Fondos de inversión

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Real Estate Investment Trusts (REITs)


Escrito 13 May 15

Nuestra revisión de la categoría de REITs nos ha dejado los siguientes resultados. Como siempre, os dejamos la ficha del primero y para más información www.feelcapital.com 

NOMBRE

ISIN

Henderson Horizon Pan Eurp Prpty Eqs A2

LU0088927925

Petercam Real Estate Europe Dividend B

BE6213829094

Petercam Securities Real Estate Europe B

BE0058187841

MS INVF European Property A

LU0078113650

NN (L) European Real Estt P Cap EUR

LU0119205192

 

Comentarios (10)

17 May 15

Gracias por el análisis @Feelcapital. Cuando en España aún no
existían las SOCIMIs estuve dándole vueltas a invertir en REITs. Sin
embargo, ahora que uno puede elegir entre un buen número de ellas
(empezaron en 2013), yo me dacanté en diciembre del año pasado por
MERLIN PROPERTIES, entre otras cosas por la calidad de su cartera de
inmuebles (el 60% de su inversión es la red de 880 oficinas del BBVA),
te ahorras las altas comisiones de dichas REITS (que para los 5 fondos
analizados oscilan entre 1,70% y 1,91%)y una alta rentabilidad (a
cierre de abril se revaloriza un 21%).  Es cierto que no gozan
de la ventaja fiscal de un fondo de inversión en cuanto a que no son
traspasables, pero n

o están sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus
socios, tanto personas físicas como jurídicas.


PeterLynch http://gestionahorrofi.blogspot.com.es/

18 May 15

Hola @yoko


Yo también he estado mirando las Socimis. Mantener una parte de la
cartera en Reits me parece muy interesante, sobre todo en  una cartera
de generación de rentas. Pero creo que estamos a años luz de los Reits americanos.


Dicho esto, dos apuntes:


- Lo que destacas cómo virtud (60% de Portfolio en oficinas BBVA), yo
lo veo cómo motivo de descarte automático. La dependencia de un solo
cliente no debería ser tan grande. Si tuvieran un problema con BBVA,
el impacto sería brutal. Mira por ejemplo Realty Income. Sus mayores
Tenants son Wallgreens y FedEx (excelentes clientes), y suponen un 5%
del Portfolio cada uno. Y todo esto sin citar que no veo muy claro que
a futuro se vayan a mantener tantas oficinas bancarias.


- Fiscalidad. Aquí, por favor, corrígeme si me equivoco, pero la no
retención en los dividendos pagados por las Socimis es para los socios
de las mismas, pero para accionistas el tratamiento es el de cualqueir
otra acción.


Un saludo.


pd. Gracias a @FeelCapital por esta y el resto de aportaciones que hacen.


19 May 15

Hola @PeterLynch, gracias por tus observaciones. Ayer me puse en
contacto con Merlin Properties y aún estoy a la espera de respuesta
así que hoy tras llamar a la CNMV que me ha derivado a la Agencia
Tributaria, en el área de Retenciones, una persona llamada Yolanda me
ha confirmado tu apreciación: desde 2012 que cambió la ley, los
accionistas estamos sujetos a retención por los dividendos cobrados. 


Y respecto a lo que dices de las oficinas del BBVA, efectivamente es
mucha concentración en un sólo activo pero te transcribo los detalles
del acuerdo, que para mi entender son sólidos y seguros: 






"acuerdo de
sale & lease back con BBVA
, y
cuyo contrato es de gran calidad
: 1) garantiza 100% de ocupacio?n hasta 2039 (2029
en el caso de los edificios); 2) con revisio?n de rentas
a inflacio?n de la eurozona por un multipli- cador
(1,85x hasta 2017 y 1,5x a partir de 2017); y 3) el
inquilino se hace cargo de todos los gastos
(mantenimiento, suministros e impuestos)". 



Aquí encontrarás el último informe disponible de
marzo con la situación actual de sus inversiones: 
http://www.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2014/06/Merlin-Properties-Corporate-Presentation-March-2015-Web.pdf


 


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19 May 15

Hola   
@yoko y  
@PeterLynch,


En Feelcapital solo asesoramos en fondos de inversión principalmente
por la ventaja fiscal y las SOCIMIs no lo son y, por tanto, no la
tienen. Y como dice @PeterLynch, los accionistas están sujetos a
retención cuando cambien su inversión (no traspasables). Otra ventaja
de los fondos de inversión es que garantizan cierta diversificación
que, en el caso que comentas @yoko, con un 60% en la red de 880
oficicinas del BBVA no tienes.


Una ventaja de los REITs es que es un activo con una baja correlación
con respecto al resto. Por ello, es una categoría interesante y a
tener en cuenta para buscar una buena diversificación. Pero ojo con la
volatilidad, porque es una categoría con unas colas importantes que
pueden dar un susto al inversor que no tenga una tolerancia al riesgo
suficientemente elevada; como ocurre con la familia de href="http://www.unience.com/blogs-economia-finanzas/fondos-de-inversion/fondos_de_fondos">fondos
de fondos.


 


19 May 15

Hola @Feelcapital: la concentración, en principio, no debería ser un
problema con una ocupación garantizada de las 880 oficinas hasta 2039
y de los 5 edificios hasta 2029. Te invito a leer el artículo que hoy
publica @apandres " Berkshire Hathaway, Análisis de
movimientos en cartera Q1 2015 por Warren Buffett": las tres
primeras posiciones de la cartera de acciones de Berkshire suponen
el 51% del total de la cartera: 

https://www.unience.com/blogs-economia-finanzas/siguiendo-a-warren-buffett/berkshire_hathaway__analisis_de_movimientos_en_cartera_q1_2015_por_warren_buffett



Y aunque los REITs por ser fondos de inversión, tienen la
ventaja de ser traspasables sin coste fiscal, al final, si vendes
(y en algún momento tienes que vender), realizas y pagas al fisco.
Pero de lo que no te libras, ni puedes aplazarlo, es del pago de
los gastos anuales del fondo, que en el caso de los cinco que
analizáis en el estudio oscila entre el 1,70% y el 1,91%: en mi
opinión, es un coste anual muy elevado. Con estos niveles de
costes, las estadísticas demuestran que muy pocos fondos baten al
índice a 3-5 años (y no digamos a 10).


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20 May 15

@yoko, la concentración no es ningún problema ni una ventaja, pero
asumes mayores riesgos. Por supuesto que pagas a Hacienda cuando
reembolsas las participaciones del fondo, pero la traspasabilidad te
permite cambiar de fondo sin pagar al fisco, por lo que para un
inversor es una gran ventaja.


En cuanto al tema de los gastos, para valorar si un fondo es caro o
barato, hay que ver el ratio de gastos corrientes respecto a la
rentabilidad que obtiene. De tal manera que un fondo con gastos
anuales de un 0,8% sobre una rentabilidad bruta del 2%, es más caro
que un fondo con unos gastos del 2% y una rentabilidad bruta del 8%.


En el análisis de fondos que hacemos en href="http://www.feelcapital.com/">Feelcapital usamos, entre
otros, 20 ratios de coste para elaborar nuestro ranking. Gracias por
tu comentario.


 


23 May 15

Buenos días, este es el problema y la realidad de los costes de un
fondo de inversión, y no otro:   En los últimos 10 años de los
968 gestores de RV USA tan sólo 10 han batido al S&P500 durante
6 años consecutivos. Esto supone el 1% del total:


https://mobile.twitter.com/MorningstarES/status/601804419861237760


 


 


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26 May 15

@yoko, tienes razón. Hay muchos estudios que ponen de manifiesto que
encontrar a un gestor que sistemáticamente bata al índice de
referencia es muy difícil, por lo que los costes de los fondos de
inversión pueden verse injustificados. También hay varios artículos y
estudios que hablan de la importancia de la fiscalidad a la hora de
tomar decisiones de inversión (un ejemplo:  href="http://www.investopedia.com/articles/stocks/11/intro-tax-efficient-investing.asp"
target="_blank">http://www.investopedia.com/
articles/stocks/11/intro-tax-
efficient-investing.asp ) y en España el traspaso es una
ventaja fiscal lo suficientemente grande como para considerar
invertir a través de fondos de inversión (para personas físicas).


En Feelcapital somos
conscientes del problema de los costes en los fondos de inversión, por
lo que de los 60 ratios que usamos para clasificar los fondos, 20 nos
sirven para evaluar los costes de los fondos. Un saludo.


26 May 15

@Feelcapital: muchas gracias por la información sobre costes y
fiscalidad y el enlace a investopedia, de la que soy lector frecuente.
Es fundamental vuestra labor de divulgación de una cultura financiera
básica en nuestro país, fundamentalmente en el capítulo de los costes
(algunos de ellos se ocultan a propósito a los clientes:
retrocesiones) para que todos los ahorradores/inversores ganemos más,
que es de lo que al final se trata. Sólo hay dos factores en la
ecuación del retorno de nuestras inversiones: ingresos - gastos.
Conociendo y gestionando adecuadamente (minimizándolo) este segundo
factor, nuestro retorno aumenta.


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26 May 15

@yoko, muchas gracias por tu comentario.