Históricamente los activos inmobiliarios residenciales alquilados han ofrecido un sólido crecimiento del capital y un robusto flujo de rentas para sus inversores. En gran medida, las causas de esta atractiva rentabilidad han sido más factores fundamentales y a largo plazo que aspectos cíclicos. Nuestra opinión es que dichos motores de rentabilidad siguen vigentes hoy en día por lo que vemos buenas oportunidades para conseguir una interesante rentabilidad ajustada por riesgo en los mercados residenciales globales en el futuro.

El crecimiento de la población supera a la oferta 

La razón detrás de esta sólida rentabilidad a largo plazo es sencilla: el crecimiento de la población ha sido más significativo que el desarrollo y construcción de nuevas viviendas en las principales ciudades de todo el mundo, lo que ha llevado a una situación de escasez de oferta. No solo la tasa de urbanización es mayor a la de finalización, sino que además la urbanización suele favorecer el surgimiento de hogares de menor tamaño, lo que implica que la oferta existente no siempre se adapta a la creciente demanda. También hemos visto un rápido crecimiento en las expectativas de los arrendadores modernos, en concreto en lo que se refiere al diseño y la eficiencia energética de los edificios. En muchas ciudades, un porcentaje importante de los nuevos desarrollos residenciales se han centrado en viviendas más caras, ocupadas por sus propietarios y no en viviendas que un trabajador asalariado medio pueda permitirse. Esto está dando lugar a un reto social y político en las grandes urbes de todo el mundo.

Retos en el sector residencial

A pesar de que muchas de las actuales noticias relacionadas con el sector inmobiliario se centran en diferentes formas de disrupción tecnológica, la realidad es que el sector residencial no es tan sensible a dichos cambios. Después de todo, las personas tienen un conjunto de necesidades básicas en una casa y necesitan un mínimo de espacio. A partir de aquí los requisitos crecen con el poder adquisitivo: cuando los individuos ganan más, quieren más.

Aunque los fundamentales son sólidos y los riesgos de disrupción bajos, existen varios desafíos cuando se trata de construir una exposición transfronteriza al sector residencial. Las prácticas locales de mercado, la cultura de propiedad, la fiscalidad, el tamaño del inventario disponible, la protección de los inquilinos y las regulaciones sobre arrendamiento son mucho mayores en el sector residencial que en los principales sectores comerciales. Por ello, es necesario contar con conocimiento local y con una gestión eficiente para ser exitoso en un mercado de inversión residencial altamente competitivo.

Cuidar a los inquilinos

"Nuestros análisis recientes han puesto de manifiesto que, cuanto más tiempo se queden los inquilinos, mayor será la eficiencia operativa para el inversor"

Nuestros análisis recientes han puesto de manifiesto que, cuanto más tiempo se queden los inquilinos, mayor será la eficiencia operativa para el inversor. Tratar bien a los inquilinos tiene lógica también desde un punto de vista comercial, en lugar de tratar de conseguir constantemente rentas brutas más altas. Por ejemplo, nuestros inquilinos alemanes podrían quedarse con nosotros de ocho a diez años, mientras que en Reino Unido permanecen de 18 a 24 meses. La mayor rotación en Reino Unido reduce la renta neta que el inversor recibe. Nuestra experiencia nos ha enseñado que los costes asociados con la mayor rotación en Reino Unido no siempre se ven compensados por el mayor crecimiento en el mercado de alquiler. Resulta clave entender estas diferencias entre países a la hora de invertir en el mercado residencia internacional.

Asimismo, nuestra experiencia internacional también influye en nuestro enfoque de gestión en mercados de inversión residencial menos desarrollados como Reino Unido. Resulta evidente que los edificios residenciales modernos, bien diseñados y bien gestionados se enfrentan a menores riesgos materiales y cuentan con perspectivas más sólidas de rentas operativas netas que los edificios con más años, más pequeños y peor diseñados.

Aumento del interés en el sector residencial

El precio de la vivienda en las principales ciudades del mundo ha aumentado de forma considerable. La diferencia de precio entre el metro cuadro de uso residencial y las oficinas secundarias u otras propiedades comerciales se ha ampliado significativamente, hasta niveles que a menudo son más altos que el coste de conversión.

Nuestra última encuesta a inversores globales sobre el sector residencial ha llegado a una conclusión contundente sobre el nivel de interés en el sector. Un 42% de los encuestados manifestó su intención de aumentar su exposición a residencial. Estos inversores suelen buscar activos core, con poco exposición de riesgo al flujo de rentas y con buenas perspectivas de crecimiento de la renta real a largo plazo.

En un entorno de inversión muy competitivo con una elevada demanda de activos residenciales, el punto de vista local en el proceso de selección es clave. También es fundamental prestar especial atención a la eficiencia de la gestión, a fin de reducir las diferencias entre los ingresos recibidos de los arrendatarios y los dividendos pagados a los inversores.

  

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El valor de las inversiones y las rentas derivadas de ellas pueden subir o bajar y los clientes pueden recibir menos de la cantidad invertida inicialmente. 
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