En los últimos años la logística y el almacenamiento han cobrado un papel cada vez más relevante dentro de la cadena de valor del comercio minorista, no sólo en su formato más tradicional, sino más especialmente con la expansión del comercio electrónico.

Es por ello que recientemente hemos tomado posición en REITs industriales o logísticos dentro del fondo IMANTIA REITS GLOBAL. Los REITs industriales se caracterizan por invertir en centros de distribución para el comercio electrónico, almacenes en general, industria ligera y espacios flexibles para oficinas. Dentro de ellos, el mayor atractivo se encuentra en los que se centran en distribución para comercio, en la medida que tienden a ser menos sensibles a las fluctuaciones de los tipos de interés y su evolución operativa está más correlacionada con el crecimiento económico global y los flujos comerciales. Además, con el auge del comercio electrónico, las tasas de ocupación han aumentado hasta alcanzar niveles cercanos a los máximos históricos.

Valoración

Los REITs industriales tienden a cotizar con múltiplos más elevados que la mayoría de los otros sectores de REITs, con la excepción del sector de oficinas. Ello se explica por su mayor crecimiento esperado (6% en los próximos 2 años, de media), como puede comprobarse por el análisis realizado por Hoya Capital Real Estate, una compañía americana de análisis bursátil especializada en el sector inmobiliario, que elabora un ranking basado en múltiplos de AFFO (Adjusted Funds From Operations) en los que integran el crecimiento estimado (G) de los próximos 2 años (AFFO/G):

En este sentido, JP Morgan prevé que el mayor crecimiento de beneficios operativos se registre entre los segmentos de almacenamiento, con incrementos del 4,0% frente a la media del sector del 3,0% gracias a las mejores dinámicas subyacentes: fortaleza de los alquileres (+2,0%-2,5% los últimos años), elevados niveles de ocupación, y el empuje del comercio electrónico, que servirá de apoyo a la demanda de nuevo espacio logístico.

Finalmente, los REITs industriales muestran una menor sensibilidad a los tipos de interés que la media del sector de REITs, siendo mayor su correlación con el crecimiento económico en general. Esta característica los hace más atractivos en un momento como el actual, en el que los temores a subidas de tipos en EE.UU. están pesando sobre la cotización de las compañías.

Decisión de Inversión

Tras el análisis realizado del sector consideramos que los REITs industriales mantienen un claro atractivo en la actualidad, que de la mano del crecimiento del comercio electrónico se mantendrá en los próximos años. Por ello, hemos decidido tomar una posición en este activo dentro de nuestra cartera, para darle diversificación por producto, obtener mayor potencial de crecimiento, y aprovechar el recorrido en rentabilidad, con yields de entrada atractivas.

Dentro de ellos centraremos la inversión en el mercado de EE.UU. por varias razones: las diferentes tipologías de comercio se encuentran más desarrolladas, su mercado logístico posee un mayor grado de complejidad y madurez, y existen un buen número de REITs industriales especializados en logística con capitalizaciones bursátiles lo suficientemente representativas, buena calidad de activos, un track-record sólido y un buen equipo de gestión.

Para la implementación de la estrategia de inversión en REITs industriales hemos seleccionado dos compañías:

DCT Industrial Trust: compañía con 400 edificios y 73,5 millones de metros cuadrados, con una ocupación del 95,1% y clientes como Coca Cola o DHL. Con un apalancamiento del 42%, no tiene grandes vencimientos de deuda hasta 2020. La posición tomada ha sido del 3,0% del patrimonio del fondo.

Monmouth Real Estate: de menor tamaño que DCT cuenta con activos de gran calidad arrendados a clientes como Fedex, General Electric o Coca Cola. Actualmente la ocupación es del 100%. Su rentabilidad por dividendo es del 4,6%. Con una deuda de 618 millones de dólares, equivalente al 29% de su capitalización bursátil, en torno al 70% de la misma tiene vencimiento a partir de 2020. La posición tomada asciende al 2,5% del patrimonio del fondo.

En la actualidad la cartera del fondo IMANTIA REITS GLOBAL está compuesta por 28 valores, habiendo elevado el peso relativo de Norteamérica hasta el 38,0% tras los últimos movimientos realizados. Europa representa la principal región con el 39,5% del patrimonio del fondo, mientras que Asia Pacífico supone el 20% del total. La cartera del fondo ofrece una rentabilidad por dividendo implícita del 5,2% con un apalancamiento del 36,3% y un ROE medio ponderado del 8,7%.