Asset Allocation

¿Nadie invierte en inmuebles en Unience?


Escrito 4 Dec 09

Repasando los post del grupo Asset Allocation, sólo he encontrado algunas referencias de Fernando Luque al hecho de considerar los inmuebles una alternativa de inversión y era básicamente para decir que no están de moda. Estoy de acuerdo, pero reflexionemos un poco.

Todos sabemos los niveles exagerados de precios que ha habido estos años y la poca afición del español a vivir de alquiler. Los precios ahora están bajando y en los próximos años podríamos encontrar oportunidades, a la vez que me da la impresión de que esta crisis hará que mucha gente se replantee eso de hipotecarse de por vida.

Supongamos que el banco confía en nosotros como inversores y nos da el 80% del precio de compra de un piso que destinamos al alquiler. Supongamos que lo alquilamos y que esa renta la dedicamos al pago de la hipoteca (considerando los períodos que no se alquila el inmueble dentro del cálculo). Al final de una hipoteca pongamos de un máximo de 20 años el piso es nuestro habiendo invertido un 20% del precio y algunos dolores de cabeza.

Para la mayoría, invertir en Madrid o Barcelona se nos iría de presupuesto, pero quizás no sería tan descabellado hacerlo en capitales de provincia o similares.

¿He escrito demasiado la palabra "supongamos"? ¿el riesgo excede la oportunidad de beneficio?...¿contrarian investment?

Comentarios (20)

4 Dec 09


Aquí se habla de inmuebles refiriéndonos solamente a pisos. Pero
que me decís de plazas de garajes, trasteros etc.?



 



Yo personalmente tengo una plaza de garaje y un trastero
alquilados y la verdad es que hasta ahora me ha dado una
rentabilidad libre de impuestos del 15% sin considerar la posible plusvalía.



 



Cierto es que la inversión la hice sin recurrir a financiación,
pero no estamos hablando de importes elevados.



 



Además así nos evitamos que nos devuelvan el piso destrozado, y
si no nos pagan el alquiler estamos hablando de cantidades muy inferiores.



 



Yo creo que como diversificación si es una medida interesante y
asequible para muchos bolsillos.


 



Un saludo,


4 Dec 09

Una regla para hacer la inversión rentable podría ser comprar  una
vivienda si alquilándola puedes amortizarla en 19 años.


Es evidente que son los Ayuntamientos directamente los que restringen
el acceso a la vivienda. Y  por ello incumplen el artículo que cita
Pablo haciendo justamente lo contrario y provocando que la vivienda se
convierta en un bien financiero.


El resto aprovechan la oportunidad creada por la mano invisible del
mercado. Invisible pero  dirigida por los políticos.


Ayer el gobierno va a redirigir nuestra economía para que los mismos
constructores hagan su Agosto en Diciembre "invirtiendo" en
la energía "sostenible".


Asi que los Ayuntamientos a no mucho tardar no van a tener más
remedio que fomentar de alguna forma el aumento de población para
poder pagar sus gastos.


Me parece a mi.


4 Dec 09
   Vaya, me encantan los debates de Unience y sus participantes aunque
ahora no pueda participar mucho.

   Bien en referencia a la
pregunta... invertir se puede invertir, pero dejando de lado la
mentalidad precedente (venta directa, beneficio grande y rápido). A
parte de los anteriores comentarios, también habría que tener en
cuenta la liquidez ,aún con apalancamiento x5, hay un coste de
oportunidad que sufre nuestro dinero: la renta variable tal vez tenga
previsiones negativas pero fiscalmente está mejor tratada y tienen una
menor barrera de salida (si la previsión es mala siempre podemos
retirarnos a tiempo, en cambio en el mercado immobiliario es más
difícil deshacer posicionesy más alta la sensación de sentirse
"atrapado"), además, hay que hacer previsiones de futuras
aportaciones adicionales (desperfectos, impagos, accidentes,
seguros...) y tener paciencia pues el horizonte temporal casi siempre
es largo. En el mercado immobiliario siempre hay riesgo alto (si no se
está formando una burbuja claro).



   Ahora bien, con las nuevas leyes (que habrá que ver si a la
práctica protegen más al propietario) y tal vez el cambio de
concepto de estilo de vida que podrá generar más demanda en un
futuro(más parecido a europa del norte con respecto a pisos de
alquiler, aunque por lo menos en mi entorno no lo percibo así) tal
vez  sería interesante analizar el mercado de alquiler (pisos
apetecibles y asequibles para los futuros inquilinos y el inversor
olvidándose en este tiempo de las naves destinadas al alquiler de
empresas) e incorporar, así, a nuestras inversiones activos
immobiliarios destinados a alquiler (que no a venta directa o
alquiler pensando en venta en poco tiempo). Ello nos ofrecería un
extra de liquidez en forma de renta de alquiler y una rentabilidad
a largo plazo a considerar "no sin muchos quebraderos de
cabeza".

  Como "contra" a mi aportación
expondría los datos de la riqueza de las familias españolas,
empeorando, la alta tasa de paro y la consiguiente morosidad a
la que deberíamos hacer frente.


Un saludo a todos.


Atentamente,


Javier Écija Rodríguez 


5 Dec 09

Hay muchas formas de invertir en inmuebles. Yo por ejemplo tengo un
REIT de inmuebles japones (es un fondo inmobiliario que tiene forma de
empresa). La ventajas de los REITs es que su patrimonio no está sujeto
a reembolsos de los participes. Los REITs cotizan como acciones.


En España creo que se va a aprobar una figura similar, las SOCIMI. Es
una forma de invertir en inmuebles sin tener que comprar un piso.


La inversión depende del lugar y del momento en que se hace.


Yo creo que en españa todavía queda un 25% de ajuste de precio a la
baja. Sin embargo en otras partes del mundo puede ser interesante
empezar a comprar inmuebles a través de un REIT. Sitios donde el
mercado inmobiliario puede haber tocado fondo y volver a subir :
Japon, USA, UK y Alemania.


5 Dec 09

...Del mismo modo que digo una cosa, digo la otra!


Estando como ya he manifestado, profundamente en contra de
la especulación salvaje que a sufrido este sector durante la ultima
década y pico
, y del cual este país tanto y tanto dependía
y sigue dependiendo de él; y del cual, tan solo unos pocos han ganado
mucho y otros muchos (la mayoría) han terminado pasando por el aro y
comprando cosas por una valor real, infinitamente menor que el precio
de compra (por ignorancia, por animo de lucro corto-placista, por...),
a igual que Xabier, creo que lo mas conveniente sería existieran un
parque de vivienda en alquiler lo suficientemente amplio al menos en
los grandes núcleos urbanos, bien con financiación
municipal-gubernamental, bien con financiación privada a través de
Reits a poder ser...


¿porque digo a través de Reits? Principalmente porque la gestión de
estas propiedades bajo su gestión de manejan de forma
profesional
y viendo el retorno de la inversión en
plazos más amplios
y dan estabilidad a un
mercado (el del alquiler, incluso en el inmobiliario) que le hace
falta como el comer.


Un par de datos:



Austria y en concreto Viena, el 84% de las viviendas
que se encuentran en la capital austriaca son de propiedad municipal
(el ayuntamiento es el mayor propietario de inmuebles de la cuidad).
Estas viviendas son alquiladas a los habitantes de la cuidad, con
mensualidades en función de su renta y lugar donde se encuentre la
vivienda y que rondan entre los 300€ y los 1.100€ aprox (datos de
principios de 2008)



Holanda y en particular en Amsterdam, tras tener a
finales de los 70 un parque de vivienda publica del orden del 90%
sobre el total esistente en la ciudad, con el tiempo y debido a una
mala política de gestión de este patrimonio y los ingresos a recibir
por parte de sus inquilinos (nunca se llego a saber a actualizar las
mensualidades a los inquilinos en función de sus ingresos y tan solo
se tomo como referencia el IPC del país) a finales del pasado 2006
este numero de viviendas de propiedad municipal bajaron al 37% sobre
el total y gran parte de este ultimo se dejo en gestión privada a
cargo de fondos de inversión especializados y REIT's, asi como la
promoción de nueva vivienda publico-privada que comenzarón entre el
2001 y 2006.



En Alemania difiere mucho en función del estado
(länder) en el que te encuentres, pero todas las grandes ciudades
cuentan con sus viviendas publicas de alquiler (de entre un 4 y un 14%
sobre el total de vivienda de la comarca) para aquell@s con menores
rentas. Yo como inmigrante en Alemania, fui usuario durante algun
tiempo de viviendas sociales de este tipo en Hamburgo y Frankfürt. Doy
fé de su perfecto funcionamiento del sistema y como, por una renta de
unos 380-440€/mes, disponías de un techo mas que digno para vivir bajo
él, en un pais donde los mileuristas se encuentran por debajo de los
1500-1800€, en función del estado donde residas también.


En fin, estos son un par de claros ejemplos del desarrollo todavía
pendiente, en la tierra de "la piel de toro".


Pal resto, no veo niveles de precios en vivienda nueva (de la de 2º
ya ni hablamos) por encima de los máximos de 2007 hasta tal vez,
dentro de 5-8 años... al tiempo.


Luis.


5 Dec 09

Luis:


Europa tenemos la manía de hablar de ella como si fuera unica y cada
pais y ciudadanos de ese pais tienen sus propias costumbres.


Esos mismos ciudadanos que tanto dices que alquilan cuando llegan a
España se compran una casa (tenemos la costa y las islas llenas de
casas en propiedad de alemanes, holandeses, ingleses, franceses, etc,
y no solo jubilados, sino muchos directivos, es ya famoso el puente
aereo que hay entre Alemania y Mallorca)


Todo esto por supuesto sin perjuicio como ya he comentado que el
mercado inmobiliario como inversión no me gusta nada a estos precios,
en el futuro pues a saber pero siempre claro que uno sea empresario es
decir que apueste e invierta su dinero, no que se lo den mascado.


Os adjunto un articulo que me ha gustado que ha aparecido en
invertia, sobretodo el cuadro que aparece.



http://www.invertia.com/canales2/canal.asp?idcanal=821


Y sigo diciendo que lo sano seria que en el 2010 hubiera una gran
bajada del precio de la vivienda (no de oficinas, ni locales, que eso
es otro tema y ya con la crisis y cierre de empresas se ha producido
un verdadero bajón ya en el 2009) y mas si incluso se adelanta la
subida del euribor, como todo parece indicar.


6 Dec 09

Gracias a todos por vuestra visión del tema. Mi intención no era
provocar un debate acerca del derecho a la vivienda, sino sobre la
viabilidad y rentabilidad de la inversión inmobiliaria a largo plazo y
sobre eso hay aportaciones muy interesantes.


Valioso como siempre el comentario de Esteban, creo que da en el
clavo cuando dice que si logras encontrar un inmueble con un precio
adecuado y fácilmente alquilable es una forma de diversificar la
cartera ya que los ciclos bursátiles no tienen por qué coincidir con
los inmobiliarios.


7 Dec 09

Con respecto a la inversión inmobiliaria sigue existiendo un
movimiento continuado no en vivienda sino en locales comerciales,
compradores en busca de locales comerciales en rentabilidad (buscan
obtener entre un 6%~8%), de hecho existe una demanda para locales
alquilados a grandes cadenas, con contratos de larga duración y un
obligado cumplimiento.


Problemas:



  •  oferta escasa,

  • cincunscrita  a las principales calles de una ciudad

  • consecuentemente no accesible a todos los bolsillos.

  • Para locales nuevos existe otro problema añadido en la
    paralización de la expansión de muchas cadenas a nivel nacional.

8 Dec 09
Os recomiendo el href="http://investorsconundrum.com/2009/12/07/desplomes-y-nuevas-burbujas-en-el-mercado-inmobiliario-mundial/">post
de hoy de InvestorConnundrum que va sobre el mercado inmobiliario
. Pinchad en el enlace y vereis como todavía no parece ser el momento
de invertir en españa.

xiscom Haz lo que puedas con lo que tengas.

19 Jan 10

Inmuebles: yo invertí en 2004 en Segurfondo Inversión, que era el FII
más rentable y con las comisiones más bajas. Todo fue bien hasta el
año pasado en que se forzó por parte de algunos partícipes la
liquidación del fondo. Y en éstas estamos; llevamos cobrado un 19% del
patrimonio, y a ver si este año hay algún reembolso. Es decir, que la
experiencia no ha sido muy agradable, por lo que no creo que vaya a
entrar en REITS o SOCIMIS.


Pienso que el ahorro financiero debe estar en activos financieros,
más que inmobiliarios.


Otra cosa: Aranea cita el Investors Conundrum, cuyo autor es el
presidente de Koala Capital SICAV. Parece un fenómeno, ¿alguien
invierte con él?