancelación anticipada del préstamo va a ser la misma, pero al constituir una nueva hipoteca tendrás que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la comisión de estudio. A esto tendrás que sumar la cancelación registral de la antigua hipoteca, que puede sumar otros 300 euros adicionales.

Pasos para cambiar de banco y subrogar la hipoteca

Ahora que ya sabes en qué consiste una subrogación, sus ventajas e inconvenientes y cuándo compensa, sólo resta ver cómo cambiar la hipoteca de banco. En realidad, el proceso de subrogación hipoteca es mucho más sencillo de lo que cabría esperar. Básicamente podrás resolverlo todo en tres pasos.

Paso 1. Buscar una oferta que mejore tu hipoteca.

La mayoría de entidades dispone de propuestas específicas para estos casos y no todas se publican abiertamente. Puedes empezar por buscar un comparador, pero no te olvides de visitar dos o tres entidades en persona. En el caso de subrogaciones la oferta suele ser bastante personalizada.

Para poder comparar hipotecas de subrogación pide a tu banco y a la nueva entidad que te faciliten un cuadro de amortización o usa un simulador hipotecario. Así podrás comparar el ahorro en cuanto al tipo de interés. No te olvides de preguntar tampoco por las condiciones de los productos asociados, porque pueden marcar la diferencia.

Paso 2. Firma la oferta vinculante y deja que el banco se encargue

Las ofertas de los bancos tienen un periodo de validez de 15 días, aunque lo más habitual es que desde la entidad te indiquen hasta cuándo podrán conservar las condiciones. Cuando encuentres una nueva hipoteca que se ajuste a tu perfil sólo tienes que firmar su oferta vinculante indicando que quieres subrogar tu hipoteca bajo las nuevas condiciones.

Una de las preguntas más habituales es si hay que informar al banco donde tienes la hipoteca del cambio. La realidad es que sí, pero normalmente será la nueva entidad quien lo haga. El nuevo banco enviará la oferta que te ha hecho a tu otro banco.

Paso 3. Espera hasta 15 días. Tu banco puede igualar la oferta.

Desde el momento en el que el nuevo banco comunique al actual que has firmado se abre un periodo de 15 días en el que tu banco actual puede igualar la oferta. Si en ese periodo optar por hacerlo, tiene derecho a retenerte.

Del mismo modo que el banco no puede hacer nada si tú decides irte, tú tampoco podrás oponerte a quedarte si igualan la oferta. En este sentido, puede informar que anula la operación en ese plazo de 15 días y después dispondrá de 10 días para igualar o mejorar las condiciones del préstamo.

Una vez pasado ese periodo de cerca de un mes tú ya tendrás una hipoteca con mejores condiciones, hayas o no cambiado de banco.